Luận án Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM 
THÁI MINH TUẤN 
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG 
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 
LUẬN ÁN TIẾN SĨ 
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2016 
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM 
THÁI MINH TUẤN 
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG 
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 
 MÃ SỐ: 62.85.01.03 
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 
1. PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH 
2. PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI 
HÀ NỘI - 2016 
 i 
LỜI CAM ĐOAN 
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên 
cứu được trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo 
vệ để lấy bất kỳ học vị nào. 
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám 
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. 
 Tác giả luận án 
 Thái Minh Tuấn 
 ii
LỜI CẢM ƠN 
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 
- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã chỉ 
đạo và tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại 
Học viện. 
- Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai và Khoa Môi trường đã tạo điều kiện 
thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án. 
- PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành và PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình 
hướng dẫn tôi thực hiện luận án này. 
- Các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa và bản đồ, Khoa Quản lý đất đai đã góp ý 
kiến và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận 
án này. 
- Lãnh đạo UBND tỉnh Nghệ An; các sở: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, 
Tài chính; UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, 
Phòng Thống kê thành phố Vinh, các phòng ban thuộc thành phố Vinh và nhân dân các 
xã/phường đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu tại địa phương. 
- Các bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi 
trong suốt quá trình nghiên cứu học tập và hoàn thành luận án này. 
Xin trân trọng cảm ơn! 
 Tác giả luận án 
 Thái Minh Tuấn 
 iii
MỤC LỤC 
Lời cam đoan i 
Lời cảm ơn ii 
Mục lục iii 
Danh mục các chữ viết tắt vi 
Danh mục các bảng vii 
Danh mục các hình ix 
Trích yếu luận án x 
Thesis abstract xii 
PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1 
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2 
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 
1.4 Những đóng góp mới của luận án 3 
1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5 
2.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị 5 
2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị 5 
2.1.2 Sử dụng đất đô thị 11 
2.1.3 Quản lý sử dụng đất đô thị 13 
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị 14 
2.1.5 Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất đô thị 21 
2.2 Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới và Việt Nam 22 
2.2.1 Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới 22 
2.2.2 Quản lý sử dụng đất đô thị tại Việt Nam 29 
2.3 Các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị 34 
2.3.1 Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị ở một số nước trên thế giới 34 
2.3.2 Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị trong nước 37 
2.3.3 Nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị tại địa phương 41 
2.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 42 
2.4.1 Lựa chọn các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị 42 
 iv
2.4.2 Lựa chọn các loại đất để điều tra đánh giá 42 
2.4.3 Lựa chọn đối tượng sử dụng đất phục vụ nghiên cứu 43 
2.4.4 Lựa chọn yếu tố để nghiên cứu ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị 44 
PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46 
3.1 Nội dung nghiên cứu 46 
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 
3.1.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 
3.1.3 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô 
thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 
3.1.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị tại thành 
phố Vinh, tỉnh Nghệ An 46 
3.2 Phương pháp nghiên cứu 47 
3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 47 
3.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra 48 
3.2.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 49 
3.2.4 Phương pháp minh họa bằng bản đồ 53 
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 54 
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 54 
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 54 
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 56 
4.1.3 Thực trạng phát triển đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 61 
4.1.4 Cảnh quan môi trường 64 
4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an 64 
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 64 
4.2.2 Biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 đến năm 2014 67 
4.2.3 Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh 69 
4.3 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô 
thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 105 
4.3.1 Nhóm yếu tố cơ chế chính sách 105 
4.3.2 Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng 111 
4.3.3 Nhóm yếu tố kinh tế xã hội 116 
4.3.4 Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng 125 
 v
4.3.5 Đánh giá chung mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng 
đất đô thị 131 
4.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị 136 
4.4.1 Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật 
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị 136 
4.4.2 Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 137 
4.4.3 Nhóm giải pháp về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 139 
4.4.4 Nhóm giải pháp về định giá đất 140 
4.4.5 Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản 141 
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 142 
5.1 Kết luận 142 
5.2 Đề nghị 144 
Danh mục công trình đã công bố 145 
Tài liệu tham khảo 146 
Phụ lục 154 
 vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 
BĐS Bất động sản 
BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng 
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 
BXD Bộ Xây dựng 
CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 
CP Chính phủ 
CS Cộng sự 
CSHT Cơ sở hạ tầng 
DT Diện tích 
ĐVHC Đơn vị hành chính 
GCN Giấy chứng nhận 
HĐND Hội đồng nhân dân 
KH&CN Khoa học và công nghệ 
KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất 
KTXH Kinh tế xã hội 
MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất 
QCCP Quy chuẩn cho phép 
QĐ Quyết định 
QHKGĐT Quy hoạch không gian đô thị 
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 
QLĐĐ Quản lý đất đai 
QLSDĐ Quản lý sử dụng đất 
QSDĐ Quyền sử dụng đất 
SDĐ Sử dụng đất 
SHNN Sở hữu Nhà nước 
SXKD Sản xuất kinh doanh 
TCN Trước công nguyên 
TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 
TN&MT Tài nguyên và môi trường 
TP Thành phố 
TT Thông tư 
TTg Thủ tướng 
UBND Ủy ban nhân dân 
 vii
DANH MỤC CÁC BẢNG 
Số TT Tên bảng Trang 
2.1 Phân loại đất đô thị theo vùng chức năng 11 
2.2 Luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị ở một số quốc gia 22 
2.3 Hệ thống các cơ quan có liên quan đến quản lý đất đô thị 33 
3.1 Phân cấp mức độ quan hệ qua hệ số tương quan 52 
4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 65 
4.2 Biến động sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2005 - 2014 68 
4.3 Lý do và mức độ quan tâm đến chính sách pháp luật đất đai 71 
4.4 Đánh giá công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản liên quan 
đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 73 
4.5 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch sử dụng đất 76 
4.6 Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 80 
4.7 Đánh giá công tác công tác lập và quản lý quy hoạch khác 83 
4.8 Kết quả đấu giá đất từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh 86 
4.9 Kết quả đấu giá đất chi tiết tại một số khu quy hoạch 87 
4.10 Kết quả đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ 2005 đến 2014 
tại thành phố Vinh 88 
4.11 Phân bổ số lượng lô đất ở đấu giá theo các tháng trong năm từ 2005 đến 
2014 tại thành phố Vinh 89 
4.12 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Vinh 89 
4.13 Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 93 
4.14 Đánh giá công tác định giá đất 97 
4.15 Đánh giá công tác quản lý và cung cấp thông tin bất động sản 101 
4.16 Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 103 
4.17 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố cơ chế chính sách trong quản 
lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 106 
4.18 Mối quan hệ của nhóm yếu tố cơ chế chính sách với quản lý sử dụng đất 
đô thị thành phố Vinh 107 
4.19 Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng trong 
quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 112 
 viii
4.20 Mối quan hệ của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng với quản lý sử 
dụng đất đô thị thành phố Vinh 113 
4.21 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố kinh tế xã hội trong quản lý 
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 116 
4.22 Mối quan hệ của nhóm yếu tố kinh tế xã hội với quản lý sử dụng đất đô 
thị thành phố Vinh 118 
4.23 Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố vai trò cộng đồng trong quản lý 
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 126 
4.24 Mối quan hệ của nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng với quản lý sử dụng 
đất đô thị thành phố Vinh 127 
4.25 Một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 132 
4.26 Một số yếu tố ảnh hưởng ở mức độ cao và rất cao đến các nội dung 
quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 134 
 ix 
DANH MỤC CÁC HÌNH 
Số TT Tên hình Trang 
2.1 Sơ đồ nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất 
đô thị 45 
3.1 Sơ đồ chọn điểm nghiên cứu điều tra số liệu sơ cấp 49 
4.1 Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An năm 2014 54 
4.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Vinh từ 2005 đến 2014 57 
4.3 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh các năm 2005, 2010 và 2014 58 
4.4 Các khoản thu từ đất giai đoạn 2005-2014 tại thành phố Vinh 59 
4.5 Sơ đồ quá trình mở rộng không gian đô thị Vinh đến năm 2014 62 
4.6 Sơ đồ hiện trạng diện tích các loại đất chính thành phố Vinh 2014 64 
4.7 Sơ đồ biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 – 2014 67 
4.8 Diện tích một số loại đất thành phố Vinh trước và sau quy hoạch 75 
4.9 Kết quả thực hiện quy hoạch đối với một số loại đất chính tại thành phố 
Vinh từ 2009 đến 2014 77 
4.10 Số lượng đơn thư liên quan đến đất đai tại thành phố Vinh và kết quả giải 
quyết từ năm 2005 đến 2014 91 
4.11 Sơ đồ quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 131 
 x
TRÍCH YẾU LUẬN ÁN 
Họ tên NCS: Thái Minh Tuấn 
Tên luận án: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành 
phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 
Chuyên ngành: Quản lý đất đai; Mã số: 62 85 01 03 
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam 
Mục đích nghiên cứu của luận án 
Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến quản lý sử dụng đất 
đô thị thành phố Vinh. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử 
dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. 
Phương pháp nghiên cứu 
Trong luận án, sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính đó là thu thập tài 
liệu số liệu và xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn: 
Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành phân 
vùng và điều tra với 400 phiếu đại diện của các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại khu 
vực nội thành và ngoại thành. 
Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích, xử lý số liệu: (i) Nghiên cứu định 
tính bằng việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii) Nghiên cứu định 
lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test để kiểm định mức độ khác 
nhau giữa các vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các 
biến quan sát với nhau (thông qua hệ số tương quan r) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến 
quản lý sử dụng đất đô thị. 
Kết quả chính và kết luận 
1) Thành phố Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970 
diện tích là 26 km2, từ 1970 đến 2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2. Khu 
vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm 33,7%), khu vực ngoại 
thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3%). Theo quy hoạch đến 2030, diện 
tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2 và toàn bộ khu vực ngoại thành hiện nay 
đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới 98,6% diện tích tự nhiên được đưa 
vào sử dụng. 
2) Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại Vinh đã có nhiều chuyển biến tích 
cực. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản lý sử 
dụng đất đô thị được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,72 (khu vực nội 
thành 3,81; ngoại thành là 3,63). Một số vấn đề còn tồn đọng là: xử lý quy hoạch treo; 
việc công nhận lại quyền sử dụng đất đối với đất vườn; đăng ký biến động đất đai; hướng 
dẫn về sử dụng đất đa mục đích. Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng 
 xi 
đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,73 (khu vực nội thành là 3,77; 
ngoại thành là 3,70). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quản lý chặt chẽ. Công tác 
giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị 
trung bình chung là 3,75 (khu vực nội thành là 3,90; ngoại thành là 3,61). Tỷ lệ cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất cao và thủ tục hành chính thuận lợi nên người dân phát 
huy được giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thủ tục giao đất chậm; đăng ký biến động 
rườm rà, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp, 
công tác đấu giá đất còn nhiều tồn tại. Công tác định giá đất được đánh giá ở mức tốt 
với giá trị trung bình chung là 3,94 (khu vực nội thành là 3,82; ngoại thành là 4,07). 
Công tác định giá đất thực hiện đúng quy trình, quy định của pháp luật. Công tác quản 
lý thông tin bất động sản được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,65 
(khu vực nội thành là 3,34; khu vực ngoại thành là 3,97). Mặc dù đã có quy định pháp 
luật về thông tin BĐS nhưng chưa có quy chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan và 
chưa có cơ quan chuyên trách làm đầu mối quản lý và cung cấp thông tin bất động sản. 
3) Kết quả nghiên cứu đã xác định được 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất 
cao (rs > 0,75); 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < rs < 0,75) và 2 yếu tố 
ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < rs <0,5) đến quản lý sử dụng đất đô thị 
thành phố Vinh, trong đó: 
- Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao: 1 yếu tố là chính sách thu hút 
đầu tư ảnh hưởng tại cả hai khu vực nội thành và ngoại thành; 2 yếu tố là mức độ quan 
tâm đến quy hoạch sử dụng đất và mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất 
ảnh hưởng tại khu vực nội thành; 1 yếu tố là vai trò của tổ chức kinh tế ảnh hưởng tại 
khu vực ngoại thành. 
- Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao tại cả khu vực nội thành và ngoại 
thành, đó là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả 
năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy ho ... h 
VBPNN 
Tổng 
quyền 
Tổng định 
giá đất 
Tổng TT 
Vị trí địa lý 
(TN1) 
Correlation 
Coefficient 
.554(**) .296(**) .289(**) .168(*) .523(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .017 .000 
N 200 200 200 200 200 
Diện tích 
thửa đất 
(TN2) 
Correlation 
Coefficient 
.610(**) .371(**) .279(**) .270(**) .550(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 200 200 200 200 200 
Cơ sở hạ 
tầng (TN3) 
Correlation 
Coefficient 
.592(**) .333(**) .335(**) .232(**) .558(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .001 .000 
N 200 200 200 200 200 
3. Nhóm các yếu tố kinh tế xã hội 
3.1. Thu nhập của hộ 
Thu nhập của hộ (KT1) Crosstabulation 
 Thu nhập của hộ (KT1) 
Total 
Rất 
thấp Thấp 
Trung 
bình Cao Rất cao 
Mã 
số 
vùng 
Vùng 1 Count 0 44 34 89 33 200 
 % within Mã số 
vùng 
.0% 22.0% 17.0% 44.5% 16.5% 100.0% 
Vùng 2 Count 7 28 38 92 35 200 
 % within Mã số 
vùng 
3.5% 14.0% 19.0% 46.0% 17.5% 100.0% 
Total Count 7 72 72 181 68 400 
 % within Mã số 
vùng 
1.8% 18.0% 18.0% 45.3% 17.0% 100.0% 
3.2. Khả năng sinh lợi của đất 
 Khả năng sinh lợi của đất (KT2) Crosstabulation 
Khả năng sinh lợi của đất (KT2) 
Total Rất 
thấp Thấp 
Trung 
bình Cao Rất cao 
Mã 
số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 3 22 70 83 22 200 
% within Mã số 
vùng 
1.5% 11.0% 35.0% 41.5% 11.0% 100.0% 
Vùng 
2 
Count 5 18 43 83 51 200 
% within Mã số 
vùng 
2.5% 9.0% 21.5% 41.5% 25.5% 100.0% 
Total Count 8 40 113 166 73 400 
% within Mã số 
vùng 
2.0% 10.0% 28.3% 41.5% 18.3% 100.0% 
 180
3.3. Mức độ quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất 
 MDQT quy hoạch SDD (KT3) Crosstabulation 
MDQT quy hoạch SDD (KT3) 
Total Rất 
thấp Thấp 
Trung 
bình Cao Rất cao 
Mã 
số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 7 18 58 79 38 200 
% within Mã số 
vùng 
3.5% 9.0% 29.0% 39.5% 19.0% 100.0% 
Vùng 
2 
Count 5 19 65 67 44 200 
% within Mã số 
vùng 
2.5% 9.5% 32.5% 33.5% 22.0% 100.0% 
Total Count 12 37 123 146 82 400 
% within Mã số 
vùng 
3.0% 9.3% 30.8% 36.5% 20.5% 100.0% 
3.4. Mức độ quan tâm đến quy hoạch khác 
MDQT quy hoạch khác (KT4) Crosstabulation 
 MDQT quy hoạch khác (KT4) Total 
Rất 
thấp Thấp 
Trung 
bình Cao Rất cao 
Rất 
thấp 
Mã số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 
8 31 52 78 31 200 
 % within Mã số 
vùng 
4.0% 15.5% 26.0% 39.0% 15.5% 100.0% 
 Vùng 
2 
Count 
8 16 48 79 49 200 
 % within Mã số 
vùng 
4.0% 8.0% 24.0% 39.5% 24.5% 100.0% 
Total Count 16 47 100 157 80 400 
 % within Mã số 
vùng 
4.0% 11.8% 25.0% 39.3% 20.0% 100.0% 
3.5. Mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất 
MDQT chuyển MD (KT5) Crosstabulation 
MDQT chuyển MD (KT5) Total 
Rất 
thấp Thấp 
Trung 
bình Cao Rất cao 
Rất 
thấp 
Mã 
số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 7 24 71 65 33 200 
% within Mã số 
vùng 
3.5% 12.0% 35.5% 32.5% 16.5% 100.0% 
Vùng 
2 
Count 7 23 75 66 29 200 
% within Mã số 
vùng 
3.5% 11.5% 37.5% 33.0% 14.5% 100.0% 
Total Count 14 47 146 131 62 400 
% within Mã số 
vùng 
3.5% 11.8% 36.5% 32.8% 15.5% 100.0% 
 181
3.6. Mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản 
MDQT thị trường BDS (KT6) Crosstabulation 
MDQT thị trường BDS (KT6) Total 
Rất 
thấp Thấp 
Trung 
bình Cao Rất cao 
Rất 
thấp 
Mã 
số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 0 12 46 96 46 200 
% within Mã số 
vùng 
.0% 6.0% 23.0% 48.0% 23.0% 100.0% 
Vùng 
2 
Count 6 16 58 66 54 200 
% within Mã số 
vùng 
3.0% 8.0% 29.0% 33.0% 27.0% 100.0% 
Total Count 6 28 104 162 100 400 
% within Mã số 
vùng 
1.5% 7.0% 26.0% 40.5% 25.0% 100.0% 
3.7. Tính trung bình 
 Report 
Mã 
số 
vùng 
Thu 
nhập 
của hộ 
(KT1) 
Khả năng 
sinh lợi 
của đất 
(KT2) 
MDQT 
quy 
hoạch 
SDD 
(KT3) 
MDQT 
quy 
hoạch 
khác 
(KT4) 
MDQT 
chuyển MD 
(KT5) 
MDQT 
thị 
trường 
BDS 
(KT6) 
Vùng 
1 
Mean 3.56 3.50 3.62 3.47 3.47 3.88 
N 200 200 200 200 200 200 
Std. Deviation 1.011 .885 1.006 1.056 1.017 .830 
Vùng 
2 
Mean 3.60 3.79 3.63 3.73 3.44 3.73 
N 200 200 200 200 200 200 
Std. Deviation 1.042 1.007 1.009 1.046 .990 1.040 
Total Mean 3.58 3.64 3.62 3.60 3.45 3.81 
 N 400 400 400 400 400 400 
 Std. Deviation 1.025 .958 1.006 1.058 1.003 .943 
 182
ANOVA Table 
Sum of 
Squares df 
Mean 
Square F Sig. 
Thu nhập của hộ 
(KT1) * Mã số vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
.202 1 .202 .192 .661 
 Within Groups 419.395 398 1.054 
 Total 419.597 399 
Khả năng sinh lợi 
của đất (KT2) * Mã 
số vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
8.410 1 8.410 9.356 .002 
 Within Groups 357.750 398 .899 
 Total 366.160 399 
MDQT quy hoạch 
SDD (KT3) * Mã số 
vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
.022 1 .022 .022 .882 
 Within Groups 403.975 398 1.015 
 Total 
403.998 399 
MDQT quy hoạch khác 
(KT4) * Mã số vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
6.760 1 6.760 6.120 .014 
 Within Groups 439.630 398 1.105 
 Total 446.390 399 
MDQT chuyển MD 
(KT5) * Mã số vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
.090 1 .090 .089 .765 
 Within Groups 400.910 398 1.007 
 Total 401.000 399 
MDQT thị trường BDS 
(KT6) * Mã số vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
2.250 1 2.250 2.540 .112 
 Within Groups 352.540 398 .886 
 Total 354.790 399 
 183
3.8. Mối quan hệ của nhóm các yếu tố kinh tế xã hội với quản lý sử dụng đất đô thị 
Vùng 1: Nội thành Correlations (Spearman's rho) 
Tổng 
điểm 
QHD 
Tổng 
điểm ban 
hành VB 
Tổng 
quyền 
Tổng 
định giá 
đất 
Tổng TT 
Thu nhập của 
hộ (KT1) 
Correlation 
Coefficient .410(
**) .290(**) .417(**) .208(**) .531(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .003 .000 
N 200 200 200 200 200 
Khả năng 
sinh lợi của 
đất (KT2) 
Correlation 
Coefficient .698(
**) .321(**) .503(**) .156(*) .531(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .027 .000 
N 
200 200 200 200 200 
MDQT quy 
hoạch SDD 
(KT3) 
Correlation 
Coefficient .780(
**) .370(**) .413(**) .221(**) .612(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .002 .000 
N 
200 200 200 200 200 
MDQT quy 
hoạch khác 
(KT4) 
Correlation 
Coefficient .556(
**) .355(**) .523(**) .264(**) .566(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 200 200 200 200 200 
MDQT 
chuyển MD 
(KT5) 
Correlation 
Coefficient .853(
**) .354(**) .355(**) .249(**) .557(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
MDQT thị 
trường BDS 
(KT6) 
Correlation 
Coefficient .551(
**) .340(**) .341(**) .288(**) .578(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
 184
Vùng 2: Ngoại thành Correlations (Spearman's rho) 
Tổng 
điểm 
QHD 
Tổng 
điểm ban 
hành VB 
Tổng 
quyền 
Tổng 
định giá 
đất 
Tổng TT 
Thu nhập của 
hộ (KT1) 
Correlation 
Coefficient .619(
**) .390(**) .392(**) .218(**) .476(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .002 .000 
N 200 200 200 200 200 
Khả năng 
sinh lợi của 
đất (KT2) 
Correlation 
Coefficient .523(
**) .413(**) .441(**) .312(**) .595(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
MDQT quy 
hoạch SDD 
(KT3) 
Correlation 
Coefficient .542(
**) .518(**) .402(**) .286(**) .532(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
MDQT quy 
hoạch khác 
(KT4) 
Correlation 
Coefficient .561(
**) .471(**) .375(**) .311(**) .535(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 200 200 200 200 200 
MDQT 
chuyển MD 
(KT5) 
Correlation 
Coefficient .662(
**) .340(**) .419(**) .253(**) .574(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
MDQT thị 
trường BDS 
(KT6) 
Correlation 
Coefficient .570(
**) .373(**) .416(**) .386(**) .672(**) 
Sig. (2-tailed) .000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
 185
4. Nhóm các yếu tố vai trò cộng đồng 
4.1. Vai trò của lãnh đạo địa phương 
 Lãnh đạo địa phương (CD1) Crosstabulation 
 Lãnh đạo địa phương (CD1) 
Total 
 Rất kém Kém 
Trung 
bình Tốt Rất tốt 
Mã số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 
7 16 60 81 36 200 
 % within 
Mã số 
vùng 
3.5% 8.0% 30.0% 40.5% 18.0% 100.0% 
 Vùng 
2 
Count 
0 28 29 106 37 200 
 % within 
Mã số 
vùng 
.0% 14.0% 14.5% 53.0% 18.5% 100.0% 
Total Count 7 44 89 187 73 400 
 % within 
Mã số 
vùng 
1.8% 11.0% 22.3% 46.8% 18.3% 100.0% 
4.2. Vai trò của các tổ chức kinh tế 
Các tổ chức kinh tế (CD2) Crosstabulation 
 Các tổ chức kinh tế (CD2) 
Total 
 Rất kém Kém 
Trung 
bình Tốt Rất tốt 
Mã số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 
9 12 66 79 34 200 
 % within 
Mã số 
vùng 
4.5% 6.0% 33.0% 39.5% 17.0% 100.0% 
 Vùng 
2 
Count 
7 14 49 74 56 200 
 % within 
Mã số 
vùng 
3.5% 7.0% 24.5% 37.0% 28.0% 100.0% 
Total Count 16 26 115 153 90 400 
 % within 
Mã số 
vùng 
4.0% 6.5% 28.8% 38.3% 22.5% 100.0% 
 186
4.3. Vai trò của các tổ chức xã hội 
 Tổ chức XH (CD3) Crosstabulation 
 Tổ chức XH (CD3) 
Total 
 Kém Trung bình Tốt Rất tốt 
Mã số 
vùng 
Vùng 1 
Count 12 47 80 61 200 
% within Mã 
số vùng 
6.0% 23.5% 40.0% 30.5% 100.0% 
Vùng 2 
Count 15 41 89 55 200 
% within Mã 
số vùng 
7.5% 20.5% 44.5% 27.5% 100.0% 
Total Count 27 88 169 116 400 
 % within Mã 
số vùng 
6.8% 22.0% 42.3% 29.0% 100.0% 
4.4. Vai trò của truyền thông tin 
Truyền thông thông tin (CD4) Crosstabulation 
 Truyền thông thông tin (CD4) 
Total 
 Rất kém Kém 
Trung 
bình Tốt Rất tốt 
Mã 
số 
vùng 
Vùng 
1 
Count 2 20 58 71 49 200 
% within 
Mã số vùng 
1.0% 10.0% 29.0% 35.5% 24.5% 100.0% 
Vùng 
2 
Count 1 11 53 75 60 200 
% within 
Mã số vùng 
.5% 5.5% 26.5% 37.5% 30.0% 100.0% 
Total Count 3 31 111 146 109 400 
 % within 
Mã số vùng 
.8% 7.8% 27.8% 36.5% 27.3% 100.0% 
4.5. Tính trung bình 
 Report 
Mã số vùng 
Lãnh đạo địa 
phương (CD1) 
Các tổ chức 
kinh tế (CD2) 
Tổ chức 
XH (CD3) 
Truyền thông 
thông tin 
(CD4) 
Vùng 1 Mean 3.62 3.59 3.95 3.73 
 N 200 200 200 200 
 Std. Deviation .986 .989 .884 .977 
Vùng 2 Mean 3.76 3.79 3.92 3.91 
 N 200 200 200 200 
 Std. Deviation .915 1.040 .882 .909 
Total Mean 3.69 3.69 3.94 3.82 
 N 400 400 400 400 
 Std. Deviation .952 1.019 .882 .947 
 187
 ANOVA Table 
Sum of 
Squares df 
Mean 
Square F Sig. 
Lãnh đạo 
địa phương 
(CD1) * 
Mã số 
vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
2.102 1 2.102 2.325 .128 
 Within Groups 359.835 398 .904 
 Total 361.937 399 
Các tổ 
chức kinh 
tế (CD2) * 
Mã số 
vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
4.203 1 4.203 4.082 .044 
 Within Groups 409.735 398 1.029 
 Total 413.938 399 
Tổ chức 
XH (CD3) 
* Mã số 
vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
.090 1 .090 .115 .734 
 Within Groups 310.220 398 .779 
 Total 
310.310 399 
Truyền 
thông 
thông tin 
(CD4) * 
Mã số 
vùng 
Between 
Groups 
(Combined) 
3.423 1 3.423 3.845 .051 
 Within Groups 354.255 398 .890 
 Total 357.678 399 
 188
4.6. Mối quan hệ của nhóm các yếu tố vai trò của cộng đồng với QLSDĐ đô thị 
Vùng 1: Nội thành Correlations (Spearman's rho) 
 Tổng 
điểm 
QHD 
Tổng 
điểm ban 
hành VB 
Tổng 
quyền 
Tổng định 
giá đất 
Tổng TT 
Lãnh 
đạo địa 
phương 
(CD1) 
Correlation 
Coefficient .391(
**) .397(**) .667(**) .221(**) .529(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .002 .000 
N 
200 200 200 200 200 
Các tổ 
chức 
kinh tế 
(CD2) 
Correlation 
Coefficient .520(
**) .243(**) .509(**) .544(**) .612(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .001 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
Tổ chức 
XH 
(CD3) 
Correlation 
Coefficient .450(
**) .308(**) .382(**) .308(**) .616(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
Truyền 
thông 
thông 
tin 
(CD4) 
Correlation 
Coefficient .434(
**) .304(**) .690(**) .225(**) .526(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .001 .000 
N 
200 200 200 200 200 
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed). 
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed). 
 189
Vùng 2: Ngoại thành Correlations (Spearman's rho) 
 Tổng 
điểm 
QHD 
Tổng 
điểm ban 
hành VB 
Tổng 
quyền 
Tổng định 
giá đất 
Tổng TT 
Lãnh đạo 
địa phương 
(CD1) 
Correlation 
Coefficient .500(
**) .348(**) .375(**) .139 .420(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .050 .000 
N 
200 200 200 200 200 
Các tổ chức 
kinh tế 
(CD2) 
Correlation 
Coefficient .777(
**) .315(**) .282(**) .512(**) .601(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
Tổ chức 
XH (CD3) 
Correlation 
Coefficient .567(
**) .319(**) .325(**) .274(**) .424(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
Truyền 
thông thông 
tin (CD4) 
Correlation 
Coefficient .510(
**) .337(**) .394(**) .338(**) .529(**) 
Sig. (2-tailed) 
.000 .000 .000 .000 .000 
N 
200 200 200 200 200 
 190
Phụ lục 13. Phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đô thị 
 191
 192
 193
 194
 195
 196
 197
 198
 199
 200
 201
 202
Phụ lục 14. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh (2015a) 
 203
Phụ lục 15. Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất thành phố Vinh đến năm 2020 
 Nguồn: UBND thành phố Vinh (2009)
 204
Phụ lục 16. Sơ đồ định hướng phát triển không gian đô thị thành phố Vinh 
đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 
Nguồn: Viện Quy hoạch kiến trúc xây dựng Nghệ An (2014) 
 205
Phụ lục 17. Sơ đồ phân vùng kiến trúc cảnh quan thành phố Vinh đến năm 2030 
tầm nhìn đến năm 2050 
Nguồn: Viện Quy hoạch kiến trúc xây dựng Nghệ An (2014) 
 206
Phụ lục 18. Sơ đồ quy hoạch chỉ giới đường đỏ thành phố Vinh đến năm 2030 
Nguồn: Viện Quy hoạch kiến trúc xây dựng Nghệ An (2014) 
 207
Phụ lục 19. Một số hình ảnh về quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh 
Hình 1. Quảng trường Hồ Chí Minh tại 
phường Trường Thi, thành phố Vinh 
Hình 2. Đường phố Quang Trung 
thành phố Vinh 
Hình 3. Đại lộ Lê Nin, phường Hưng 
Dũng, thành phố Vinh 
Hình 4. Khu thành Cổ Vinh, phường 
Cửa Nam, thành phố Vinh 
 208
Hình 5. Dự án trung tâm thương mại 
Vicentra và văn phòng cho thuê phường 
Quang trung 
Hình 6. Dự án chung cư cao cấp và 
văn phòng cho thuê Sông Lam Hòa 
Bình, phường Quang Trung 
Hình 7. Khu cung cư Vinaconex 9 – Đại 
Lộ 3-2 tại xã Nghi Phú, thành phố Vinh 
Hình 8. Tòa nhà Dầu khí Nghệ An 
tại phường Quang Trung 
 209
Hình 9. Công khai quy hoạch chi tiết Dự 
án Nhà ở đô thị Sơn Hà, xã Nghi liên, 
thành phố Vinh 
Hình 10. Thực trạng triển khai quy 
hoạch Dự án Nhà ở đô thị Sơn Hà, xã 
Nghi Liên, thành phố Vinh 
Hình 11. Công khai quy hoạch Dự án tổ 
hợp khách sản siêu thị kinh doanh dược, 
thiết bị y tế của Công ty TNHH Minh 
Khang tại xã Nghi Phú, thành phố Vinh 
Hình 12. Thực trạng triển khai Dự án 
tổ hợp khách sản siêu thị kinh doanh 
dược, thiết bị y tế của Công ty TNHH 
Minh Khang tại xã Nghi Phú 
 210
Hình 13. Công khai quy hoạch chi tiết dự 
án đô thị mới Cửa Tiền, phường Vinh 
Tân, thành phố Vinh 
Hình 14. Thực trạng triển khai quy 
hoạch khu đô thị Cửa Tiền, phường 
Vinh Tân, thành phố Vinh 
Hình 15. Dự án khu đô thị mới Nghi Kim 
do Công ty TECCO làm chủ đầu tư 
Hình 16. Dự án Thành Thái Thịnh tại 
phường Bến Thủy, thành phố Vinh