Luận án Nghiên cứu hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT 
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM 
THÁI VĂN NÔNG 
NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG 
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 
LUẬN ÁN TIẾN SĨ 
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 
HÀ NỘI - 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT 
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM 
THÁI VĂN NÔNG 
NGHIÊN CỨU HIỆN ĐẠI HÓA HỆ THỐNG 
ĐỊA CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 
 MÃ SỐ : 62.85.01.03 
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 
1. TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG 
2. TS. ĐỖ THỊ TÁM 
HÀ NỘI - 2015 
 i
LỜI CAM ĐOAN 
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả 
công bố trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy 
bất kỳ học vị nào. 
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được 
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. 
Tác giả luận án 
Thái Văn Nông 
 ii
LỜI CẢM ƠN 
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 
- TS. Nguyễn Đình Bồng và TS. Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ 
tôi thực hiện hoàn thành luận án này. 
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học 
viện Nông nghiệp Việt Nam đã nhiệt tình hướng dẫn, góp ý kiến và tạo điều kiện 
giúp đỡ trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận án này. 
- UBND huyện Nam Đàn và UBND Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, đã tạo 
điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu, thực hiện luận án. 
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi 
trường và các phòng ban thuộc Thành phố Vinh Tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện 
thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án. 
- Người tham gia trả lời phỏng vấn. 
- Các bạn bè, đồng nghiệp và các thành viên trong gia đình đã tạo mọi điều 
kiện giúp đỡ, cổ vũ động viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn 
thành luận án này. 
Xin trân trọng cảm ơn! 
 Tác giả luận án 
Thái Văn Nông 
 iii
MỤC LỤC 
Lời cam đoan i 
Lời cảm ơn ii 
Mục lục iii 
Danh mục các từ viết tắt vi 
Danh mục các bảng vii 
Danh mục hình viii 
ĐẶT VẤN ĐỀ 1 
1 Tính cấp thiết của đề tài 1 
2 Mục tiêu nghiên cứu 3 
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3 
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4 
5 Những đóng góp mới của đề tài 4 
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5 
1.1 Cơ sở lý luận về hệ thống quản lý đất đai và hệ thống địa chính 5 
1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý đất đai 5 
1.1.2 Hệ thống địa chính 8 
1.1.3 Quản lý đất đai trên cơ sở hệ thống địa chính hiện đại 14 
1.2 Hệ thống quản lý đất đai trên thế giới 17 
1.2.1 Hệ thống quản lý đất đai của Vương quốc Thụy Điển 19 
1.2.2 Hệ thống quản lý đất đai của Úc 20 
1.2.3 Hệ thống Quản lý đất đai ở Malaixia 22 
1.2.4 Hệ thống quản lý đất đai ở Trung Quốc 23 
1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong 
quản lý đất đai ở nước ngoài 26 
1.3 Đánh giá hệ thống địa chính Việt Nam 27 
1.3.1 Thực trạng hệ thống địa chính Việt Nam 27 
 iv
1.3.2 Một số công trình nghiên cứu về hiện đại hóa hệ thống địa chính trong 
quản lý đất đai ở Việt Nam 34 
1.3.3 Định hướng phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất 
đai ở Việt Nam 41 
1.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 54 
CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 55 
2.1 Nội dung nghiên cứu 55 
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Vinh 55 
2.1.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính của thành phố Vinh 55 
2.1.3 Xây dựng mô hình phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý 
đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 55 
2.1.4 Đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống địa chính hiện đại trong 
quản lý đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 56 
2.2 Phương pháp nghiên cứu 56 
2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 56 
2.2.2 Phương pháp ứng dụng hệ thống thông tin quản lý 57 
2.2.3 Phương pháp thiết kế mô hình của hệ thống địa chính 59 
2.2.4 Phương pháp phân tích hệ thống 60 
2.2.5 Phương pháp chuẩn hóa bản đồ 60 
2.2.6 Phương pháp quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu 60 
2.2.7 Phương pháp định giá đất hàng loạt 60 
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 61 
3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thành phố Vinh 61 
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 61 
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội 63 
3.1.3 Công tác quản lý sử dụng đất tại thành phố Vinh 65 
3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 73 
3.2 Đánh giá thực trạng hệ thống địa chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 75 
3.2.1 Hồ sơ địa chính 75 
 v
3.2.2 Đăng ký đất đai 80 
3.2.3 Định giá đất 84 
3.2.4 Hệ thống thông tin đất đai 86 
3.3 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại trong quản lý đất đai 
thành phố Vinh 88 
3.3.1 Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý để xây dựng hệ thống địa chính 88 
3.3.2 Xây dựng mô hình hệ thống địa chính hiện đại tại Phường Quang 
Trung, thành phố Vinh 94 
3.3.3 Đánh giá mô hình hệ thống địa chính hiện đại phường Quang Trung 134 
3.4 Đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính để đáp ứng 
yêu cầu quản lý đất đai hiện đại của thành phố Vinh 136 
3.4.1 Định hướng phát triển thống địa chính TP Vinh tỉnh Nghệ An 136 
3.4.2 Một số giải pháp tăng cường năng lực hệ thống địa chính hiện đại 140 
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 148 
1 Kết luận 148 
2 Đề nghị 149 
Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 150 
Tài liệu tham khảo 151 
Phụ lục 158 
 vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 
Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ 
BĐĐC 
BĐS 
CNH 
ĐKĐĐ 
ĐGĐ 
FLAS 
GCN 
GIS 
HĐH 
HTTT 
MIS 
HTĐC 
HSĐC 
KTXH 
LDB 
LAS 
LIS 
QSDĐ 
TTBĐS 
VPĐKQSDĐ 
UBND 
Bản đồ Địa chính 
Bất động sản 
Công nghiệp hóa 
Đăng ký đất đai 
Định giá đất 
Frame Land Administration System 
Giấy chứng nhận 
Geografical Information System (Hệ thống thông tin địa lý) 
Hiện đại hóa 
Hệ thống thông tin 
Hệ thống thông tin quản lý (Management Information System) 
Hệ thống địa chính 
Hồ sơ địa chính 
Kinh tế xã hội 
Land Data Bank (Ngân hàng dữ liệu đất đai) 
Land Administation System (Hệ thống quản lý đất đai) 
Land Information System (Hệ thống thông tin đất đai) 
Quyền sử dụng đất 
Thị trường bất động sản 
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 
Ủy ban nhân dân 
 vii
DANH MỤC CÁC BẢNG 
STT Tên bảng Trang 
1.1 Các tồn tại của hệ thống quản lý đất đai hiện nay 43 
1.2 Yêu cầu của Hệ thống quản lý đất đai hiện đại 46 
3.1 Tình hình sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2000 - 2012 72 
3.2 Bảng thực trạng hồ sơ địa chính của thành phố Vinh 78 
3.3 Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Vinh 79 
3.4 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, căn hộ 
chung cư thành phố Vinh 81 
3.5 Bảng kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông 
nghiệp thành phố Vinh 82 
3.6 Đánh giá hệ thống đăng ký, cấp giấy chứng nhận thành phố Vinh 84 
3.7 So sánh giá đất theo bảng giá đất với giá đất chuyển nhượng thành 
phố Vinh 85 
3.8 Đánh giá hệ thống định giá đất thành phố Vinh 86 
3.9 Danh mục các thiết bị của ngành tài nguyên thành phố Vinh 87 
3.10 Đánh giá hệ thống thông tin đất thành phố Vinh 88 
3.11 Bảng dữ liệu tài khoản 101 
3.12 Bảng dữ liệu thửa đất 102 
3.13 Bảng dữ liệu giấy chứng nhận 110 
3.14 Bảng dữ liệu thế chấp 110 
3.15 Bảng dữ liệu Giá đất 124 
3.16 Bảng dữ liệu văn bản – Luật 124 
3.17 Bảng dữ liệu tổng hợp của hệ thống thông tin đất đai 127 
3.18 Ý kiến đánh giá của người dân khi sử dụng hệ thống địa chính hiện 
đại ở phường Quang Trung 134 
3.19 Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý khi sử dụng hệ thống địa chính 
hiện đại ở phường Quang Trung 135 
 viii
DANH MỤC HÌNH 
STT Tên hình Trang 
1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai 8 
1.2 Hệ thống địa chính hiện đại với quản lý đất đai 17 
1.3 Cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin đất đai Thụy Điển 20 
3.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh giai đoạn 2005 – 2013 64 
3.2 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống địa chính hiện đại 90 
3.3 Sơ đồ mức ngữ cảnh của hệ thống 91 
3.4 Sơ đồ luồng dữ liệu mức đỉnh của hệ thống 92 
3.5 Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính 100 
3.6 Minh họa chuyển đổi hệ tọa độ bằng MapTrans 3.0 102 
3.7 Chuẩn hóa dữ liệu trên bản đồ địa chính phường Quang Trung bằng 
MapTrans 3.0 103 
3.8 Bản đồ địa chính phường Quang Trung được chuẩn hóa (CSDL bản 
đồ địa chính). 104 
3.9 Sơ đồ luồng dữ liệu chi tiết của mô hình đăng ký đất đai 107 
3.10 Mô hình chỉnh lý biến động chia tách thửa đất tại phường Quang 
Trung thành phố Vinh 108 
3.11 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập tên 
chủ sử dụng đất) 111 
3.12 Minh họa việc nhập đơn đăng ký của hộ gia đình cá nhân (Nhập thửa đất) 111 
3.13 Chuẩn hóa dữ liệu thuộc tính đăng ký tại phường Quang Trung thành 
phố Vinh 112 
3.14 Dữ liệu thuộc tính tại phường Quang Trung thành phố Vinh sau khi 
được chuẩn hóa 113 
3.15 Các bước kê khai đăng ký đất đai theo TMV.LIS tại phường Quang 
Trung thành phố Vinh 114 
3.16 Các bước kê khai đăng ký biến động đất đai theo phần mềm TMV.LIS 
tại phường Quang Trung thành phố Vinh 115 
 ix
3.17 Mô hình định giá đất hàng loạt dựa trên cơ sở dữ bản đồ địa chính tại 
phường Quang Trung thành phố Vinh. 118 
3.18 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu dân cư theo đường phố trên bản đồ địa 
chính số của phường Quang Trung Thành phố Vinh 119 
3.19 Kết quả xây dựng dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường 
Quang Trung thành phố Vinh 120 
3.20 Bản đồ giá đất chi tiết phường Quang Trung 121 
3.21 Giải các bài toán dựa vào các đường quy hoạch và vùng giá đất chi 
tiết phường Quang Trung 122 
3.22 Giải các bài toán dựa vào các đường quy hoạch và vùng giá đất chi 
tiết phường Quang Trung 123 
3.23 Mô hình dữ liệu chi tiết của hệ thống thông tin đất đai 125 
3.24 Mô hình giao diện đăng nhập hệ thống 128 
3.25 Mô hình đăng nhập hệ thống 129 
3.26 Mô hình giao diện các bước khi thực hiện kê khai đăng ký 129 
3.27 Kết quả thử nghiệm xây dựng cung cấp thông tin trên TMV LIS 130 
3.28 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin mạng qua hệ thống TMV LIS 130 
3.29 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin mạng qua hệ thống TMV LIS 131 
3.30 Kết quả thử nghiệm lấy thông tin về giá đất qua mạng qua hệ thống 
TMV.LIS 131 
3.31 Kết quả thử nghiệm việc tìm kiếm nâng cao qua mạng qua hệ thống 
TMV.LIS 132 
3.32 Kết quả thử nghiệm việc truy vấn thông tin qua mạng qua hệ thống 
TMV.LIS 133 
3.33 Quy trình lập hồ sơ địa chính trong hệ thống địa chính hiện đại 141 
3.34 Quy trình đăng ký đất đai trong hệ thống địa chính hiện đại 143 
3.35 Quy trình định giá đất hàng loạt trong hệ thống địa chính hiện đại 144 
3.36 Quy trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai trong hệ thống địa 
chính hiện đại 145 
3.37 Quy trình kết nối cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp xã đến Trung ương trong 
hệ thống địa chính hiện đại 146 
 1
ĐẶT VẤN ĐỀ 
1. Tính cấp thiết của đề tài 
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là 
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây 
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và quốc phòng an ninh (Quốc Hội nước 
CHXHCNVN, 2013). Nguồn tài nguyên đất ngày càng trở nên quý hiếm do nhu cầu 
sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái hoặc hủy hoại ngày càng nghiêm 
trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc dưới tác động của con người. Chính vì 
vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu 
cầu phát triển bền vững là mục tiêu quan trọng của các quốc gia. 
Quản lý đất đai (QLĐĐ) được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên, 
kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ thống 
quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng 
đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính , đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), định giá đất và hệ 
thống thông tin (HTTT) đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất và 
thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của hệ thống. Còn hồ sơ 
địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và HTTT đất đai (còn gọi là hệ thống địa chính - 
HTĐC) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007). 
 Quản lý đất đai có lịch sử lâu đời, tuy nhiên khái niệm QLĐĐ hiện đại chỉ 
được đề cập đến trong những thập niên cuối của thế kỷ XX. Đó là thời điểm công 
nghệ thông tin có bước phát triển nhảy vọt, thúc đẩy phát triển nền kinh tế công 
nghiệp và sự hình thành nền kinh tế tri thức, làm biến đổi sâu sắc các lĩnh vực kinh 
tế và xã hội. Trong đó có hệ thống QLĐĐ của các quốc gia, tiêu biểu như Thụy 
Điển, Úc, với bản đồ địa chính, ĐKĐĐ, định giá đất và ngân hàng dữ liệu đất đai. 
Việt Nam là quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh và đang trong 
quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH). Việt Nam cũng 
được cảnh báo là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của biến 
đổi khí hậu. Vì vậy việc quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất 
là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng. 
Quản lý đất đai Việt Nam cũng có lịch sử lâu đời, trong đó QLĐĐ dưới chế 
 2
độ mới, ra đời cách đây 65 năm cùng với sự ra đời của nước Việt Nam Dân chủ 
Cộng hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên trong khu vực. Trong quá trình đổi 
mới, ngành QLĐĐ đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần thúc đẩy phát 
triển kinh tế - xã hội (KTXH), củng cố quốc phòng an ninh và hội nhập quốc tế. 
Tuy nhiên, hiện nay tài nguyên đất đai vẫn chưa được quản lý và khai thác hợp lý; 
sử dụng còn lãng phí và kém hiệu quả; ở nhiều nơi đất đai bị suy thoái, ô nhiễm và 
phá hoại đến mức báo động; nguồn thu ngân sách từ đất chưa tương xứng với tiềm 
năng của tài nguyên đất. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là HTĐC trong 
QLĐĐ của Việt Nam còn nhiều bất cập: BĐĐC chưa được lập hoàn chỉnh, những 
nơi đã đo thì không đồng nhất về hệ tọa độ và các yếu tố thể hiện trên bản đồ; các 
loại sổ sách lập không đầy đủ; công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền 
sử dụng đất (QSDĐ), định giá đất, thông tin đất đai còn nhiều tồn tại chưa đáp ứng 
được yêu cầu QLĐĐ theo hướng chính quy, hiện đại. 
 Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có lịch sử hình thành và phát triển trên 200 
năm, với tổng diện tích tự nhiên là 104,98 km2, dân số là 282.981 người. Chính phủ đã 
xác định chức năng của thành phố Vinh là đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm 
vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung bộ; trung 
tâm đào tạo nguồn nhân lực và trọng điểm về khoa học công nghệ, văn hóa, thể thao 
và y tế của vùng Bắc Trung Bộ. Dự báo đến năm 2015 diện tích được mở rộng xấp 
xỉ 200 km2, năm 2020 là 250 km2; dân số năm 2015 là 450.000 người và năm 2025 là 
800.000 người. Ngày 5/9/2008, Thủ tướng Chính phủ cũng đã công nhận thành phố 
Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An (Thủ tướng Chính phủ, 2008). 
Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra 
mạnh mẽ. Thị trường ... T Tên phường, xã 
Tổng số 
tờ bản 
đồ 
Năm 
đo 
đạc 
Công nghệ 
đo đạc 
Tỷ lệ 
bản đồ 
 Thực trạng đang sử dụng 
bản đồ địa chính 
Cấp 
xã 
Thành 
phố 
Sở Tài 
nguyên và 
MT 
17 Xã Hưng Đông 37 2001 
Máy toàn 
đạc điện tử 
1/500 X X X 
18 Xã Hưng Hòa 39 2001 Máy toàn 
đạc điện tử 
1/500 X X X 
19 Xã Hưng Lộc 43 2001 Máy toàn 
đạc điện tử 
1/500 X X X 
20 Nghi Phú 39 2001 Máy toàn 
đạc điện tử 
1/500 X X X 
21 Xã Hưng Chính 9 2005 Máy toàn 
đạc điện tử 1/2000 X X X 
22 Xã Nghi Đức 33 2009 Máy toàn 
đạc điện tử 
1/500 X X X 
23 Xã Nghi Kim 10 2004 
Máy toàn 
đạc điện tử 
1/2000 X X X 
24 Xã Nghi Liên 16 2002 Máy toàn 
đạc điện tử 
1/2000 X X X 
25 Xã Nghi Ân 45 2012 Máy toàn 
đạc điện tử 
1/500 X X X 
 165
Phụ lục 4: Đánh giá các loại sổ sách thành phố Vinh | 
được lập theo chỉ thị 299/Ttg 
STT Tên phường, xã 
Sổ mục kê ruộng 
đất 
Sổ đăng ký mẫu 
5a và 5b 
Sổ cấp giấy 
chứng nhận 
Sổ theo dõi chỉnh 
lý biến động 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
1 Bến Thủy 0 0 0 0 
2 Đội Cung 0 0 0 0 
3 Cửa Nam 0 0 0 0 
4 Hưng Phúc 0 0 0 0 
5 Lê Lợi 0 0 0 0 
6 Trường Thi 0 0 0 0 
7 Lê Mao 0 0 0 0 
8 Quang Trung 0 0 0 0 
9 Quán Bàu 0 0 0 0 
10 Trung Đô 0 0 0 0 
11 Hưng Bình 0 0 0 0 
12 Hồng Sơn 0 0 0 0 
13 Hưng Dũng 0 0 0 0 
14 Hà Huy Tập 0 0 0 0 
15 Đông Vĩnh 0 0 0 0 
16 Vinh Tân 0 0 0 0 
17 Xã Hưng Đông 0 0 0 0 
18 Xã Hưng Hòa 0 0 0 0 
19 Xã Hưng Lộc 0 0 0 0 
20 Nghi Phú 0 0 0 0 
21 Xã Hưng Chính 10 Tr. Bình 9 Tr. bình 5 khá 0 
22 Xã Nghi Đức 11 Tr. Bình 7 Tr. Bình 4 Khá 0 
23 Xã Nghi Kim 8 Tr. Bình 6 Tr. Bình 3 Khá 0 
24 Xã Nghi Liên 7 Tr. Bình 12 Tr. Bình 6 Khá 0 
25 Xã Nghi Ân 11 Tr. Bình 10 Tr. bình 6 khá 0 
 166
Phục lục 5: Đánh giá các loại sổ sách của thành phố Vinh được lập 
khi thực hiện Nghị định 60/CP đến nay 
STT Tên phường, 
xã 
Sổ mục kê Sổ địa chính Sổ cấp giấy 
 chứng nhận 
Sổ theo dõi 
chỉnh lý biến 
động 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
Số 
quyển 
Tình 
trạng 
SD 
1 Bến Thủy 0 7 Tốt 7 Tốt 2 Tốt 
2 Đội Cung 0 10 Tốt 3 Tốt 1 Tốt 
3 Cửa Nam 0 11 Tốt 9 Tốt 2 Tốt 
4 Hưng Phúc 0 6 Tốt 4 Tốt 1 Tốt 
5 Lê Lợi 0 9 Tốt 8 Tốt 2 Tốt 
6 Trường Thi 0 10 Tốt 7 Tốt 1 Tốt 
7 Lê Mao 0 7 Tốt 5 Tốt 1 Tốt 
8 Quang Trung 0 9 Tốt 7 Tốt 1 Tốt 
9 Quán Bàu 0 9 Tốt 4 Tốt 1 Tốt 
10 Trung Đô 0 6 Tốt 5 Tốt 1 Tốt 
11 Hưng Bình 0 13 Tốt 9 Tốt 2 Tốt 
12 Hồng Sơn 0 9 Tốt 6 Tốt 1 Tốt 
13 Hưng Dũng 0 15 Tốt 12 Tốt 3 Tốt 
14 Hà Huy Tập 0 12 Tốt 10 Tốt 3 Tốt 
15 Đông Vĩnh 0 14 Tốt 11 Tốt 1 Tốt 
16 Vinh Tân 0 10 Tốt 8 Tốt 3 Tốt 
17 Xã Hưng Đông 0 13 Tốt 10 Tốt 2 Tốt 
18 Xã Hưng Hòa 0 8 Tốt 5 Tốt 2 Tốt 
19 Xã Hưng Lộc 0 12 Tốt 10 Tốt 3 Tốt 
20 Nghi Phú 0 12 Tốt 9 Tốt 4 Tốt 
21 Xã Hưng Chính 0 0 0 0 
22 Xã Nghi Đức 0 0 0 0 
23 Xã Nghi Kim 0 0 0 0 
24 Xã Nghi Liên 0 0 0 0 
25 Xã Nghi Ân 0 0 0 0 
 167
Phục lục 6: Đánh giá tình hình định giá đất của thành phố Vinh 
STT Tên phường, 
xã 
Theo Luật đất đai năm 1993 Theo Luật đất đai năm 2003 
Phương 
pháp 
định giá 
Bản đồ sử dụng 
định giá 
Số thửa 
đất 
được 
định giá 
Phương 
pháp 
định giá 
Bản đồ sử dụng 
định giá 
Số thửa 
đất 
được 
định giá 
1 Bến Thủy So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
1999 
596 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 1999 760 
2 Đội Cung So sánh BĐ đo đạc 
 năm 1993 346 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2000 543 
3 Cửa Nam So sánh BĐ đo đạc 
 năm 1993 534 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2000 646 
4 Hưng Phúc So sánh 
BĐ đo đạc 299 
và BĐ đo đạc 
chính quy 2000 
365 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 2000 532 
5 Lê Lợi So sánh BĐ đo đạc 
 năm 1993 546 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2000 742 
6 Trường Thi So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
1999 
567 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 1999 848 
7 Lê Mao So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
1999 
446 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 1999 602 
8 Quang Trung So sánh BĐ đo đạc 
 năm 1993 248 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2001 532 
9 Quán Bàu So sánh 
BĐ đo đạc 299 
và BĐ đo đạc 
chính quy 2000 
552 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 2000 740 
10 Trung Đô So sánh BĐ đo đạc 
 năm 1993 524 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 1999 735 
11 Hưng Bình So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
1999 
796 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 1999 942 
12 Hồng Sơn So sánh BĐ đo đạc 
 năm 1993 454 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2000 527 
13 Hưng Dũng So sánh BĐ đo đạc năm 1993 và BĐ đo 683 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2000 764 
 168
STT Tên phường, 
xã 
Theo Luật đất đai năm 1993 Theo Luật đất đai năm 2003 
Phương 
pháp 
định giá 
Bản đồ sử dụng 
định giá 
Số thửa 
đất 
được 
định giá 
Phương 
pháp 
định giá 
Bản đồ sử dụng 
định giá 
Số thửa 
đất 
được 
định giá 
đạc chính quy 
2000 
14 Hà Huy Tập So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
2000 
641 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 2000 858 
15 Đông Vĩnh So sánh BĐ đo đạc 
năm 1993 562 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2001 719 
16 Vinh Tân So sánh BĐ đo đạc 
năm 1993 553 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2001 723 
17 Xã Hưng Đông So sánh 
BĐ đo đạc 299 
và BĐ đo đạc 
chính quy 2001 
502 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 2001 898 
18 Xã Hưng Hòa So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
2001 
146 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 2001 221 
19 Xã Hưng Lộc So sánh BĐ đo đạc 
năm 1993 441 So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2001 578 
20 Nghi Phú So sánh 
BĐ đo đạc năm 
1993 và BĐ đo 
đạc chính quy 
2001 
625 So sánh BĐ đo đạc chính quy năm 2001 958 
21 Xã Hưng Chính So sánh 
BĐ đo đạc 
theo CT 299 - So sánh 
BĐ đo đạc 299 và 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2005 
374 
22 Xã Nghi Đức So sánh BĐ đo đạc 
theo CT 299 - So sánh 
BĐ đo đạc 299 và 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2009 
525 
23 Xã Nghi Kim So sánh BĐ đo đạc 
theo CT 299 - So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2004 758 
24 Xã Nghi Liên So sánh BĐ đo đạc 
theo CT 299 - So sánh 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2002 754 
25 Xã Nghi Ân So sánh BĐ đo đạc 
theo CT 299 - So sánh 
BĐ đo đạc 299 và 
BĐ đo đạc chính 
quy năm 2012 
536 
 169
Phục lục 7: Dự toán đo chỉnh lý bổ sung, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận 
và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phường Quang Trung, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 
STT 
Hạng mục 
công việc 
ĐVT 
Khó 
khăn 
Khối 
lượng 
Chi phi trực tiếp CP Chung 
Chi phí 
trong đơn 
giá (đồng) 
Chi phí ngoài đơn giá (đồng) 
Tổng dự 
toán (đồng) Đơn giá Thành Tiền 
Đơn 
giá 
Thành 
Tiền 
KSTK KTNT 
Thuế tính 
trước 5.5% Hệ số 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành tiền 
1 
Chuyển hệ 
tọa độ 
Ha 4 57.93 271,010 15,699,609 54,202 3,139,922 18,839,531 1,00% 156,996 3% 565,186 1,036,174 20,597,887 
2 
Chỉnh lý biến động 494,678,061 121,898,409 616,576,470 12,754,407 24,663,059 33,911,706 687,905,642 
Mức biến động <15% 344,100,175 84,814,755 428,914,929 8,879,461 17,156,597 23,590,321 478,541,309 
Ngoại 
Nghiệp 
Ha 4 19.67 748,947 14,731,787 187,237 3,682,952 18,414,739 2.7% 397,758 4% 736,590 1,012,811 20,561,898 
Thửa 4 846 360,730 305,177,580 90,182 76,293,972 381,471,552 2.7% 8,239,795 4% 15,258,862 20,980,935 425,951,144 
Nội Ngiệp 
Ha 4 19.67 78,378 1,541,695 15,676 308,347 1,850,042 1.0% 15,417 3% 74,002 101,752 2,041,213 
Thửa 4 846 26,772 22,649,112 5,354 4,529,484 27,178,596 1.0% 226,491 3% 1,087,144 1,494,823 29,987,054 
Mức biến động 15%-25% 150,577,887 37,083,654 187,661,541 3,874,946 7,506,462 10,321,385 209,364,333 
Ngoại 
Nghiệp 
Ha 4 38.26 748,947 28,654,712 187,237 7,163,688 35,818,400 2.7% 773,677 4% 1,432,736 1,970,012 39,994,825 
Thửa 4 341 324,657 110,708,037 81,164 27,676,924 138,384,961 2.7% 2,989,117 3% 5,535,398 7,611,173 154,520,649 
Nội Ngiệp 
Ha 4 38.26 78,378 2,998,742 15,676 599,764 3,598,506 1.0% 29,987 3% 143,940 197,918 3,970,352 
Thửa 4 341 24,095 8,216,395 4,819 1,643,279 9,859,674 1.0% 82,164 4% 394,387 542,282 10,878,507 
3 Cấp GCN QSD đất 264,369,176 39,655,644 304024820 2,643,692 12,160,993 16,721,365 335,550,870 
Cấp mới, cấp 
đổi GCN 
QSD đất 
HS 1 892 296,378 264,369,176 44,457 39,655,644 304,024,820 1.0% 2,643,692 4% 12,160,993 16,721,365 335,550,870 
4 
Xây dựng 
CSDL 
Phường 1 1 41,983,925 6,297,590 48,281,515 1.0% 419,839 4% 1,931,261 1,600,259 52,232,874 
 VAT 10% 5,223,287 
 170
STT 
Hạng mục 
công việc 
ĐVT 
Khó 
khăn 
Khối 
lượng 
Chi phi trực tiếp CP Chung 
Chi phí 
trong đơn 
giá (đồng) 
Chi phí ngoài đơn giá (đồng) 
Tổng dự 
toán (đồng) Đơn giá Thành Tiền Đơn 
giá 
Thành 
Tiền 
KSTK KTNT 
Thuế tính 
trước 5.5% Hệ số 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành tiền 
I. Tổng chi phí trong đơn giá 816,730,772 170,991,565 987,722,337 987,722,337 
- Ngoại nghiệp 
 459,272,117 114,817,535 574,089,652 
- Nội nghiệp 
357,458,655 56,174,030 413,632,684 
II.Tổng chi phí khác 44,127,439 100,807,609 137,814,281 282,749,329 
- Chi phí KSTK 
 44,127,439 
- Chi phí KTNT 100,807,609 
- Thu nhập chịu thuế tính trước 5,5% 
 137,814,281 
III. VAT 10% 127,047,167 
Tổng chi phí TKKT-DT 
(I+II+II): 
 1,397,518,832 
 171
Phục lục 8: Bảng tính chi phí xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phường Quang Trung, thành phố Vinh 
Số 
TT 
Danh mục sản phẩm ĐVT 
Khối 
lượng 
CP trực tiếp CP chung (15%) Chi phí 
trong đơn 
giá 
Chi phí ngoài đơn giá (đồng) 
Tổng dự 
toán (đồng) 
KSTK KTNT Thuế tính 
trước 
5,5% 
Đơn 
giá 
Thành tiền 
Đơn 
giá 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành 
tiền 
1 Công tác chuẩn bị (Bước 1) Thửa 1187 315 373,465 47 56,020 429,485 1.0% 3,744 4% 17,179 23,622 474,030 
2 Thu thập tài liệu (Bước 2) Thửa 892 224 199,466 34 29,920 229,386 1.0% 2,000 4% 9,175 12,616 253,177 
3 
Xây dựng dữ liệu không gian 
địa chính từ kết quả đo đạc, 
chỉnh lý (Bước 3) 
Thửa 1187 3,020 3,584,377 453 537,657 4,122,034 1.0% 35,933 4% 164,881 226,712 4,549,560 
4 
Xây dựng dữ liệu thuộc tính 
địa chính (Bước 4) 
Thửa 0 28,766 16,683,390 4,315 2,502,509 19,185,899 1.0% 167,251 4% 767,436 1,055,224 21,175,810 
4.1 
Lập bảng tham chiếu số thửa 
cũ và số thửa mới đối với các 
thửa đất đã cấp Giấy chứng 
nhận theo bản đồ cũ 
Thửa 892 1,706 1,521,460 256 228,219 1,749,679 1.0% 15,253 4% 69,987 96,232 1,931,151 
4.2 
Nhập, chuẩn hóa thông tin 
thuộc tính thửa đất từ hồ sơ 
địa chính (hoặc bản lưu GCN 
...) trước khi cấp đổi (thông 
tin lịch sử) đối với thửa đất 
đã được cấp GCN nhưng 
không có tài sản 
Thửa 892 12,025 10,726,540 1,804 1,608,981 12,335,521 1.0% 107,533 4% 493,421 678,454 13,614,929 
 172
Số 
TT 
Danh mục sản phẩm ĐVT 
Khối 
lượng 
CP trực tiếp CP chung (15%) Chi phí 
trong đơn 
giá 
Chi phí ngoài đơn giá (đồng) 
Tổng dự 
toán (đồng) 
KSTK KTNT Thuế tính 
trước 
5,5% 
Đơn 
giá 
Thành tiền 
Đơn 
giá 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành 
tiền 
4.3 
 Nhập, chuẩn hóa thông tin 
thuộc tính cho thửa đất từ hồ 
sơ đăng ký cấp mới, cấp đổi, 
đăng ký biến động đối với 
trường hợp cấp GCN nhưng 
không có tài sản, chia ra các 
trường hợp: 
Thửa 295 15,035 4,435,390 2,255 665,309 5,100,699 1.0% 44,465 4% 204,028 280,538 5,629,730 
5 
Quét (chụp) giấy tờ pháp lý 
về quyền sử dụng đất (Bước 
5) 
Trang 
A4 
8920 1,610 14,364,778 242 2,154,717 16,519,495 1.0% 144,006 4% 660,780 908,572 18,232,853 
6 
Hoàn thiện dữ liệu địa chính 
(Bước 6) 
Thửa 295 2,780 820,145 417 123,022 943,167 1.0% 8,222 4% 37,727 51,874 1,040,990 
7 
Xây dựng dữ liệu đặc tả - 
metadata (Bước 7) 
Thửa 1187 1,993 2,366,236 299 354,935 2,721,171 1.0% 23,721 4% 108,847 149,664 3,003,403 
8 
Thử nghiệm quản lý, khai 
thác, cập nhật cơ sở dữ liệu 
(Bước 8) 
Thửa 1187 1,695 2,012,409 254 301,861 2,314,270 1.0% 20,174 4% 92,571 127,285 2,554,300 
9 
Phục vụ kiểm tra, đánh giá 
chất lượng cơ sở dữ liệu địa 
chính (Bước 9) 
Thửa 1187 173 205,146 26 30,772 235,918 1.0% 2,057 4% 9,437 12,975 260,387 
 173
Số 
TT 
Danh mục sản phẩm ĐVT 
Khối 
lượng 
CP trực tiếp CP chung (15%) Chi phí 
trong đơn 
giá 
Chi phí ngoài đơn giá (đồng) 
Tổng dự 
toán (đồng) 
KSTK KTNT Thuế tính 
trước 
5,5% 
Đơn 
giá 
Thành tiền 
Đơn 
giá 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành 
tiền 
Hệ 
số 
Thành 
tiền 
10 
Đóng gói, giao nộp sản phẩm 
CSDL địa chính (Bước 10) Thửa 1187 1,158 1,374,513 174 206,177 1,580,690 1.0% 13,779 4% 63,228 86,938 1,744,635 
a 
Thửa đất chưa đăng ký hoặc 
đã đăng ký nhưng chưa cấp 
GCN 
Thửa 0 20,921 - 3,138 - - 1.0% - 4% - - - 
b 
Trường hợp cấp một GCN 
cho nhiều thửa đất thì các 
thửa đất nông nghiệp cấp 
chung một GCN được tính: 
Thửa 0 18,061 - 2,709 - - 1.0% - 4% - - - 
I. Tổng chi phí trong đơn giá 41,983,925 6,297,590 48,281,515 48,281,515 
- Ngoại nghiệp 
- Nội nghiệp 
II.Tổng chi phí khác 420,887 1,931,261 1,600,258 3,952,406 
- Chi phí KSTK 
 420,887 
- Chi phí KTNT 1,931,261 
- Thu nhập chịu thuế tính trước 5,5% 
 1,600,258 
III. VAT 10% 5,223,392 
Tổng chi phí TKKT-DT (I+II+II): 57,457,313 
 174
Phụ lục 9. Ký văn kiện dự án Nghiên cứu khả thi 
Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam 7-1991 
Phụ lục 10. Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính Bùi Xuân Sơn và Đại sứ 
Thụy Điển Borje Ljunggren ký Văn kiện Chương trình hợp tác về đổi mới 
hệ thống Địa chính CPLAR 23-3-1997 
 175
Phụ lục 11. Bản đồ của xã Hưng Chính Thành phố Vinh 
được đo đạc khi thực hiện chỉ thị 299/TTg năm 1985 
Phụ lục 12. Bản đồ của phường Quang Trung được đo đạc năm 1992 
 176
Phụ lục 13. Bản đồ của phường Quang Trung được đo đạc năm 2001 
Phụ lục 14. Mẫu sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận QSDĐ 
của phường Quang Trung 
 177
Phụ lục 15. Mẫu sổ địa chính của phường Quang Trung 
Phụ lục 16. Mẫu sổ mục kê của phường Quang Trung 
 178
Phụ lục 17. Mẫu sổ Át lát của phường Quang Trung 
 179
Phụ lục 18. Mẫu trích lục địa bộ thời Pháp thuộc 
 180
Phụ lục 19. Mẫu chứng chỉ bán đất thời Pháp thuộc 
 181
Phụ lục 20. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
 182
Phụ lục 21. Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất 
 183
Phụ lục 22. Minh họa việc chuẩn hóa bản đồ địa chính phường Quang Trung 
bằng MapTrans 3.0 (Chuẩn hóa lớp) 
Phụ lục 23. Minh họa việc chuẩn hóa bản đồ địa chính phường Quang Trung 
bằng MapTrans 3.0 (Chuẩn dữ liệu) 
 184
Phụ lục 24. Minh họa việc chuẩn hóa bản đồ địa chính phường Quang Trung 
bằng MapTrans 3.0 (Chuẩn cấu trúc topology) 
Phụ lục 25. Hình ảnh minh họa bản đồ địa chính phường Quang Trung thể 
hiện trên trang WEB lồng ghép với hệ thống giao thông 
 185
Phụ lục 26. Hình ảnh minh họa bản đồ địa chính phường Quang Trung thể 
hiện trên trang WEB lồng ghép với hệ thống vệ tinh google 
 186
Phụ lục 27. Sơ đồ hành chính thành phố Vinh
 187
Phụ lục 28. Sơ đồ hành chính phường Quang Trung - thành phố Vinh 
 188
Phụ lục 29. Phiếu điều tra PHỤ LỤC 29. PHIẾU ĐIỀU TRA