Giáo trình Bồi dưỡng nghiệp vụ kỹ sư định giá xây dựng

Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 1 
GIÁO TRÌNH: 
BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ 
KỸ SƯ ðỊNH GIÁ XÂY DỰNG 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 2 
Mục lục 
 Trang 
Chuyên ñề 1: Quản lý dự án ñầu tư xây dựng công trình theo quy ñịnh hiện 
hành 
I. Những nội dung cơ bản của hệ thống pháp luật có liên quan ñến ñầu 
tư xây dựng công trình (Luật Xây dựng, Luật ðầu tư, Luật ðấu thầu, 
Luật ðất ñai) 
15 
 1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng 15 
 1.1 Phạm vi, ñối tượng và kết cấu của Luật Xây dựng 15 
 1.2. Hoạt ñộng xây dựng 15 
 1.3. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng 18 
2. Những nội dung cơ bản của của Luật ðất ñai liên quan tới hoạt 
ñộng xây dựng 18 
 2.1. Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng của Luật 18 
 2.2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 18 
2.3. Về giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện 
dự án ñầu tư xây dựng công trình 18 
 2.4. Tài chính về ñất ñai và giá ñất 19 
2.5. Thu hồi ñất, bồi thường, tái ñịnh cư liên quan tới dự án ñầu tư xây 
dựng công trình 19 
 2.6. Quản lý nhà nước về ñất ñai 19 
3. Những nội dung cơ bản của Luật ðầu tư liên quan ñến hoạt ñộng 
xây dựng 19 
 3.1. Phạm vị ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng của Luật 19 
 3.2. Hình thức ñầu tư 19 
 3.3. Thủ tục về ñầu tư khi triển khai dự án 19 
 3.4. Quản lý nhà nước về ñầu tư 20 
4. Những nội dung cơ bản của Luật ðấu thầu liên quan tới hoạt ñộng 
xây dựng 20 
 4.1. Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng 20 
 4.2. Quy ñịnh chung về ñấu thầu 20 
 4.3. Các chủ thể tham gia ñấu thầu 20 
 4.4. Nội dung quản lý nhà nước về ñấu thầu 20 
II. Trình tự lập, thẩm ñịnh, phê duyệt dự án ñầu tư xâydựng công 
trình 20 
 1. ðối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C 20 
 1.1. Xác ñịnh chủ ñầu tư xây dựng công trình 20 
 1.2. Báo cáo ñầu tư xây dựng công trình 21 
 1.3. Lấy ý kiến chấp thuận về quy hoạch 21 
 1.4. Lập dư án ñầu tư xây dựng công trình 21 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 3 
 1.5. Thẩm ñịnh dự án ñầu tư xây dựng công trình 21 
 1.6. Phê duyệt dự án ñầu tư xây dựng công trình 21 
 2. Lập thẩm ñịnh Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 21 
 2.1. Phạm vi áp dụng các công trình lập Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật 21 
 2.2. Nội dung Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 
 2.3. Thẩm ñịnh, phê duyệt Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 22 
 3. ðiều chỉnh dự án ñầu tư xây dựng công trình 22 
 3.1. Các trường hợp ñược ñiều chỉnh 22 
 3.2. Thẩm quyền ñiều chỉnh và tổ chức ñiều chỉnh 22 
 III. Tổ chức quản lý dự án ñầu tư xây dựng công trình 22 
 1. Các hình thức quản lý dự án 22 
 1.1. Trường hợp chủ ñầu tư trực tiếp quản lý dự án 22 
 1.2. Trường hợp thuê tư vấn quản lý dự án 22 
 2. Các yêu cầu nội dung về quản lý dự án 22 
 2.1. Quản lý khối lượng, quản lý chi phí 22 
 2.2. Quản lý chất lượng xây dựng công trình 22 
 2.3. Quản lý tiến ñộ thi công xây dựng công trình 22 
 2.4. Quản lý an toàn lao ñộng trên công trường xây dựng 22 
 2.5. Quản lý môi trường xây dựng 22 
 IV. Quản lý chi phí ñầu tư xây dựng công trình 23 
 1. Nguyên tắc quản lý chi phí ñầu tư xây dựng công trình 23 
 2. Quản lý tổng mức ñầu tư 23 
 3. Quản lý dự toán công trình 23 
 4. Quản lý ñịnh mức xây dựng 23 
 5. Quản lý giá xây dựng công trình 23 
 6. Quản lý chỉ số giá xây dựng 23 
 7. Quản lý hợp ñồng xây dựng 23 
 8. Quản lý thanh toán, quyết toán vốn ñầu tư 23 
V. ðiều kiện năng lực các chủ thể tham gia quá trình ñầu tư xây dựng 
công trình 23 
1. Các quy ñịnh chung về ñiều kiện năng lực ñối với tổ chức và cá 
nhân khi tham gia hoạt ñộng xây dựng 23 
2. ðiều kiện năng lực hành nghề xây dựng ñối với cá nhân tham gia 
hoạt ñộng xây dựng 24 
 2.1. ðiều kiện cấp chứng chỉ hành nghề 24 
2.2. ðiều kiện năng lực và phạm vi hoạt ñộng của cá nhân trong hoạt ñộng 
xây dựng 24 
 3. ðiều kiện năng lực và phạm vi hoạt ñộng xây dựng của tổ chức 24 
 3.1. ðiều kiện năng lực khi lập dự án 24 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 4 
 3.2. ðiều kiện ñối với tổ chức tư vấn quản lý dự án 24 
 3.3. ðiều kiện ñối với tổ chức khảo sát xây dựng 24 
 3.4. ðiều kiện ñối với tổ chức thiết kế xây dựng 25 
 3.5. ðiều kiện ñối với tổ chức thi công xây dựng 25 
 3.6. ðiều kiện ñối với tổ chức giám sát thi công xây dựng 25 
3.7. ðiều kiện ñối với tổ chức tư vấn quản lý chi phí ñầu tư xây dựng công 
trình 25 
Chuyên ñề 2: Tổng quan về công tác ñịnh giá xây dựng 26 
 I. Một số lý luận chung về giá xây dựng 26 
 1. Khái niệm giá xây dựng công trình 26 
2. ðặc ñiểm của thị trường xây dựng, sản phẩm xây dựng và công 
nghệ xây dựng tác ñộng ñến giá xây dựng 26 
 2.1. ðặc ñiểm thị trường xây dựng 26 
 2.2. ðặc ñiểm của sản phẩm xây dựng 26 
 2.3. ðặc ñiểm của công nghệ xây dựng 26 
3. Vai trò của chủ ñầu tư, tổ chức tư vấn và nhà thầu xây dựng trong 
ñịnh giá xây dựng 26 
 3.1. Vai trò của chủ ñầu tư. 26 
 3.2. Vai trò của tổ chức tư vấn 27 
 3.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng 27 
II. Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình 
thành giá xây dựng công trình 27 
 1. Nội dung cơ bản của giá xây dựng 27 
 2. Các dữ liệu chủ yếu hình thành giá xây dựng công trình 27 
 III. Nội dung nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 28 
Chuyên ñề 3: Phương pháp xác ñịnh tổng mức ñầu tư và ñánh giá hiệu quả 
ñầu tư dự án ñầu tư xây dựng công trình 29 
 I. Phương pháp xác ñịnh tổng mức ñầu tư của dự án 29 
 1. Một số vấn ñề chung về tổng mức ñầu tư 29 
 1.1. Khái niệm và vai trò của tổng mức ñầu tư 29 
 1.2. Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí của tổng mức ñầu tư 29 
 1.3. Nguyên tắc xác ñịnh tổng mức ñầu tư 29 
 1.4. Yêu cầu của công việc tính toán 29 
 2. Một số phương pháp xác ñịnh tổng mức ñầu tư 29 
 2.1. Phương pháp xác ñịnh TMðT theo thiết kế cơ sở của dự án ñầu tư 29 
2.2. Phương pháp xác ñịnh TMðT theo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực 
khai thác của dự án 30 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 5 
2.3. Phương pháp xác ñịnh TMðT theo số liệu của các công trình xây 
dựng tương tự ñã thực hiện 30 
 2.4. Phương pháp hỗn hợp ñể xác ñịnh tổng mức ñầu tư 30 
 3. Phân tích mức ñộ áp dụng của các phương pháp 30 
 II. Phương pháp xác ñịnh hiệu quả ñầu tư của dự án 30 
 1. Khái niệm hoạt ñộng ñầu tư và hiệu quả ñầu tư của dự án 30 
 1.1. Khái niệm về hoạt ñộng ñầu tư 30 
 1.2. Các ñặc trưng cơ bản của hoạt ñộng ñầu tư 30 
 1.3. Hiệu quả của dự án ñầu tư 30 
 1.4. Phân tích ñánh giá hiệu quả dự án 31 
2. Xác ñịnh các yếu tố làm căn cứ phân tích, tính toán kinh tế- tài 
chính dự án 31 
 2.1. Tổng mức ñầu tư 31 
 2.2. Lập kế hoạch ñầu tư 31 
 2.3. Lập kế hoạch hoạt ñộng 31 
 2.4. Kế hoạch khấu hao và xử lý các khoản thu hồi 31 
 2.5. Vốn lưu ñộng 31 
 2.6. Kế hoạch trả nợ 32 
 3. Xác ñịnh các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính dự án 32 
 3.1. Báo cáo tài chính trong phân tích, ñánh giá hiệu quả dự án 32 
 3.2. Xác ñịnh các chỉ tiêu kinh tế- tài chính dự án ñầu tư 32 
 4. Phân tích và ñánh giá các chỉ tiêu kinh tế- xã hôi của dự án ñầu tư 32 
 5. So sánh các kết quả và lựa chọn phương án 32 
 III. Phương pháp phân tích, ñánh giá rủi ro và hiệu quả của dự án 32 
 1. Một số lý luận chung về phân tích rủi ro 33 
 1.1. Khái niệm rủi ro 33 
 1.2. Nhận dạng và phân loại rủi ro 33 
 1.3. ðo lường rủi ro và biện pháp hạn chế rủi ro 33 
 2. Một số phương pháp phân tích, ñánh giá rủi ro của dự án 33 
 2.1. Phương pháp phân tích ñộ nhạy 33 
 2.2. Phương pháp phân tích ñiều chỉnh trường hợp 33 
 2.3. Phương pháp mô phỏng 33 
3. Ví dụ minh họa phân tích, ñánh giá rủi ro ñối với hiệu quả ñầu tư 
của dự án xây dựng 34 
 IV. Phương pháp xác ñịnh suất vốn ñầu tư 34 
 1. Một số vấn ñề chung về suất vốn ñầu tư 34 
 1.1. Khái niệm, ý nghĩa và vai trò của suất vốn ñầu tư 34 
 1.2. Nội dung kinh tế của chỉ tiêu suất vốn ñầu tư 34 
 1.3. Phân loại suất vốn ñầu tư 34 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 6 
2. Phương pháp và các bước tiến hành tính toán suất vốn ñầu tư xây 
dựng công trình 34 
 2.1. Một số quan ñiểm cơ bản 34 
 2.2. Các căn cứ tính toán suất vốn ñầu tư 34 
 2.3. Các bước tiến hành xác ñịnh suất vốn ñầu tư 34 
 V. Phương pháp xác ñịnh chỉ số giá xây dựng 35 
 1. Khái niệm, ý nghĩa, tầm quan trọng của chỉ số giá 35 
 2. Phân loại chỉ số giá xây dựng 35 
 2.1. Chỉ số giá xây dựng công trình 35 
 2.2. Các chỉ số giá xây dựng theo cơ cấu chi phối 35 
 2.3. Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phối 35 
 3. Nguyên tắc và phương pháp xác ñịnh chỉ số giá xây dựng công trình 36 
 3.1. Nguyên tắc tính toán chung 36 
 3.2. Các căn cứ xác ñịnh chỉ số giá xây dựng 36 
 3.3. Phương pháp xác ñịnh chỉ số giá xây dựng công trình 36 
 VI. Phương pháp xác ñịnh ñộ dài thời gian xây dựng 36 
 1. Vai trò và ý nghĩa của ñộ dài thời gian xây dựng 36 
 2. Các phương pháp xác ñịnh ñộ dài thời gian xây dựng công trình 37 
Chuyên ñề 4: Phương pháp xác ñịnh ñịnh mức, ñơn giá xây dựng công trình 38 
 I. Phương pháp lập ñịnh mức xây dựng công trình 38 
 1. Hệ thống ñịnh mức xây dựng 38 
1.1. ðịnh mức kinh tế - kỹ thuật 38 
1.2. ðịnh mức tỷ lệ 39 
 2. Phương pháp lập ñịnh mức dự toán xây dựng công trình 39 
2.1. Trình tự lập ñịnh mức dự toán xây dựng công trình 39 
2.2. Lập ñịnh mức dự toán mới cho công tác xây dựng chưa có ñịnh mức 39 
2.3. Vận dụng có ñiều chỉnh các ñịnh mức dự toán công tác xây dựng ñã 
có 40 
2.4. áp dụng ñịnh mức dự toán công tác xây dựng ñã có 41 
3. Những tài liệu cần thiết phục vụ lập ñịnh mức dự toán xây dựng công 
trình 41 
 II. Phương pháp xác ñịnh ñơn giá xây dựng công trình 41 
 1. Khái niệm, yêu cầu và phân loại ñơn giá xây dựng công trình 41 
1.1. Khái niệm ñơn giá xây dựng công trình 41 
1.2. Yêu cầu ñối với ñơn giá xây dựng công trình 41 
1.3. Phân loại ñơn giá xây dựng công trình 41 
 2. Phương pháp lập ñơn giá xây dựng công trình 41 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 7 
 2.1. ðối với ñơn giá chi tiết xây dựng công trình 41 
 2.2. ðối với ñơn giá tổng hợp xây dựng công trình 44 
III. Phương pháp xác ñịnh giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị thi 
công công trình 44 
1. Một số lý luận chung về giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị xây 
dựng công trình 44 
 1.1. Khái niệm máy và thiết bị thi công 44 
1.2. Khái niệm và vai trò của giá ca máy, giá thuê máy và thiết bị xây dựng 
công trình 45 
 2. Phương pháp xác ñịnh giá ca máy và thiết bị xây dựngcông trình 45 
 2.1. Trình tự xác ñịnh 45 
2.2. Phương pháp xác ñịnh giá ca máy mới ñối với các loại máy và thiết bị 
chưa có giá ca máy 45 
 3. Phương pháp xác ñịnh giá thuê máy và thiết bị xây dựng công trình 46 
 3.1. Trình tự xác ñịnh 46 
3.2. Nội dung và phương pháp xác ñịnh giá thuê máy và thiết bị xây dựng 
công trình 46 
4. Các ví dụ tính toán giá ca máy và giá thuê máy và thiết bị xây dựng 
công trình 47 
 IV. Phương pháp xác ñịnh chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng công trình 47 
1. Một số vấn ñề chung liên quan ñến chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng 
công trình 47 
 1.1. Khái niệm về hoạt ñộng tư vấn ñầu tư xây dựng công trình 47 
 1.2. Phân loại hoạt ñộng tư vấn 47 
 1.3. Nội dung chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng công trình 47 
 1.4. Các quy ñịnh hiện hành liên quan ñến quản lý chi phí tư vấn 47 
 2. Phương pháp xác ñịnh chi phí tư vấn 48 
 2.1. Xác ñịnh theo ñịnh mức chi phí tư vấn (tỉ lệ %) ñược công bố 48 
 2.2. Xác ñịnh theo dự toán 48 
3. Sử dụng các phương pháp trên ñể xác ñịnh chi phí tư vấn trong 
tổng mức ñầu tư, dự toán công trình 49 
 3.1. Xác ñịnh chi phí tư vấn trong tổng mức ñầu tư của dự án 49 
 3.2. Xác ñịnh chi phí tư vấn trong dự toán công trình 49 
Chuyên ñề 5: phương pháp ño bóc khối lượng và kiểm soát chi phí 50 
 I. Phương pháp ño bóc khối lượng 50 
1. Khái niệm về ño bóc khối lượng xây dựng và vai trò của việc ño bóc 
khối lượng trong việc ñịnh giá xây dựng 50 
 1.1. Khái niệm 50 
 1.2. Vai trò của việc ño bóc khối lượng trong việc ñịnh giá xây dựng 50 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 8 
 2. Phương pháp ño bóc khối lượng xây dựng công trình 50 
 2.1. Nguyên tắc ño bóc khối lượng xây dựng công trình 50 
 2.2. Trình tự triển khai công tác ño bóc khối lượng xây dựng công trình 51 
 2.3. Một số quy ñịnh cụ thể khi ño bóc khối lượng xây dựng công trình 51 
 II. Kiểm soát chi phí theo các giai ñoạn ñầu tư xây dựng công trình 52 
1. Khái niệm, vai trò của việc kiểm soát chi phí ñầu tư xây dựng công 
trình 52 
 1.1. Khái niệm 52 
 1.2. Vai trò 52 
 2. Mục ñích và yêu cầu của việc kiểm soát chi phí 52 
 3. ðiều kiện cần thiết ñể thực hiện quá trình kiểm soát chi phí 52 
 4. Nội dung kiểm soát chi phí ñầu tư xây dựng công trình 52 
 4.1. Kiểm soát chi phí trong giai ñoạn trước xây dựng 53 
 4.2. Kiểm soát chi phí trong giai ñoạn thực hiện xây dựng công trình 53 
 5. Tổ chức quản lý việc kiểm soát chi phí ñầu tư xây dựng công trình 53 
 5.1. Hình thức tổ chức kiểm soát chi phí 53 
 5.2. Trách nhiệm của chủ ñầu tư ñối với việc kiểm soát chi phí 53 
 5.3. Trách nhiệm của cá nhân, tổ chức tư vấn kiểm soát chi phí 53 
Chuyên ñề 6: Phương pháp xác ñịnh dự toán xây dựng công trình 54 
 I. Khái niệm, nội dung, vai trò của dự toán xây dựng công trình 54 
 1. Khái niệm 54 
 2. Nội dung 54 
 3. Vai trò 54 
 II. Phương pháp xác ñịnh dự toán xây dựng công trình 54 
 1. Nguyên tắc xác ñịnh 54 
2. Phương pháp xác ñịnh các khoản mục chi phí trong dự toán xây 
dựng công trình 54 
 2.1. Xác ñịnh chi phí xây dựng 54 
 2.2. Xác ñịnh chi phí thiết bị 56 
 2.3. Xác ñịnh chi phí quản lý dự án 56 
 2.4. Xác ñịnh chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng 56 
 2.5. Xác ñịnh chi phí khác 56 
 2.6. Xác ñịnh chi phí dự phòng 56 
 III. Quản lý dự toán xây dựng công trình 57 
 1. Thẩm tra, phê duyệt dự toán xây dựng công trình 57 
 1.1. Nội dung thẩm tra, phê duyệt dự toán công trình 57 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 9 
 1.2. Thẩm quyền thẩm tra, phê duyệt dự toán công trình 57 
 2. ðiều chỉnh dự toán xây dựng công trình 57 
Chuyên ñề 7: Lựa chọn nhà thầu trong hoạt ñộng xây dựng 59 
I. Những quy ñịnh chủ yếu liên quan ñến lựa chọn nhà thầu trong 
hoạt ñộng xây dựng 58 
 1. Các văn bản pháp quy có liên quan 58 
 2. Yêu cầu ñối với lựa chọn nhà thầu trong hoạt ñộng xây dựng 58 
 3. Trình tự thực hiện ñấu thầu 58 
 4. Các hình thức lựa chọn nhà thầu trong hoạt ñộng xây dựng 58 
 5. Sơ tuyển nhà thầu 58 
 5.1. Phạm vi áp dụng 58 
 5.2. Quy trình tổ chức sơ tuyển 58 
 5.3. Nội dung hồ sơ mời sơ tuyển 58 
 5.4. Hồ sơ dự sơ tuyển 59 
 5.5. ðánh giá hồ sơ dự sơ tuyển 59 
II. Lập kế hoạch ñấu thầu và xác ñịnh giá gói thầu trong kế hoạch ñấu 
thầu 59 
 1. Lập và phê duyệt kế hoạch ñấu thầu 59 
 2. Nội dung kế hoạch ñấu thầu 59 
 2.1. Nội dung 59 
 2.2. Căn cứ lập kế hoạch ñấu thầu 59 
 2.3. Phân chia dự án thành các gói thầu 59 
 2.4. Xác ñịnh hình thức hợp ñồng (giá hợp ñồng xây dựng) 60 
 3. Xác ñịnh giá gói thầu 60 
 3.1. Nguyên tắc xác ñịnh giá gói thầu 60 
 3.2. ðiều chỉnh kế hoạch ñấu thầu, giá gói thầu 60 
 3.3 Dự toán g ... Cách thức 
ñiều chỉnh ñơn giá, khối lượng - Thoả thuận về phần bổ sung ngoài hợp ñồng - Cách 
thức ñiều chỉnh phần bổ sung ngoài hợp ñồng. 
3. Phương thức xác ñịnh giá các loại hợp ñồng xây dựng 
3.1. Xác ñịnh giá hợp ñồng tư vấn xây dựng: 
- Theo thời gian thực hiện công việc tư vấn; 
- Theo tỷ lệ % giá trị công việc ñược tư vấn; 
- Khoán trọn gói về chi phí thực hiện. 
 3.2. Xác ñịnh giá hợp ñồng thi công xây dựng và lắp ñặt 
- Các yếu tố chi phí cần thiết; 
- Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công (nếu 
cần thiết) của nhà thầu; 
- Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong 
thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng. 
- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu, các khoản thuế phải nộp ñối với sản phẩm xây 
dựng theo quy ñịnh 
 3.3. Xác ñịnh giá của hợp ñồng tổng thầu 
 - ðối với hợp ñồng tổng thầu thì giá hợp ñồng tổng thầu phải bao gồm các chi 
phí cần thiết ñể thực hiện toàn bộ các công việc của hợp ñồng và các chi phí có liên 
quan ñến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện chuyển việc giao công 
nghệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tổng thầu. 
- Việc xác ñịnh giá của hợp ñồng tổng thầu còn tuỳ thuộc vào phương thức lựa 
chọn nhà thầu và mức ñộ giao thầu về thiết kế xây dựng công trình. 
VI. ðiều chỉnh giá hợp ñồng xây dựng 
1. Các trường hợp ñiều chỉnh giá hợp ñồng: 
- Bổ sung công việc. 
- Sử dụng ñơn giá tạm tính. 
- Khối lượng phát sinh > 20% khối lượng công việc tương ứng. 
- Các ñơn giá hai bên thoả thuận ñiều chỉnh theo một khoảng thời gian nhất ñịnh 
kể từ khi thực hiện hợp ñồng. 
- Giá ñầu vào (nhiên liệu, vật tư, thiết bị,) thay ñổi có ảnh hưởng tới các yếu tố 
chi phí của ñơn giá xây dựng. 
- Bất khả kháng quy ñịnh trong hợp ñồng (các công việc ñã có/ các công việc 
chưa có). 
- Trượt giá có thoả thuận trong hợp ñồng. 
2. ðiều chỉnh giá hợp ñồng 
2.1. Cơ sở 
- Thực hiện các bước công việc theo thoả thuận trong hợp ñồng ñã ký. 
- Khối lượng: ðiều kiện thoả thuận trong hợp ñồng; khối lượng nghiệm thu. 
- ðơn giá: ðiều kiện về ñơn giá ñã thoả thuận; Công thức trượt giá; Các căn cứ 
xác ñịnh hệ số trượt giá. 
2.2. ðiều chỉnh ñơn giá trong hợp ñồng xây dựng 
- Nguyên tắc ñiều chỉnh 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 62 
- Các trường hợp ñược ñiều chỉnh ñơn giá hợp ñồng 
- ðiều chỉnh ñơn giá 
2.3. Phương pháp ñiều chỉnh giá hợp ñồng xây dựng 
- Sử dụng các chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, các tổ chức tư vấn, tổng cục 
thống kê công bố. 
- Phương pháp tính bù trừ trực tiếp. 
- Công thức xác ñịnh hệ số ñiều chỉnh. 
VII. Tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp ñồng xây dựng 
1. Tạm ứng hợp ñồng 
1.1. Nguyên tắc: thoả thuận trong hợp ñồng những nội dung liên quan ñến tạm 
ứng. 
1.2. Mức tạm ứng: Quy ñịnh theo loại hợp ñồng. 
1.3. Thu hồi vốn tạm ứng: Ngay khi thanh toán lần ñầu và thu hồi dần theo các 
lần thanh toán, kết thúc tạm ứng khi thanh toán ñạt 80% giá trị hợp ñồng. 
2. Thanh toán hợp ñồng xây dựng 
2.1. Nguyên tắc: Thanh toán hợp ñồng phù hợp với loại hợp ñồng, giá hợp ñồng, 
số lần thanh toán, giai ñoạn thanh toán và các ñiều kiện các bên ñã ký kết. 
2.2. Thanh toán ñối với giá hợp ñồng trọn gói: 
- Phương thức thanh toán theo tỷ lệ % giá hợp ñồng hoặc giá công trình, hạng 
mục công trình, khối lượng công việc hoàn thành cho từng ñợt thanh toán sau khi có hồ 
sơ thanh toán ñược xác nhận và kiểm tra của bên giao thầu. 
- Hồ sơ thanh toán: Biên bản nghiệm thu; Hồ sơ hoàn công của các công việc 
hoàn thành (nếu có); Bảng xác ñịnh giá trị khối lượng công việc hoàn thành theo hợp 
ñồng; Bảng xác ñịnh giá trị khối lượng phát sinh ngoài hợp ñồng; Bảng tính giá trị ñề 
nghị thanh toán. 
2.3. Thanh toán ñối với giá hợp ñồng theo ñơn giá cố ñịnh: 
- Cơ sở thanh toán: khối lượng công việc hoàn thành (kể cả khối lượng phát sinh) 
ñược nghiệm thu và ñơn giá tương ứng ghi trong hợp ñồng (ñơn giá này ñã ñược xác 
ñịnh từ khi kí kết hợp ñồng). 
- Hồ sơ thanh toán: Biên bản nghiệm thu; Hồ sơ hoàn công của các công việc 
hoàn thành (nếu có); Bảng xác ñịnh giá trị khối lượng công việc hoàn thành theo hợp 
ñồng; Bảng xác ñịnh ñơn giá ñiều chỉnh quy ñịnh của hợp ñồng; Bảng tính giá trị ñề 
nghị thanh toán. 
2.4. Thanh toán ñối với giá hợp ñồng theo giá ñiều chỉnh 
- Cơ sở thanh toán: Khối lượng công việc hoàn thành và ñơn giá ñã ñiều chỉnh 
theo quy ñịnh trong hợp ñồng hoặc ñơn giá tạm tính khi kí kết hợp ñồng nếu chưa ñủ 
ñiều kiện ñiều chỉnh ñơn giá theo quy ñịnh của hợp ñồng. 
- Hồ sơ thanh toán: Biên bản nghiệm thu; Hồ sơ hoàn công của các công việc 
hoàn thành (nếu có); Bảng xác ñịnh giá trị khối lượng công việc hoàn thành theo hợp 
ñồng; Bảng xác ñịnh ñơn giá ñiều chỉnh quy ñịnh của hợp ñồng; Bảng tính giá trị ñề 
nghị thanh toán. 
2.5. Thanh toán ñối với giá hợp ñồng kết hợp: Tương ứng với loại giá cho từng 
công việc cụ thể thanh toán theo các quy ñịnh tương ứng trên. 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 63 
2.6. Thời hạn thanh toán 
3. Quyết toán hợp ñồng 
3.1. Hồ sơ quyết toán: Hồ sơ hoàn công; Biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn 
thành theo hợp ñồng, phát sinh; Kết quả nghiệm thu khảo sát, thiết kế; Biên bản bàn 
giao công trình ñưa vào sử dụng; Bảng xác ñịnh giá trị quyết toán hợp ñồng ñã ñược 
xác nhận; Tài liệu khác có liên quan. 
3.2. Các quy ñịnh về trình tự, thủ tục quyết toán 
VIII. Quản lý hợp ñồng xây dựng 
Bên giao thầu, bên nhận thầu, trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình có 
trách nhiệm lập kế hoạch và biện pháp tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp 
ñồng ñã kí kết nhằm ñạt ñược các thoả thuận trong hợp ñồng. Nội dung quản lý thực 
hiện hợp ñồng bao gồm: 
1. Quản lý chất lượng 
- Việc quản lý chất lượng hợp ñồng xây dựng căn cứ vào các quy ñịnh hiện hành 
về quản lý chất lượng công trình. 
- Nội dung quản lý chất lượng. 
- Trách nhiệm về quản lý chất lượng. 
- Biện pháp bảo ñảm chất lượng. 
- Xử lý các phát sinh về chất lượng. 
- Các quy ñịnh về nghiệm thu các công việc hoàn thành. 
2. Quản lý tiến ñộ thực hiện hợp ñồng 
- Căn cứ vào kết quả ñấu thầu, biện pháp quản lý tiến ñộ, từ các ñề xuất của nhà 
thầu về tiến ñộ ñã ñược trúng thầu. 
- Quy ñịnh các mốc thời gian tiến hành. 
- Nội dung quản lý 
- ðánh giá các yếu tố tác ñộng. 
- Trách nhiệm các bên trong việc quản lý tiến ñộ. 
3. Quản lý giá hợp ñồng và thay ñổi, ñiều chỉnh hợp ñồng 
- Căn cứ vào loại hợp ñồng, giá hợp ñồng, các quy ñịnh về quản lý chi phí ñể 
quản lý giá hợp ñồng, ñiều chỉnh giá hợp ñồng. 
- Nội dung quản lý. 
- Trách nhiệm của các bên trong việc quản lý giá, ñiều chỉnh giá hợp ñồng. 
- ðánh giá các yếu tố tác ñộng ñến giá hợp ñồng và việc ñiều chỉnh giá hợp 
ñồng. 
- Tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp ñồng. 
4. Quản lý an toàn, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy nổ 
- Căn cứ quản lý thực hiện theo quy ñịnh của Luật Xây dựng, Nghị ñịnh 
16/2005/Nð-CP, các pháp luật khác có liên quan. 
- Quyền và trách nhiệm của các bên tham gia hợp ñồng. 
5. Quản lý thay ñổi và ñiều chỉnh hợp ñồng 
- Trường hợp ñiều chỉnh. 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 64 
- Nguyên tắc ñiều chỉnh hợp ñồng xây dựng. 
6. Quản lý các nội dung khác của hợp ñồng 
- Bảo ñảm thực hiện hợp ñồng. 
- Nhà thầu phụ do chủ ñầu tư chỉ ñịnh: Trách nhiệm của bên giao thầu về thầu 
phụ. 
- Quyền hạn của nhà thầu chính ñối với thầu phụ. 
- Bảo hiểm, bảo hành công trình. 
- Trách nhiệm ñối với sai sót. 
- Tạm dừng và chấm dứt hợp ñồng. 
- Rủi ro và trách nhiệm các bên. 
- Bất khả kháng. 
- Thưởng phạt hợp ñồng. 
- Giải quyết tranh chấp hợp ñồng. 
- Hiệu lực hợp ñồng. 
Chuyên ñề 9 
Thanh toán, quyết toán vốn ñầu tư xây dựng 
công trình (4 tiết) 
I. Thanh toán vốn ñầu tư 
1. Các yêu cầu cơ bản 
Phạm vi áp dụng ñối với các nguồn vốn; Trách nhiệm của chủ ñầu tư; Xác ñịnh 
chi phí hợp pháp phục vụ thanh toán; Yêu cầu về nội dung và kết quả. 
2. Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền trong thanh toán vốn ñầu tư 
2.1. Hồ sơ, quy trình, trách nhiệm trong thanh toán vốn ñầu tư 
2.1.1. Nguyên tắc thanh toán 
Khối lượng hoàn thành; Nội dung, phương thức thanh toán trong hợp ñồng ñã ký 
kết. 
2.1.2. Kế hoạch thanh toán và ñiều kiện thực hiện thanh toán vốn ñầu tư cho các 
dự án 
a) Kế hoạch thanh toán vốn ñầu tư: 
Phân cấp trong lập, thẩm ñịnh, phê duyệt kế hoạch thanh toán vốn; tài liệu cơ sở 
phục vụ việc thông báo kế hoạch thanh toán vốn ñầu tư 
b) ðiều kiện thanh toán 
- Các yêu cầu về mở tài khoản; 
- ðiều kiện, hồ sơ, thủ tục thanh toán giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư; 
- ðiều kiện, hồ sơ, thủ tục thanh toán giai ñoạn thực hiện dự án. 
2.1.3. Thủ tục và quy trình thanh toán vốn ñầu tư của dự án 
- Thanh toán ñối với giá hợp ñồng trọn gói. 
- Thanh toán ñối với giá hợp ñồng theo ñơn giá cố ñịnh. 
- Thanh toán ñối với giá hợp ñồng theo giá ñiều chỉnh. 
- Thanh toán ñối với giá hợp ñồng kết hợp. 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 65 
2.1.4. Thẩm quyền các chủ thể 
a) ðối với chủ ñầu tư. 
b) ðối với cơ quan cấp phát, cho vay. 
II. Quyết toán vốn ñầu tư 
1. Các yêu cầu cơ bản 
2. Nội dung, hồ sơ, thẩm quyền thẩm tra Báo cáo quyết toán 
 2.1. Nội dung Báo cáo quyết toán 
Xác ñịnh nguồn vốn; Chi phí ñầu tư ñề nghị quyết toán; Chi phí ñầu tư thiệt hại; 
Xác ñịnh giá trị tài sản hình thành qua ñầu tư. 
2.2. Biểu mẫu Báo cáo quyết toán 
ðối với dự án hoàn thành; ðối với công trình, hạng mục công trình hoàn thành; 
ðối với dự án quy hoạch, chi phí chuẩn bị ñầu tư bị huỷ bỏ. 
2.3. Hồ sơ trình duyệt quyết toán 
- áp dụng với dự án, công trình, hạng mục công trình hoàn thành. 
- áp dụng với dự án quy hoạch, chi phí chuẩn bị ñầu tư của dự án bị huỷ bỏ. 
2.4. Thẩm quyền thẩm tra quyết toán 
Dự án quan trọng Quốc gia; Dự án do Bộ trưởng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp 
Tỉnh, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ quyết ñịnh ñầu tư; Dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân 
dân cấp Huyện quyết ñịnh ñầu tư; Các dự án khác. 
3. Kiểm toán, quyết toán vốn ñầu tư 
- Nguyên tắc chung về kiểm toán 
- Trách nhiệm của chủ ñầu tư 
- Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán 
4. Thẩm tra quyết toán dự án hoàn thành 
4.1. Nội dung thẩm tra 
- Nội dung thực hiện ñối với dự án ñã thực hiện kiểm toán quyết toán. 
- Nội dung thực hiện ñối với dự án chưa kiểm toán quyết toán. 
 4.2. Trình tự thẩm tra và nội dung của Báo cáo kết quả thẩm tra quyết toán dự án 
hoàn thành 
a) Thẩm tra hồ sơ pháp lý: Về trình tự thủ tục; tính pháp lý các hồ sơ; Tính hợp 
lệ khi sử dụng vốn... 
b) Thẩm tra chi phí ñầu tư: 
- Thẩm tra những công việc do chủ ñầu tư (ban quản lý dự án) tự thực hiện: Nội 
dung khoản mục chi phí ñược thực hiện; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra. 
- Thẩm tra những công việc do các nhà thầu thực hiện theo hợp ñồng 
+ Thẩm tra ñối với phần hợp ñồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp ñồng trọn 
gói" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu). 
 Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra 
+ Thẩm tra ñối với phần hợp ñồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp ñồng theo ñơn 
giá cố ñịnh" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ cần thiết phục vụ 
thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra. 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 66 
+ Thẩm tra ñối với phần hợp ñồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp ñồng theo giá 
ñiều chỉnh" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ cần thiết phục vụ 
thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra. 
+ Thẩm tra ñối với hợp ñồng theo hình thức "Giá hợp ñồng kết hợp" (không phân 
biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ 
tục, cách thức thẩm tra. 
- Thẩm tra các trường hợp phát sinh về khối lượng: 
Các trường hợp ñược tính phát sinh khối lượng; Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; 
Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra. 
- Thẩm tra chi phí ñầu tư thiệt hại không tính vào giá trị tài sản: 
+ Thẩm tra chi phí thiệt hại do thiên tai, ñịch hoạ và bất khả kháng khác. 
+ Thẩm tra chi phí cho khối lượng công việc ñược huỷ bỏ. 
- Thẩm tra giá trị tài sản hình thành qua ñầu tư: 
+ Thẩm tra ñối với tài sản cố ñịnh ñược hình thành. 
+ Thẩm tra ñối với tài sản lưu ñộng ñược hình thành. 
- Thẩm tra tình hình công nợ, vật tư, thiết bị tồn ñọng: Các căn cứ ñể thẩm tra; 
Nguyên tắc, cách thức thẩm tra. 
- Xem xét việc chấp hành của chủ ñầu tư và các ñơn vị có liên quan ñối với ý 
kiến kết luận của các cơ quan Thanh tra, Kiểm tra, Kiểm toán nhà nước (nếu có). 
- Nhận xét, ñánh giá, kết luận. 
Về cơ chế, chính sách trong quản lý ñâu tư xây dựng; Về quản lý tài sản qua ñầu 
tư; Kiến nghị giá trị quyết toán và xử lý các vấn ñề liên quan. 
5. Phê duyệt quyết toán 
5.1. Thẩm quyền phê duyệt quyết toán 
Bộ trưởng Bộ Tài chính; Bộ trưởng các Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân cấp Tỉnh; ðối 
với các dự án còn lại. 
5.2. Quản lý quyết ñịnh phê duyệt quyết toán 
6. Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, kiểm toán 
6.1. Xác ñịnh chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán. 
6.2. Quản lý, sử dụng chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán: ðối với dự án từ 
nhóm B trở lên; ðối với dự án từ nhóm C. 
6.3. Nội dung chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán. 
7. Thời hạn quyết toán 
8. Trách nhiệm trong quyết toán dự án hoàn thành 
8.1. Trách nhiệm của Chủ ñầu tư: 
8.2. Trách nhiệm của các nhà thầu: 
8.3. Trách nhiệm của cơ quan kiểm soát thanh toán, cho vay vốn ñầu tư: 
8.4. Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán: 
8.5. Trách nhiệm của cơ quan thẩm tra, phê duyệt quyết toán: 
8.6. Trách nhiệm của các bộ, ngành, ñịa phương: 
Giáo trình bồi dưỡng nghiệp vụ ñịnh giá xây dựng 67 
8.7. Trách nhiệm của cơ quan tài chính các cấp 
III. Hướng dẫn phương pháp quy ñổi chi phí dự án ñầu tư xây dựng công trình tại 
thời ñiểm bàn giao ñưa vào sử dụng 
1. Các yêu cầu, nguyên tắc 
Mục tiêu; Nội dung các khoản mục ñược tính toán; Tính toán với các trường hợp 
quy mô dự án khác nhau. 
2. Phương pháp quy ñổi 
2.1. Căn cứ quy ñổi 
Chi phí thực hiện; Mặt băng giá; Các chế ñộ, chính sách liên quan. 
2.2. Trình tự quy ñổi 
- Tính toán, tổng hợp chi phí; 
- Xác ñịnh các hệ số quy ñổi; 
- Tính toán tổng hợp chi phí ñầu tư xây dựng sau quy ñổi. 
2.3. Phương pháp quy ñổi 
2.3.1. Tính toán quy ñổi chi phí xây dựng công trình 
2.3.2. Tính toán quy ñổi chi phí thiết bị 
a) Quy ñổi chi phí mua thiết bị, chi phí ñào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có). 
b) Quy ñổi chi phí khác của thiết bị; Chi phí lắp ñặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu 
chỉnh (nếu có). 
2.4. Quy ñổi chi phí ñền bù giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư 
2.5. Quy ñổi chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng và chi phí khác 
IV. Xác ñịnh giá trị tài sản bàn giao ñưa vào sử dụng 
1. Các yêu cầu chung 
2. Các quy ñịnh cụ thể về xác ñịnh giá trị tài sản bàn giao ñưa vào sử dụng 
2.1. Tài sản cố ñịnh 
Xác ñịnh danh mục; Nguyên tắc tính toán vào dự án. 
2.2. Tài sản lưu ñộng: 
Xác ñịnh danh mục; Nguyên tắc tính toán vào dự án. 
2.3. Báo cáo xác ñịnh giá trị tài sản bàn giao ñưa vào sử dụng