Tầm nhìn mới trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng – QCVN 01 : 2019 quản lý không gian đô thị

SË 100 . 201934
TẦM NHÌN MỚI TRONG QUY CHUẨN kYõ THUAäT QUOáC GIA 
veÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG – QCvN 01:2019
QUẢN LÝ KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ
DIỄN ĐÀN 
TS.KTS. NGUYỄN HOÀNG MINH
Phó trưởng Khoa Sau Đại học, trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
QCVN 01:2019 đề xuất kiểm soát hệ số sử dụng đất tối đa nhằm giới hạn 
các khối tích không gian công trình cao tầng trong đô thị. Đây là một cách 
làm thông minh cho phép các kiến trúc sư, kỹ sư, nhà đầu tư, nhà quản lý và 
cộng đồng dễ dàng định hình và lượng hóa về không gian trong đô thị. Kiểm 
soát khối tích công trình cũng là cơ sở để thực hiện các chính sách ưu đãi 
minh bạch trong quản lý phát triển đô thị ở Việt Nam. Bài viết này phân tích 
các tác động tích cực hoặc thiếu sót trong tầm nhìn mới của QCVN 01:2019 
về quản lý không gian đô thị, thống nhất từ quy hoạch đến thực tiễn quản lý 
xây dựng đô thị, đặc biệt là việc thực thi hiệu quả các chính sách phát triển 
đô thị gắn với huy động nguồn lực kinh tế từ khối tư nhân. 
Từ khóa: Hệ số sử dụng đất; Quy hoạch; Quản lý đô thị; Giấy phép xây dựng; Chuyển nhượng quyền phát 
triển – TDR; Chương trình ưu đãi hệ số sử dụng đất ; Không gian công cộng thuộc sở hữu tư nhân - POPS.
35SË 100 . 2019
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng được áp 
dụng lần đầu năm 2008, được xây dựng từ nội dung phần II, tập 
1 - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997. Do vậy, theo chu kỳ 
sửa đổi 10 năm, QCXD 01:2019 nếu được thông qua có thể coi là 
quy chuẩn lần thứ 3 về Quy hoạch xây dựng được áp dụng tại Việt 
Nam. Với quan điểm quản lý không gian đô thị, QCXD 01:2019 
được kỳ vọng có thể đáp ứng các thách thức đổi mới, thống nhất 
từ lập quy hoạch đến thực tiễn quản lý phát triển đô thị hiện nay 
thông qua kiểm soát Hệ số sử dụng đất từ quy hoạch đến đầu tư 
xây dựng công trình, đồng thời cho phép có cái nhìn tổng quát 
về bức tranh hình thái tương lai của đô thị. Có thể thấy, nổi bật 
03 lợi thế từ quan điểm đổi mới quản lý không gian đô thị trong 
QCXDVN01:2019 gồm:
q QCXDVN01:2019 cung cấp công cụ quản lý thông minh thông 
qua bộ ba “Quyền lực”: Quy hoạch - Quy chế quản lý - Thiết kế 
đô thị sẽ thể hiện rõ nội dung kiểm soát, quản lý không gian thông 
minh và cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch phù hợp với các 
khung pháp lý cơ bản của Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, 
Luật Kiến trúc và các quy định văn bản pháp lý khác hiện hành. 
q QCXDVN01:2019 thống nhất quan điểm quản lý không gian đô 
thị từ quy hoạch, nâng cao vai trò kiểm soát cơ bản của quy hoạch, 
đảm bảo kiểm soát khối tích công trình xây dựng phù hợp với dự 
báo phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, áp dụng kiểm soát 
chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, mật độ dân số cho từng khu vực, từng 
chức năng sử dụng đất trong lập, thiết kế và quản lý xây dựng theo 
quy hoạch. 
q QCXDVN01:2019 đáp ứng xu thế hội nhập quốc tế trong quản lý 
đô thị, nghiên cứu áp dụng các mô hình quản lý đô thị tại các nước 
phát triển, phương pháp quản lý đô thị hiện đại và xây dựng các cơ 
chế xử lý “mềm” nhưng minh bạch trong phát triển đô thị với các 
chương trình ưu đãi phát triển, hạn chế tối đa các điều chỉnh quy 
hoạch tùy tiện, khó kiểm soát.
1) Quản lý mật độ dân cư và hình thái đô thị
Hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch luôn được coi là 
chìa khóa quan trọng của kiểm soát, thúc đẩy phát triển đô thị, 
trong đó kiểm soát mật độ luôn được coi là vấn đề gốc trong việc 
đưa ra các chỉ số kiểm soát cơ bản. Sơ đồ dưới đây diễn tả cách 
Mật độ được kiểm soát thông qua 03 chỉ tiêu: Hệ số sử dụng đất 
- Dân số - Đơn vị nhà ở. Mỗi chỉ tiêu đều diễn tả mật độ theo một 
cách khác nhau, nhưng có mối quan hệ liên quan mà không hoàn 
toàn diễn tả chính xác các mối quan hệ này. Các nhà thiết kế 
thường chỉ quan tâm đến khối tích công trình hay hệ số sử dụng 
đất (FAR-Floor area ratio) dưới dạng mật độ công trình (Building 
density); Nhà đầu tư thường quan tâm đến đơn vị nhà ở (Dwelling 
unit density) là số lượng công trình được bán và Nhà quản lý quan 
tâm nhiều đến kiểm soát mật độ dân số (Population density). 
Tuy nhiên, trên thực tế đối với các công trình cao tầng, việc thực thi 
các chính sách đơn lẻ khác nhau có thể làm thay đổi mật độ cư trú 
và chỉ tiêu dân số trong một tòa nhà, một khu vực, do vậy việc tính 
toán, kiểm soát khối tích hợp lý trong xây dựng công trình phù hợp 
chỉ tiêu diện tích tối thiểu từ quy hoạch đến đầu tư xây dựng công 
trình là một việc làm quan trọng, được xây dựng bởi các nghiên 
cứu phù hợp với định hướng chiến lược quốc gia và có thể điều 
chỉnh chính sách đối với các đối tượng đặc biệt như nhà ở xã hội...
QCXDVN01:2019 đã đề xuất hai dạng kiểm soát chỉ tiêu mật độ 
gồm Hệ số sử dụng đất và Mật độ cư trú dân số nhằm đáp ứng 
được yêu cầu về kiểm soát mật độ trong xu hướng kiểm soát mật 
độ dân cư và hình thái đô thị. (Bảng 21; 2.2 - QCXD01:2019). 
Trong đó, các ngưỡng chỉ tiêu kiểm soát đất đơn vị ở tối đa được 
phân theo các vùng miền, bước đầu đã khắc phục ngưỡng kiểm 
soát tối thiểu 8m2/người và trung bình 50m2/người trong quy chuẩn 
cũ được coi là chưa rõ và khai thác quá mức đất đai đô thị với chỉ 
tiêu mật độ dân số lớn, đặc biệt không tạo nên được các hình thái 
đô thị tại các thành phố khác nhau do xu thế áp dụng cùng mức 
chỉ tiêu tối thiểu 8m2/người. 
Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất (HSSDĐ), QCXDVN01:2019 đã đề 
xuất, điều chỉnh lại khái niệm đã được đưa ra từ QCXD 1997 nhằm 
đảm bảo quản lý khối tích công trình, gắn với không gian đô thị hiệu 
quả, đảm bảo được sự cung ứng đầy đủ của định hướng phát triển 
hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt là giao thông. Ngưỡng 
kiểm soát tối đa HSSDĐ theo đề xuất là 13 lần sẽ làm giảm các 
công trình có khối tích xây dựng có quy mô lớn, đặc biệt là các 
công trình cao tầng có chiều cao lớn hơn 46m (khoảng 15 tầng). 
Đây có thể nói là một thay đổi lớn về quan điểm quản lý không 
gian đô thị, không chỉ đáp ứng yêu cầu về lập đồ án quy hoạch mà 
còn là cơ sở quan trọng trong quản lý công trình cao tầng trong đô 
thị trên thực tiễn. Mặt khác nó cũng mở ra các cơ chế thông minh 
khác trong vận dụng quản lý khối tích công trình trong xây dựng 
các chính sách phát triển đô thị dựa trên các chương trình ưu đãi 
diện tích sàn, hệ số sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền phát 
triển không gian TDR (Transfer of Development Rights) trong bảo 
vệ đất đai nông nghiệp, vùng cảnh quan, công trình di sản đô thị 
hay phát triển các không gian công cộng thuộc sở hữu tư nhân 
POPS (Privately Owned Public Spaces)...
Quan điểm quản lý không gian đô thị QCXDVN01:2019 cũng sẽ 
tác động lớn trong công tác thiết kế đô thị, đảm bảo công tác thiết 
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
Hình 1. Sơ đồ về mối quan hệ trong các chỉ tiêu 
xác định mật độ của một khu vực
SË 100 . 201936
kế đô thị sẽ có các khung mềm dẻo hơn, thích ứng với yêu cầu 
thực tiễn trong việc tạo lập khối tích kiến trúc công trình, thay thế 
cách kiểm soát hiện hữu gồm khoảng lùi, mật độ xây dựng và tầng 
cao công trình. Đây là kinh nghiệm cực kỳ quan trọng đã được 
Hiệp hội Quy hoạch Hoa Kỳ - APA đúc kết trong một báo cáo năm 
1958 sau hơn 40 năm áp dụng tại các thành phố từ quy hoạch 
phân vùng thành phố Chicago và NewYork nghiên cứu từ những 
năm 1916. Kinh nghiệm cho thấy kết quả và những phản ứng tích 
cực của nhà thầu, nhà thiết kế, chủ đầu tư trong việc kiểm soát chỉ 
tiêu hệ số sử dụng đất, nó được coi là một cách làm thông minh 
và linh hoạt.
Hệ số sử dụng đất là khái niệm được cho rằng xuất phát từ Châu 
Âu, nhưng đầu những năm 1913 nó được xuất hiện ở Mỹ, tại báo 
cáo của Reginald P. Bolton tháng 12 năm 1913 gửi Hội đồng 
thành phố NewYork. Ông đã khuyến nghị về kiểm soát mức tăng 
diện tích sàn trên một lô đất ở mức 09 lần là cơ sở hạn chế chiều 
cao quá mức của tòa nhà, hình dạng, bởi các cân nhắc về mức đầu 
tư tài chính cũng như những ảnh hưởng tới các tòa nhà lân cận. 
Và năm 1940, hệ số sử dụng đất chính thức được quy định trong 
quy hoạch phân vùng thành phố New York và được cập nhật, điều 
chỉnh với các vận dụng chính sách khác nhau và vẫn được quản 
lý cho đến nay.
Hệ số sử dụng đất (FAR) được lấy theo công thức sau: FAR= Tổng 
diện tích sàn / Diện tích lô đất
Có thể thấy rằng công thức chung được thống nhất dựa trên cơ sở 
khái niệm diện tích sàn xây dựng là một chỉ số có thể thay đổi dựa 
trên các quy ước chung, bao gồm diện tích nổi và diện tích ngầm 
mà không bao gồm các diện tích của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, 
tầng hầm dành cho chức năng kỹ thuật, kho bãi đỗ xe và nó cần 
một quy định chi tiết cụ thể. Sơ đồ minh họa dưới đây của APA 
cho thấy khả năng kiểm soát khối tích công trình (FAR) không phụ 
thuộc vào hình dạng công trình đó, do vậy nó cho phép các nhà 
thiết kế, kiến trúc sư, nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức phù 
hợp dựa trên cơ sở kiểm soát bổ sung của mật độ xây dựng (Lot 
covered) hoặc khoảng lùi xây dựng, quy định về sân trong... Cách 
thức kiểm soát này cho phép giảm bớt các công trình có khối tích 
lớn với diện tích xây dựng tối đa (mật dộ xây dựng) và tầng cao tối 
đa theo QCXDVN 01:2008.
QCXDVN01:2019 đề xuất các khái niệm chung về diện tích sàn 
tuy nhiên cần có hướng dẫn, quy định cụ thể về tính toán tổng 
diện tích sàn xây dựng công trình trong thực tế làm cơ sở để cấp 
giấy phép xây dựng công trình. Mặt khác, nghiên cứu vấn đề này 
sẽ đưa ra được cách vận dụng linh hoạt trong thực hiện các chính 
sách quản lý và thúc đẩy phát triển đô thị, khởi đầu từ kinh nghiệm 
thành phố New York được gọi là quy hoạch ưu đãi (incentive 
zonning), chuyển nhượng quyền phát triển không gian - TDR hay 
các chương trình ưu đãi bán quyền không gian - Air Right Sale tại 
Nhật Bản, thực hiện chính sách phát triển công trình xanh – Green 
Mark tại Singapore...
3) FAR và ứng dụng cho các chương trình chuyển 
nhượng quyền phát triển TDR tại Mỹ
TDR là khái niệm về chương trình Chuyển nhượng quyền phát 
triển không gian, cho phép chuyển đổi không gian từ Khu vực 
gửi (1) đến Khu vực nhận (2) với các giá trị được quy đổi dựa 
trên diện tích sàn xây dựng được phép thông qua một thị trường 
chuyển nhượng (3). Ba thành tố cơ bản của TDR gồm: Khu vực 
gửi (Sending sites) cung cấp quyền phát triển; Khu vực nhận 
(Receiving sites) tiếp nhận quyền phát triển; Thị trường chuyển 
nhượng (The Marketplace) nơi thực hiện việc chuyển nhượng. 
Trong đô thị, TDR có các tín chỉ chuyển nhượng là đơn vị diện tích 
sàn xây dựng công trình.
Bảo tồn quỹ đất nông nghiệp, giải phóng mặt bằng 
Hình 2. Minh họa về áp dụng quản lý HSSDĐ (FAR) = 1.0 với sự 
thay đổi của Mật độ xây dựng và tầng cao công trình 
(nguồn: NSW Department of Planning, 19 August 2010)
Hình 3. Minh họa khu vực gửi và khu vực nhận trong chương trình 
TDR về bảo vệ đất nông nghiệp (Doug Woodroff)
37SË 100 . 2019
Năm 1981, TDR được sử dụng trong bảo vệ đất nông nghiệp tại 
Mỹ và giai đoạn những năm 1980-1990 nhiều bang đã thực hiện cơ 
chế TDR mua lại quyền phát triển của các chủ sở hữu đất đai nằm 
trong vùng phát triển nông nghiệp... (Hình 3). Khả năng áp dụng 
rộng rãi của cơ chế này được nhiều nước Mỹ, Nhật, Singapore, Ấn 
Độ... lựa chọn dựa trên khả năng đảm bảo cân bằng lợi ích của các 
nhóm liên quan trong quá trình thực hiện các chính sách phát triển 
đô thị. Phạm vi áp dụng của nó bao gồm công tác bảo vệ đất nông 
nghiệp, bảo tồn các công trình có giá trị, khuyến khích và kiểm 
soát không gian đô thị, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng thị 
trường chuyển nhượng quyền phát triển...
Bảo tồn di sản đô thị
Nhà ga Grand Central ở thành phố NewYork là một ví dụ điển 
hình. Năm 1960, công ty vận tải Trung ương Penn sở hữu nhà ga 
muốn xây dựng một tòa tháp 53 tầng trên công trình nhà ga, chính 
quyền đã quyết định loại bỏ ý tưởng này và vì vậy họ cho phép và 
bắt buộc công ty Penn bán đi Quyền phát triển không gian trên 
khu đất nhà ga và áp dụng cơ chế chuyển nhượng quyền phát 
triển này đến khu vực đất đai liền kề. Đồng thời cho phép vượt 
lên trên mốc quy định chung của thành phố nhằm bảo tồn công 
trình nhà ga (vĩnh viễn), không được phép xây dựng trong tương 
lai. (Hình 4)
Phát triển nhà ở có giá phù hợp
Thành phố New York phát triển chương trình ưu đãi, khuyến 
khích phát triển nhà ở theo chương trình nhà ở giá phù hợp - IHP 
(Inclusionary Housing Program). Khuyến khích các chủ đầu tư xây 
dựng căn hộ chung cư, khu vực nhà ở có giá có thể tiếp cận được 
với chương trình nhà ở giá rẻ của thành phố. Mức ưu đãi là tăng 
FAR từ 10 lên 12.
Thị trường chuyển nhượng quyền phát triển không gian
Trong chiến lược phát triển đô thị Tăng trưởng thông minh của 
tổ chức Smart Growth America (2000) với tiêu chí xây dựng 
cộng đồng dân cư lớn bên nhau (Making Neighbouhood Great 
Together), các tài liệu dành cho lãnh đạo chính quyền địa phương 
đã giới thiệu xây dựng chương trình TDR nhằm bảo vệ môi trường 
sống tự nhiên và phát triển kinh tế. Tài liệu nêu rõ TDR là một công 
cụ đầy sức mạnh trong bảo vệ nguồn tài nguyên không những 
không hạn chế phát triển mà còn cải thiện được các kết quả về 
kinh tế (www.smartgrowthamerica.org).
Hình 4. Tiến trình của Chuyển giao quyền phát triển (TDR) 
ở ga Grand Central, NewYork. 
Hình vẽ Doug Woodruff – The TDR Handbook, IslandPress, 2012
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝ 
SË 100 . 201938
Tại New York, các kinh nghiệm về chuyển nhượng quyền phát 
triển không gian trong tái cấu trúc không gian đô thị bằng việc cho 
phép mua bán, chuyển nhượng giữa các khu vực, công trình lân 
cận mà không làm thay đổi FAR trung bình của khu vực, đảm bảo 
sự đáp ứng của hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt 
là giao thông. Mỹ đã có những thành công về các chương trình 
(hay một thị trường) về chuyển nhượng quyền phát triển TDR, 
nhằm sử dụng hiệu quả các không gian chưa phát triển (Unused 
development rights). Thị trường chuyển đổi các diện tích sàn với 
giao dịch tại New York đã lên đến 40 triệu đôla cho 70.000 feet 
vuông (khoảng 6.500m2) sàn xây dựng tương đương 6.153USD/
m2 (NewYork Times). 
4) Quản lý FAR trong khu vực trung tâm đô thị
Trong báo cáo của Harrison, Ballard & Allen được APA trích dẫn 
năm 1958 đã đề xuất Hệ số sử dụng đất tối đa khu vực trung tâm 
là 15,0 lần mà theo đề xuất sẽ “Làm giảm khối tích tòa nhà và tắc 
nghẽn nhưng vẫn có thể tạo nên các giá trị kinh tế cho nhà đầu tư 
và chủ sở hữu. Vị trí của khu vực có khối tích tòa nhà lớn nhất này 
được giới hạn ở các địa điểm có giá trị bất động sản và các tòa 
nhà hiện hữu yêu cầu hệ số sử dụng đất cao”. Hệ số sử dụng đất 
của một số tòa nhà cực kỳ lớn được xây dựng tại thành phố New 
York là: Tòa nhà Tishman - 18.0; Tòa nhà xã hội bảo đảm cuộc 
sống công bằng - 17,0; Tòa nhà Western Union - 18.0; Đại lộ số 
50 (đường 59) - 19,0; Đại lộ 100 - 20,0; Tòa nhà Empire State - 
32.0. Tòa nhà chính quyền cảng New York có Hệ số sử dụng đất 
là 15,0 và Trung tâm Rockefeller 11.9. 
Các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng có mối quan hệ cần được xác 
định phụ thuộc chủ yếu vào khả năng cung cấp chỗ đỗ xe giao 
thông cá nhân, cung ứng vận chuyển của giao thông công cộng xe 
buýt và vận chuyển khối lượng lớn MRT, khi đó các khu vực được 
cung ứng bởi hệ thống MRT mới được khuyến khích phát triển các 
công trình khối tích lớn. Chiều cao và khoảng lùi cũng là các giá 
trị xác định FAR bởi các quy định về chiều cao công trình không 
quá 1,5 lần bề rộng đường phố. Kiểm soát FAR cũng cho phép dự 
báo nhu cầu giao thông và các dự báo giao thông trong tương lai. 
Tại các đô thị lớn ở Việt Nam, nhiều công trình cao tầng có chỉ tiêu 
FAR lớn, đặc biệt các công trình hỗn hợp, nhà ở có chỉ tiêu lớn hơn 
10 lần là khá phổ biến. Trong quy hoạch phân khu trung tâm hiện 
hữu TP.HCM, các chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được khuyến nghị 
ở mức trung bình là 3.0 lần và chia theo các chức năng, tối đa là 
6.0 lần. Tuy vậy trên thực tế một số công trình có các chỉ tiêu vượt 
mức theo quy hoạch do vẫn thực hiện cấp phép theo QCXDVN 
01:2008.
Với QCXDVN01:2019, các nghiên cứu kiểm soát khối tích công 
trình trong không gian đô thị sẽ được cụ thể hóa trong các nghiên 
cứu về thiết kế đô thị trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị 
độc lập cho các tuyến phố, hoặc xây dựng các quy định trong quy 
chế quản lý kiến trúc quy định tại Luật Kiến trúc (2019). Bộ ba 
công cụ quản lý xây dựng đô thị sẽ cho phép kiểm soát tốt một 
cách thống nhất, đồng bộ các yếu tố kỹ thuật tạo dựng không gian 
đô thị thống nhất từ quy hoạch đến đầu tư xây dựng công trình 
thông qua giấy phép xây dựng.
5) Công cụ thông minh trong cải tạo, tái thiết, thực 
hiện các chính sách phát triển khu vực trung tâm 
đô thị.
Mặc dù QCXD 01:2019 chưa kiểm soát không gian đô thị với 
các chức năng chuyên biệt, tuy nhiên cũng cho phép kiểm soát 
ngưỡng kiểm soát tối đa khối tích xây dựng công trình cho toàn bộ 
không gian đô thị với chức năng nhóm nhà chung cư và công trình 
dịch vụ, hỗn hợp cao tầng (Bảng 2.9; 2.10 - QCXD01:2019). 
Theo kinh nghiệm quốc tế, ngưỡng kiểm soát FAR cần được tận 
dụng như một cơ sở để thiết lập các chương trình ưu đãi với mục tiêu 
phát triển đô thị hoặc thúc đẩy một số các vấn đề phát triển đô thị, 
những vấn đề này được tập trung tại khu vực trung tâm của đô thị. 
Trong việc phát triển hoặc cải tạo tái phát triển trong khu vực trung 
tâm cần xác định quan điểm về kiểm soát chiều cao trong chính 
sách phát triển. Với các khu vực không hạn chế chiều cao, cơ sở xây 
dựng các chương trình khuyến khích ưu đãi FAR được thực hiện chủ 
yếu trong việc sử dụng, khai thác không gian cao tầng đô thị, có thể 
vượt lên ngưỡng quy định chung của thành phố, khu vực. 
Nội dung điều chỉnh linh hoạt chỉ tiêu nhằm tránh các thay đổi về 
quy hoạch mà vẫn đảm bảo các yếu tố cân bằng chung khu vực đô 
thị cần được hoạch định các khu vực Khuyến khích, Hạn chế phát 
triển từ định hướng quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản 
lý kiến trúc. Đây là cơ sở áp dụng các chương trình ưu đãi tạo nên 
công cụ quản lý thông minh, công cụ “mềm” nhằm tránh khỏi các 
điều chỉnh quy hoạch trên quy mô lớn.
Hình 6a. Tính toán với hệ thống giao thông khi Hệ số sử dụng đất là 
5 và 4 lần (đường màu đỏ là khu vực xảy ra ùn tắc)
Hình 6b. Phân bố các hệ số sử dụng đất (FAR) cho các khu vực khác 
nhau, dựa vào tính chất và vị trí
39SË 100 . 2019
Các mục tiêu của chương trình ưu đãi FAR cần gắn với các định hướng, chiến lược phát triển đô thị 
bền vững, hướng đến lợi ích của cộng đồng như mở rộng không gian công cộng, phát triển công 
viên cây xanh, phát triển hệ thống hạ tầng Về cơ bản các chương trình này đều sử dụng công cụ 
chính sách để điều chỉnh nguồn lực tư nhân trong tái thiết hoặc cải tạo đô thị. Các chương trình này 
về lý thuyết dựa trên các chính sách chia sẻ nguồn lực của khối tư nhân trong phát triển đô thị, nó 
có thể là chương trình ưu đãi cho các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng đáp ứng các tiêu chí 
chung, ví dụ như phát triển công trình xanh, chia sẻ không gian công cộng thuộc sở hữu tư nhân 
(POPS) hay mua quyền phát triển không gian để bảo tồn các công trình di sản trong đô thị
6) Hiện thực hóa quản lý không gian đô thị và quyền sở hữu không gian 
trong huy động nguồn lực phát triển đô thị.
Khi thực hiện đổi mới quan điểm quản lý không gian đô thị gắn với kiểm soát chỉ tiêu hệ số sử 
dụng đất FAR, các định hướng từ quy hoạch cho các không gian phát triển, hạn chế, kiểm soát 
phát triển cần có các công cụ pháp lý liên quan để hiện thực hóa các chiến lược liên quan đến 
không gian đô thị.
Khái niệm về quyền sở hữu bề mặt, quyền sở hữu không gian (Air Right) trong Luật Dân sự hay 
Quyền sở hữu tài sản chưa hình thành gắn liền với đất trong Luật Đất đai, cũng như các quy định 
khác về không gian, khối tích công trình chưa hình thành trong Luật Nhà ở và các Luật liên quan 
cũng cần được có sự nghiên cứu điều chỉnh nhằm tạo điều kiện cho huy động minh bạch nguồn 
lực tư nhân trong phát triển đô thị tại Việt Nam, đặc biệt các đô thị lớn.
Đó là cách mà Việt Nam đã vận dụng xây dựng các chính sách vận dụng Luật Đất đai, Luật 
Bảo vệ môi trường để áp dụng cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển TDR. Cụ thể, trong lĩnh 
vực Bảo vệ môi trường là “Cơ chế phát triển sạch - CDM (Clean Development Mechanism)” [6]. 
Mục tiêu nhằm giảm phát thải khí nhà kính và được cấp chứng chỉ toàn cầu CERs được bán 
trên thị trường thế giới (mỗi CERs tương đương 1 tấn khí CO2).
Tóm lại, hy vọng với việc ban hành QCXD 01:2019, gắn đổi mới quản lý không gian đô thị với 
triển khai bộ ba “quyền lực”: Quy hoạch – Thiết kế đô thị - Quy chế quản lý là nghiên cứu hoàn 
thiện các cơ chế chính sách liên quan nhằm đưa các định hướng, chiến lược phát triển ra thực 
tiễn một cách hiệu quả. Các mục tiêu nhằm hướng đến cân bằng lợi ích của Nhà đầu tư – Cộng 
đồng – Nhà quản lý cần được thực hiện trên cơ sở nguyên tắc phát triển bền vững, thực hiện hiệu 
quả chính sách dựa trên thu hút các nguồn lực tư nhân trong đầu tư xây dựng phát triển đô thị.
Tài liệu Tham khảo:
[1]. Arthur C. Nelson, Rick Pruetz and Doug Woodruff (2012), TDR Handbook Designing and implementing Transfer of 
development rights programs, Island Press.
[2]. Cuộc đua lớn về khoảng không - The Great Air Race, The New York Times - 
[3]. Nguyễn Hoàng Minh (2014), Kiểm soát hệ số sử dụng đất trong quy chuẩn quy hoạch Việt Nam, Tạp chí Quy hoạch 
xây dựng số 69/2014.
[4]. Nguyễn, Hoàng Minh (2015), Chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) một công cụ bổ sung trong quy hoạch và quản 
lý đô thị ở Việt Nam – Tạp chí Quy hoạch xây dựng, Bộ Xây Dựng số 71-72/2015. 
[5]. Shigehisa Matsumura (2013), Xác định hệ số sử dụng đất tối ưu theo kinh nghiệm quy hoạch đô thị Nhật Bản - Viện 
nghiên cứu Nikken Sekkei, Nhật Bản - Tạp Chí Kiến trúc Việt Nam số 4/2013.
[6]. Quyết định số 130/2007/QĐ-TTg ngày 02/08/2007 về một số cơ chế, chính sách tài chính đối với dự án đầu tư theo 
cơ chế phát triển sạch.
≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝