Tóm tắt Luận án Kiến trúc nhà ở công nhân các khu công nghiệp tập trung tại Hải phòng theo hướng công nghiệp hóa xây dựng

 1 
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG 
Nguyễn Quang Tuấn 
KIẾN TRÚC NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC 
KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TẠI HẢI PHÒNG 
THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP HÓA XÂY DỰNG 
Chuyên ngành: Kiến trúc công trình 
Mã số: 62.58.01.02 
Tóm tắt luận án Tiến sĩ kiến trúc 
Hà Nội - Năm 2016 
 2 
Công trình được hoàn thành tại: Trường Đại học Xây dựng 
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Văn Đỉnh 
 PGS.TS Phạm Thúy Loan 
Phản biện 1: GS. TS Nguyễn Hữu Dũng 
Phản biện 2: TS Trần Thanh Bình 
Phản biện 3: GS. TS Nguyễn Lân 
Luận án sẽ được bảo vệ trước hội đồng chấm luận án cấp trường họp tại: 
........................................................................................... 
Vào hồi giờ ngày tháng năm 2016 
Có thể tìm luận án tại: 
Thư viện Quốc Gia, thư viện Trường Đại học Xây dựng 
 3 
PHẦN MỞ ĐẦU 
Lý do chọn đề tài: Nhà ở cho công nhân có một vai trò quan trọng 
trong quá trình đô thị hóa tại mỗi quốc gia, đặc biệt là tại Việt Nam, nơi 
đang diễn ra quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền 
kinh tế công nghiệp. Phát triển công nghiệp đang tạo ra một kênh thu hút 
lao động rất có tiềm năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết 
việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư. 
Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp được Thủ tướng phê 
duyệt tới năm 2020 thành phố Hải Phòng có 16 khu công nghiệp tập 
trung với tổng diện tích khoảng 9.000ha và ước tính các KCN sẽ thu hút 
khoảng 195 vạn lao động. Mặt khác theo nghị quyết số 22/NQ - HĐND 
ngày 12/12/2013 của Hội đồng nhân dân thành phố về "Chương trình 
phát triển nhà ở xã hội thành phố Hải Phòng đến năm 2015, định hướng 
đến năm 2025" với nhiệm vụ đề ra là năm 2015 thành phố giải quyết 
được 30% nhu cầu về nhà ở cho công nhân và đến năm 2020 là 80%. 
Mục đích nghiên cứu: Đề xuất giải pháp tổ chức khu ở, mô hình 
kiến trúc và lựa chọn công nghệ xây dựng nhà ở cho công nhân phù hợp 
với điều kiện thực tiễn tại Hải Phòng, đáp ứng sự linh hoạt trong sử 
dụng và biến đổi theo thời gian hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. 
Nội dung nghiên cứu: 
1, Đánh giá thực trạng kiến trúc, tình hình xây dựng nhà ở theo 
phương pháp công nghiệp tại một số nước trên thế giới và Việt Nam; 
thực tiễn quy hoạch, kiến trúc nhà ở công nhân các khu công nghiệp tại 
Hải Phòng. Từ đó rút ra nhận xét và vấn đề cần nghiên cứu giải quyết. 
2, Phân tích hệ thống các cơ sở khoa học để tổ chức không gian kiến 
trúc nhà ở công nhân các khu công nghiệp tập trung tại Hải Phòng theo 
hướng công nghiệp hóa xây dựng. 
 4 
3, Đề xuất quan điểm, nguyên tắc; hệ thống tiêu chí “thích ứng - 
mềm dẻo”; giải pháp tổ chức khu ở, kiến trúc và công nghệ xây dựng 
nhà ở cho người công nhân lao động. 
4, Kiến nghị các chính sách về quy hoạch khu ở, kiến trúc nhà ở, 
công nghệ kỹ thuật xây dựng và quản lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi 
cho người công nhân hoàn thiện nơi ở. 
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Tổ chức không gian - kiến trúc - 
lựa chọn công nghệ xây dựng nhà ở cho công nhân các khu ccoong 
nghiệp tập trung tại thành phố Hải Phòng tới năm 2025, tầm nhìn tới 
năm 2050. 
Phương pháp nghiên cứu: Sưu tầm, thu thập tài liệu; điều tra xã hội 
học; tổng hợp - phân tích - đánh giá; phương pháp chuyên gia; phương 
pháp so sánh - đối chiếu. 
Cấu trúc luận án: Ngoài phần mở đầu và kết luận - kiến nghị, nội 
dung luận án gồm 3 chương với tổng số 140 trang; trong đó có 44 trang 
hình vẽ và 96 trang viết. 
Ý nghĩa luận án: Là một nghiên cứu sâu và đồng bộ đầu tiên về nhà 
ở cho công nhân các khu công nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2025; là 
cơ sở trong việc xây dựng phát triển nhà ở cho công nhân các khu công 
nghiệp tại Hải Phòng; là nguồn tài liệu tham khảo dành cho các nhà 
quản lý, các nhà thiết kế, các nhà đầu tư trong quá trình thiết kế, xây 
dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt 
Nam. 
 5 
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ KIẾN TRÚC NHÀ Ở CÔNG 
NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG MỘT SỐ NƯỚC 
TRÊN THẾ GIỚI VÀ TẠI VIỆT NAM THEO HƯỚNG CÔNG 
NGHIỆP HÓA 
1.1. Tổng quan kiến trúc nhà ở công nhân theo hướng công nghiệp 
hóa ở một số nước trên thế giới. 
1.1.1. Thực trạng kiến trúc nhà ở: Phân tích, đánh giá tại Hàn Quốc, 
Malaysia, Trung Quốc, Thái Lan, Singgapor, Hà Lan, Đức, Pháp, Thụy 
Điển, Mỹ. 
1.1.2. Thực trạng xây dựng nhà ở: Phân tích, đánh giá việc lựa chọn 
hướng công nghiệp hóa xây dựng tại liên bang Nga, Cuba. 
1.1.3. Bài học kinh nghiệm 
- Về tổ chức khu ở: 
+ Quy mô khu ở có xu hướng giảm, tập trung vào giá trị ở. 
+ Khu ở sử dụng chung hệ thống hạ tầng và có sự tương tác với cộng 
đồng đô thị. 
- Về kiến trúc nhà ở: 
+ Nhà ở được đa dạng hoá các loại hình, phát triển nhiều giai đoạn, 
linh hoạt hóa trong sử dụng. 
+ Nhà ở thiết kế điển hình, đơn giản và tối thiểu; lấy hộ gia đình hạt 
nhân 1 thế hệ làm cơ sở thiết kế và phát triển. 
- Về chính sách phát triển: 
+ Xây dựng phát triển nhà ở là trách nhiệm của chính quyền, doanh 
nghiệp sử dụng lao động và người lao động. 
+ Khuyến khích người dân địa phương xây dựng nhà ở. 
 6 
- Về công nghệ kỹ thuật xây dựng: 
+ Công nghiệp hóa xây dựng nhà ở kết hợp giữa công nghệ mới với 
công nghệ truyền thống. 
+ Công nghệ xây dựng đa dạng để phù hợp với từng loại hình nhà ở. 
1.2. Thực trạng kiến trúc và tình hình xây dựng nhà ở công nhân 
theo hướng công nghiệp hóa ở một số tỉnh thành tại Việt Nam. 
1.2.1. Thực trạng kiến trúc nhà ở: Đánh giá việc xây dựng nhà ở công 
nhân giai đoạn hiện nay (sau năm 2000) ở một số tỉnh thành như Hà 
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai. 
1.2.2. Tình hình xây dựng nhà ở: Phân tích, đánh giá về ảnh hưởng 
của CNHXD tới giải pháp kiến trúc nhà ở cho công nhân giai đoạn năm 
1954 - 1986 tại miền Bắc và giai đoạn sau năm 1986. 
1.2.3. Nhận xét và đánh giá 
- Về khu ở: 
+ Các dự án khu ở được quy hoạch đồng bộ, tuy nhiên phần lớn mới 
chỉ dừng lại việc xây dựng nhà ở. 
+ Vị trí khu ở chưa gắn kết với cộng đồng dân cư đô thị. 
- Về kiến trúc nhà ở: 
+ Chỉ tập trung chủ yếu nhà ở dạng chung cư. 
+ Nhà ở chưa đáp ứng được nhu cầu ở của người lao động. 
- Về công nghệ kỹ thuật xây dựng: 
+ Những năm 1954 - 1965, đa số các mẫu nhà ở chung cư, tập thể 
xây dựng đơn giản, chưa đáp ứng tiện nghi tối thiểu cho người ở, hay 
nói một cách khác là chưa thể gọi đó là một căn hộ của nhà chung cư. 
Phương pháp xây dựng chủ yếu là thủ công truyền thống: tường xây 
gạch, sàn panen hoặc đổ tại chỗ. Một số nhà giai đoạn 1965 - 1986 đã có 
hướng công nghiệp hóa cao hơn (lắp ghép tấm nhỏ và tấm lớn) nhưng 
 7 
chỉ áp dụng với quy mô nhỏ ở một vài khu mới tại Hà Nội hoặc các 
thành phố lớn có nhà máy bê tông đúc sẵn. 
+ Giai đoạn từ năm 1986 đến nay: bước đầu áp dụng công nghệ xây 
dựng mới dẫn tới số tầng nhà tăng và nhà ở linh hoạt hơn. 
 1.3. Thực trạng quy hoạch - kiến trúc nhà ở công nhân các khu 
công nghiệp tập trung tại Hải Phòng. 
Phân tích, đánh giá về quy hoạch khu ở, kiến trúc nhà ở công nhân 
trước năm 1986, giai đoạn sau năm 1986. Từ đó có những nhận xét và 
đánh giá sau: 
- Giai đoạn trước năm 1986 nhà ở cho công nhân được quy hoạch 
dưới hình thức tiểu khu, khu ở là đơn vị ở của đô thị. Nhà ở được xây 
dựng đa dạng, tuy nhiên nhà ở giai đoạn này đang bị xuống cấp, cơi nới 
tùy tiện do sự cứng nhắc của kết cấu, hạn chế của vật liệu. 
- Giai đoạn 1986 - 2000 nhà ở chủ yếu là do các hộ dân hoặc các 
doanh nghiệp tự xây dựng trên những khu đất ở, đất vườn, đất khu công 
nghiệp chưa sử dụng. Do thiếu sự định hướng của Nhà nước dẫn tới nhà 
ở xây dựng lộn xộn và tùy tiện. 
- Giai đoạn sau năm 2000 khu ở quy hoạch đồng bộ, gắn với quá 
trình lập quy hoạch khu công nghiệp. Tuy nhiên các dự án nhà ở thiếu 
tính đa dạng, đòi hỏi nguồn vốn lớn, hiệu quả đầu tư không cao dẫn tới 
nhà ở chưa thu hút được nguồn vốn đầu tư xây dựng và chưa phù hợp 
với nhu cầu ở của người lao động. 
1.4. Đánh giá chung, các vấn đề cần nghiên cứu giải quyết 
1.4.1. Đánh giá chung 
1. Trên thế giới, việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân là trách 
nhiệm toàn xã hội. Nhà ở được đa dạng hóa các loại hình và hình thức 
để phù hợp với nhu cầu ở của nhiều nhóm đối tượng lao động khác 
nhau. Khu ở có xu hướng giảm về quy mô, tập trung vào giá trị sử dụng 
 8 
và có sự tương tác với cộng đồng đô thị. Nhà ở thiết kế làm nhiều giai 
đoạn, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu ở của mọi đối tượng. 
 2. Tại Việt Nam, nhà ở công nhân giai đoạn trước năm 1986 thiếu sự 
mềm dẻo. Giai đoạn sau năm 2000, khu ở cho công nhân quy hoạch 
đồng bộ tuy nhiên khu ở thiếu sự gắn kết với cộng đồng dân cư đô thị và 
phần lớn mới chỉ xây dựng nhà ở. Nhà ở chưa đa dạng, thiếu linh hoạt 
dẫn tới việc thu hút nguồn vốn đầu tư của toàn xã hội gặp nhiều khó 
khăn và chưa đáp ứng nhu cầu ở của nhiều nhóm đối tượng lao động. 
3. Những kinh nghiệm của Liên bang Nga, Cuba đã phần nào sáng tỏ 
về sự lựa chọn phương thức công nghiệp hóa xây dựng nhà ở cho công 
nhân theo hướng thị trường và sản xuất với quy mô lớn; những vấn đề 
về kinh tế kỹ thuật trong xây dựng. 
4. Về công nghiệp hóa xây dựng nhà ở tại Việt Nam giai đoạn 1954 - 
1986 hệ thống lắp ghép cứng cả về kiến trúc lẫn kỹ thuật. Mỗi thay đổi 
trên bố cục mặt bằng kiến trúc, về hệ kết cấu đều gặp trở ngại lớn. Mặt 
khác trong thời kỳ này, trình độ sản xuất, vật liệu cũng như thi công còn 
nhiều hạn chế dẫn tới chất lượng nhà ở lắp ghép không đáp ứng được 
nhu cầu sử dụng cũng như đảm bảo an toàn cho người ở. Giai đoạn sau 
năm 1986 nhận thức về công nghiệp hóa cũng như hiệu quả của công 
nghiệp hóa chưa có mô hình “ mẫu” cho công nghiệp hóa xây dựng vì 
vậy việc áp dụng các công nghệ mới còn dò dẫm và bị động. Mặt khác 
các nhà tư vấn thiết kế cũng chưa đủ mạnh để đưa ra phương án công 
nghiệp hóa vượt các phương án xây dựng truyền thống. 
5. Có thể thấy tại mỗi giai đoạn, do điều kiện kỹ thuật, kinh tế của xã 
hội quy hoạch - kiến trúc nhà ở cho công nhân tại Hải Phòng đều có 
những ưu điểm và hạn chế nhất định trong quá trình xây dựng và đưa 
 9 
vào sử dụng. Nhà ở giai đoạn trước năm 1986 được xây dựng đa dạng 
nhưng thiếu sự linh hoạt; giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2000 xây dựng 
lộn xộn, tùy tiện do thiếu sự định hướng; giai đoạn sau năm 2000 khu ở 
quy hoạch đồng bộ với khu công nghiệp tuy nhiên chưa thu hút được 
nguồn vốn xây dựng, nhà ở thiết kế với tiêu chuẩn cao. 
1.4.2. Các vấn đề cần nghiên cứu giải quyết 
1. Nghiên cứu các hệ thống lý luận về tổ chức khu ở, nhà ở; từ đó đề 
xuất quan điểm và nguyên tắc trong quá trình quy hoạch khu ở, xây 
dựng phát triển nhà ở. 
2. Xác định hệ thống tiêu chí “thích ứng - mềm dẻo” để nhà ở cho 
công nhân bền vững trong suốt quá trình sử dụng. 
3. Nghiên cứu phân tích đặc điểm công nghiệp và cơ cấu quy hoạch 
đô thị Hải Phòng để đề xuất giải pháp tổ chức khu ở gắn với không gian 
đô thị và khu công nghiệp; từ đó giúp khu ở công nhân phát triển đồng 
bộ và hòa nhập với cộng đồng đô thị. 
4. Nghiên cứu nhu cầu nhà ở của công nhân, đặc điểm xã hội của lực 
lượng lao động, nhà ở với thu nhập, cơ cấu sử dụng đất tại Hải Phòng; từ 
đó đề xuất mô hình nhà ở phù hợp. 
5. Phân tích, làm rõ những cơ sở ảnh hưởng tới công nghệ xây dựng, 
ưu nhược điểm của các loại công nghệ xây dựng; từ đó lựa chọn mô 
hình công nghệ xây dựng thích hợp. 
 10 
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN 
KIẾN TRÚC NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 
TẬP TRUNG TẠI HẢI PHÒNG THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP 
HOÁ XÂY DỰNG 
2.1. Cơ sở lý luận 
2.1.1. Các mô hình lý thuyết về quy hoạch đô thị 
- Đô thị công năng (The Functional City) của CIAM: đưa ra mô hình 
đô thị hiện đại bao gồm 4 công năng đơn giản là: Ở, Làm việc, Nghỉ 
ngơi và Giao thông. 
- Đô thị học Mới (New Urbanism) của Christopher Charles 
Benninger: đề xuất 10 nguyên tắc PIU là: cân bằng với thiên nhiên; cân 
bằng với Truyền thống; công nghệ thích hợp; thân thiện hiếu khách; tính 
hiệu quả; tầm vóc con người; ma trận cơ hội; hội nhập vùng; sự di 
chuyển cân bằng; trung thực về thể chế. 
- Thành phố công nghiệp của Tony Garnier: các khu nhà ở, khu công 
nghiệp, khu vực giải trí, giao thông vận tải và các hệ thống cây xanh 
được bố trí hợp lý, rõ ràng. Quy mô thành phố được xác định khoảng 
35.000 – 40.000 người. 
2.1.2. Các mô hình đơn vị ở 
- Aristotle đã nhận định rằng mỗi thành - bang (polis) nên có số 
thành viên giới hạn (4000 người) để tiếng nói của mỗi cá nhân được 
lắng nghe bởi cả cộng đồng. 
 - “Thành phố vườn” vào năm 1898, Ebenezer Howard cũng chia một 
thành phố thành những “phường” với dân số 5000 người và các dịch vụ 
công cộng cơ bản. 
- Clarence Perry đề xuất 6 nguyên lý thiết kế nhằm tạo ra những khu 
dân cư an toàn, có ranh giới và đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao 
 11 
tiếp giữa các cư dân và tương tác giữa cư dân và địa danh nơi họ sinh 
sống. 
2.1.3. Chất lượng khu ở, nhà ở 
- Chất lượng khu ở phụ thuộc vào 3 yếu tố “môi trường”, “sự gắn bó” 
và “ khả năng lựa chọn”. (Sidney Browwer) 
- Chất lượng nhà ở phụ thuộc vào yếu tố dinh dưỡng, khả năng sinh 
sản, sức khỏe, giáo dục và việc làm/thu nhập trong mối quan hệ nhiều 
chiều giữa chúng. (Y. L. Gambo - 2012) 
2.1.4. Các mô hình thiết kế nhà ở hiện đại 
Có 4 mô hình đó là: nhà ở đủ điều kiện; nhà ở linh hoạt và thích ứng; 
nhà ở tối thiểu cho đối tượng thu nhập thấp; nhà ở sinh thái. Từ đó rút ra 
những khả năng có thể áp dụng cho nhà ở công nhân đó là: tính linh hoạt 
và thích ứng nhằm đáp ứng nhu cầu ở đa dạng; nhà ở hoàn thiện theo 
thời gian để giảm giá thành ban đầu và tăng khả năng tham gia của 
người ở trong việc tiếp cận, sở hữu và xây dựng nhà ở; giảm kích thước, 
lựa chọn giải pháp quy hoạch, xây dựng, tổ chức mặt bằng, để giảm chi 
phí và tiết kiệm năng lượng; tổ hợp chức năng căn hộ để giảm diện tích 
xây dựng; tận dụng nguồn năng lượng, vật liệu tự nhiên. 
2.1.5. Linh hoạt, biến đổi không gian nhà ở 
Trên quan điểm cố định/khả năng thay đổi, có 3 cách nhìn nhận về 
cấu trúc không gian của một căn hộ: góc độ không gian, góc độ kết cấu - 
cấu kiện, góc độ thiết kế - sử dụng. 
2.2. Công nghiệp hóa xây dựng nhà ở 
2.2.1. Các vấn đề chung. 
Công nghệ xây dựng được đặc trưng bởi 2 yếu tố đó là phương pháp 
công nghệ, nguyên tắc hoàn thành sản phẩm. Công nghiệp hóa có 3 mức 
 12 
đó là mức độ thấp, mức độ trung bình và mức độ cao; hệ kích thước sử 
dụng trong thiết kế nhà ở. 
2.2.2. Đặc điểm công nghệ xây dựng nhà ở 
Đánh giá, phân tích ưu nhược điểm và phạm vi ứng dụng của các 
công nghệ xử lý nền móng, công nghệ xây dựng phần thân nhà. 
2.2.3. Cơ sở lựa chọn công nghệ xây dựng: gồm 03 nhóm 
Hệ thống cơ sở lựa chọn mô hình công nghệ xây dựng 
Cơ sở 
về kiến trúc 
Cơ sở 
về kết cấu 
Cơ sở 
về công nghệ 
- Tính linh hoạt trong 
thiết kế 
- Phối hợp kích thước 
- Đa dạng về hình thức 
- Số tầng thích hợp 
- Vật liệu và trang thiết bị 
thích hợp 
- Đáp ứng yêu cầu về môi 
trường 
- Đảm bảo kinh tế theo 
chỉ tiêu tổng hợp 
- Số tầng và chiều cao 
nhà 
- Kết ... . 
- Nhà ở công nhân bao gồm các tiện nghi và dịch vụ xã hội, trong 
một môi trường liên kết con người với các thiết chế xã hội xung quanh. 
3.1.2. Nguyên tắc: gồm 06 nguyên tắc 
- Các dự án khu ở phải xây dựng bổ sung và đóng góp hệ thống hạ 
tầng mới trên cơ sở hệ thống hạ tầng cũ của khu vực ở. 
- Xác định quy mô khu ở phù hợp với khu vực. 
- Sử dụng mạng lưới mô đun trong quy hoạch và thiết kế kiến trúc. 
- Lấy hộ gia đình hạt nhân 1 thế hệ làm cơ sở thiết kế nhà ở. 
- Tối ưu hóa các yếu tố cố định, linh hoạt các yếu tố có thể biến đổi 
trong nhà ở. 
- Công nghệ xây dựng đảm bảo tính linh hoạt của nhà ở, đáp ứng cơ 
bản các cơ sở lựa chọn công nghiệp hóa xây dựng, hướng tới phát triển 
bền vững toàn diện về mặt kinh tế, văn hóa và môi trường. 
3.2. Đề xuất hệ thống tiêu chí “thích ứng - linh hoạt” trong xây dựng 
nhà ở công nhân theo hướng công nghiệp hóa 
3.2.1. Yêu cầu của các tiêu chí: Phản ánh được cốt lõi, bản chất của các 
thành phần trong quá trình cung ứng nhà ở và mối tương quan qua lại 
giữa các thành phần; có thể đo đạc khách quan, có thể kiểm chứng; có 
cơ chế phản hồi, nghĩa là phải giúp tạo ra một sự thay đổi hành vi nào đó 
từ phía cộng đồng ở cấp độ cá nhân và tổ chức. 
 18 
3.2.2. Cơ sở xây dựng nội dung hệ thống tiêu chí: gồm 18 tiêu chí chia 
thành 4 nhóm: 
TT Nhóm tiêu chí Mức độ cần đạt được 
I. Nhóm tiêu chuẩn về quy hoạch, môi trường. (5 tiêu chí) 
1 Sử dụng năng 
lượng sạch 
Khai thác tối đa năng lượng tự nhiên sẵn có 
như nắng, gió, nước mưa đem lại hiệu quả 
kinh tế cao, góp phần bảo vệ môi trường và 
gìn giữ nguồn tài nguyên thiên nhiên. 
2 Sử dụng tài nguyên Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, 
vật liệu tự nhiên sẵn có tại địa phương. 
3 Giảm tiêu hao năng 
lượng, môi trường ở 
trong lành 
Khả năng cách nhiệt, cách âm, chống thấm, 
chống ẩm của vật liệu tạo nên kết cấu chính. 
4 Khoảng cách tới 
khu công nghiệp và 
hệ thống dịch vụ 
công cộng 
Đảm bảo sự hợp lý đối với nhóm ở như: chi 
phí từ 10 - 15 phút tới nơi làm việc và hệ 
thống dịch vụ công cộng sẵn có của đô thị 
có thể sử dụng. 
5 Phù hợp với khu 
vực, cảnh quan 
xung quanh 
Quy mô khu ở không tạo sức ép lên hạ tầng 
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gắn kết với không 
gian và cảnh quan thiên nhiên của khu vực. 
II. Nhóm tiêu chuẩn về kinh tế - kỹ thuật. (5 tiêu chí) 
6 Tái sử dụng cấu 
kiện 
Khả năng lắp lẫn của cấu kiện tại các vị trí 
khác nhau trong quá trình biến đổi, phát 
triển mở rộng của nhà ở. 
7 Giảm thời gian xây 
dựng 
Giải pháp thi công sớm đưa công trình vào 
sử dụng để tăng hiệu quả nguồn vốn đầu tư. 
8 Trọng lượng cấu 
kiện 
Cấu kiện có trọng lượng nhỏ để giảm chi 
phí về nền móng, kết cấu và nhân công xây 
 19 
dựng. 
9 Khả năng tự xây Cấu tạo đơn giản, kích thước cấu kiện gọn 
nhẹ có thể sử dụng lao động thủ công. 
10 Tính hợp lý của 
cấu kiện 
Niên hạn sử dụng của các cấu kiện so với 
niên hạn của công trình, bền vững với biên 
độ nhiệt lớn, độ ẩm cao của khí hậu, nền đất 
yếu, độ mặn, xâm thực.v.v... 
III. Nhóm tiêu chuẩn về xã hội. (4 tiêu chí) 
11 Khả năng biến đổi Khả năng linh hoạt - mở rộng của nhà ở đáp 
ứng nhu cầu sử dụng nhưng vẫn đảm bảo 
các quy chuẩn, tiêu chuẩn. 
12 Khả năng sinh lợi Không gian làm kinh tế gia đình để tăng thu 
nhập hoặc không gian cho thuê để giảm chi 
phí trong sử dụng nhà ở. 
13 Khả năng hòa nhập 
với cộng đồng 
Nhóm đối tượng, không gian công cộng ở 
khu vực xung quanh. 
14 Khí hậu môi trường 
ở 
Đảm bảo khối tích phòng ngủ 24 - 
27m3/người, diện tích ở tối thiểu 5m2/người; 
giải pháp mặt bằng, mặt đứng về tổ chức 
thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, hạn chế 
hấp thụ nhiệt. 
IV. Nhóm tiêu chuẩn về tổ chức khu ở, kiến trúc nhà ở. (4 tiêu chí) 
15 Tính mềm dẻo và 
hợp lý của mặt 
bằng 
Giải pháp bố cục giữa không gian bất biến – 
ít thay đổi hay không thể thay đổi và không 
gian đa năng có thể biến đổi; nâng cao hệ số 
sử dụng đất, mật độ xây dựng.v.v... 
16 Quá trình phát triển 
khu ở 
Giải pháp phân kỳ xây dựng nhà ở và hệ 
thống dịch vụ công cộng phù hợp với thu 
 20 
nhập, nhu cầu sinh hoạt của công nhân. 
17 Quy mô công trình Sự phù hợp số tầng nhà với giá trị đất của 
khu vực ở, giá thành xây dựng, khả năng 
thu hút nguồn vốn đầu tư của toàn xã hội 
cũng như giải pháp kết cấu. 
18 Phù hợp nhiều 
nhóm đối tượng ở 
Tạo lập không gian linh động để đáp ứng 
quá trình mở rộng, phát triển của nhà ở; 
đảm bảo tính độc lập, khép kín của căn hộ. 
3.3. Giải pháp quy hoạch khu ở 
3.3.1. Giải pháp khu ở gắn với đô thị 
- Đối với nhóm khu công nghiệp ở ngoại thành: khu ở kết hợp với 
nhóm dân cư phục vụ khu công nghiệp tổ chức thành các đơn vị ở. 
- Đối với nhóm khu công nghiệp ven đô thị: tận dụng 20% quỹ đất ở 
trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới. Ngoài ra cần tổ chức 
bên cạnh khu công nghiệp những khu nhà ở dành cho công nhân. 
 - Đối với nhóm khu công nghiệp gắn với khu đô thị: khu nhà ở cho 
công nhân đan xen trong các đơn vị ở của khu đô thị mới. 
Trung t©m ®« thÞ 
Nhãm ë
Tr- êng tiÓu häc
Trung t©m phôc vô c «ng céng vÖ tinh
Liª n hÖ g iao th«ng
KCN ë k h u v ù c n g o ¹ i t h µ n h
Khu ë ®« thÞ Nhãm trÎ
KCN ë k h u v ù c v en ®« t h Þ
Trung t©m khu ®« thÞ 
KCN g ¾n v í i k h u ®« t h Þ
Khu c «ng nghiÖp
g h i c h ó :
v ï n g ®« t h Þ
¶ n h h - ë n g
r a n h g i í i ®¬ n v Þ ë
r a n h g i í i ®¬ n v Þ ë
r a n h g i í i ®¬ n v Þ ë
v ï n g ¶ n h h - ë n g
®« t h Þ v Ö t in h
v ï n g ®« t h Þ
¶ n h h - ë n g
r a n h g i í i k h u ë
v ï n g ®« t h Þ
¶ n h h - ë n g
v ï n g ¶ n h h - ë n g
c ñ a k h u ®« t h Þ
 21 
3.3.2. Giải pháp khu ở gắn với khu công nghiệp: đề xuất 03 giải pháp 
quy hoạch khu ở gắn với 3 nhóm khu công nghiệp. 
3.3.3. Tổ chức không gian khu ở 
- Đề xuất quy mô khu vực ở 
Vị trí Quy mô (ha) 
Nội thành các quận cũ 0,5 - 1,5 
Khu vực nội thành các quận mới, gắn với khu đô thị mới 1,5 - 5,0 
Ngoại thành (xa đô thị), trên các tuyến đường nối với trung tâm 5,0 - 15,0 
- Đề xuất cung ứng hệ thống công trình công cộng 
Kh«ng b¾t buécKh«ng c ã B¾t buéc
c « n g t r ×n h
Nhµ trÎ
s è l - î n g n g - ê i
500-1000 1000-2000 2000-3000 3000-5000
Tr- êng tiÓu häc
Tr¹ m y tÕ
B- u ®iÖn, c öa hµng
Chî , TT th- ¬ng m¹ i
S©n c h¬i trÎ em
Tr¹ m c «ng an
g h i c h ó :
S©n thÓ thao
TË p t r u n g
D¹ n g
S¥ § å § ¸ NH GI¸
Ph ©n t ¸ n
Th eo t u y Õn
KCN Ngò Phóc , Vinh Quang 1,
Ph ¹ m v i ¸ p d ô n g
Vinh Quang 2, Giang Biª n 2
- Khu ë t¸ c h b iÖt nh- ng vÉn c ã liª n hÖ c Çn thiÕt
- DÔ dµng tiÕp c Ën ví i hÖ thèng g iao th«ng
¦ u ®iÓm:
- § em l¹ i thÈm mü c ho ®« thÞ
Nh- î c ®iÓm:
- Tæ c høc nhãm ë vµ nhãm dÞc h vô c «ng c éng
- Phï hî p nhiÒu nhãm ®èi tuong ë
- § Çu t- x©y dùng h¹ tÇng c ã thÓ c hia nhiÒu g ia i 
- TËn dông tèt h¹ tÇng ®« thÞ c ña khu vôc
- Tèn kÐm trong ®Çu tu x©y dùng
- Khã kh¨ n trong sö dông hÖ thèng g iao th«ng
 - C¸ c khu ë thiÕu sù liª n hÖ
®o¹ n vµ ®a d ¹ ng ®- î c nguån vèn ®Çu t-
b è c ô c
KCN Nomurra , Nam CÇu KiÒn
Nam Trµng C¸ t, Thñy nguyª n
KCN Nomurra , § å S¬n
Trµng DuÖ, Nam CÇu KiÒn, 
An D- ¬ng, An Hßa
§ ×nh Vò, Nam § ×nh Vò
An H- ng § ¹ i B¶n
¦ u ®iÓm:
Nh- î c ®iÓm:
Nhãm ë, ®¬n vÞ ë Khu c «ng nghiÖp g h i c h ó :
¦ u ®iÓm:
Nh- î c ®iÓm:
- B¸ n kÝnh phôc vô tèt g i¶ m thêi g ian ®i l¹ i
- Khu ë tÝnh c éng ®ång c ao
-TÝnh c «ng nghiÖp hãa c ao
- Chi phÝ ®Çu t- x©y dùng h¹ tÇng b¸ n ®Çu lí n
- Kh«ng phï hî p ví i nhiÒu nhãm ®ãi t- î ng ë
r a n h g i í i k h u ë v ï n g ¶ n h h - ë n g
c ñ a ®« t h Þ
v ï n g ¶ n h h - ë n g
c ñ a ®« t h Þ
®- ê n g n è i v í i ®« t h Þ
Liª n hÖ g iao th«ng
c «ng c éng
c «ng c éng ®« thÞ
khã kh¨ n
 22 
- Đề xuất giải pháp tổ hợp cụm nhà, bố cục khối nhà: 2 giải pháp đó 
là theo quy luật (dạng tuyến, tập trung, hướng tâm, phân tán) và đa dạng 
hóa các loại hình nhà (3 loại trở lên). 
3.3.4. Giải pháp tạo lập môi trường ở 
- Về quy hoạch bố trí nhà ở, khu ở: Trong quy hoạch bố trí nhà ở, 
khu ở đó là việc lựa chọn địa điểm xây dựng, giải pháp tiết kiệm diện 
tích xây dựng, tăng mật độ và chọn cấu trúc xây dựng, tạo khoảng xanh 
và can thiệp tối thiểu vào thiên nhiên, việc giữ gìn mặt nước bảo vệ 
nguồn nước ngầm và tổ chức không gian trống.v.v... Bên cạnh những 
giải pháp khác như sử dụng phương tiện giao thông công cộng thay cho 
phương tiện cá nhân, thủ công thay cho cơ giới, giảm bớt sử dụng điện 
năng bằng các nguồn năng lượng mới. Đó là giải pháp quy hoạch bố trí 
nhà ở, khu ở; kiến trúc, xây dựng nhà ở. 
- Về kiến trúc, xây dựng nhà ở: Đó là việc xác định hình dáng ngôi 
nhà hợp lý, tận dụng những đặc điểm khí hậu của khu vực xây dựng, là 
việc bố trí hướng nhà. Tại Hải Phòng, hướng nhà xuất phát từ việc che 
nắng, đón gió mát về mùa hè và che gió lạnh về mùa đông, chiều cao 
nhà và hình dáng mái xuất phát từ việc chống bão gió và lượng mưa lớn. 
Hướng nhà phù hợp nhất nằm trong giới hạn 45o từ hướng Nam đến 
Đông Nam, chiều cao nhà không quá 1,5 lần so với thân nhà, mái dốc 
hiệu quả lớn hơn 30o. Những giải pháp được đề xuất là lựa chọn cấu trúc 
xây dựng hợp lý, bố cục không gian căn nhà ở. 
3.4. Giải pháp kiến trúc và công nghệ xây dựng nhà ở 
3.4.1. Những đề xuất chung 
- Nguyên tắc tổ hợp đơn vị nhà ở 
 23 
+ Đơn vị nhà ở được tổ hợp từ các mô đun cơ sở. Từ đó tùy theo nhu 
cầu sử dụng của nhóm đối tượng ở mà có thể tổ hợp các mô đun cơ sở 
theo chiều ngang hoặc chiều đứng. 
+ Nhà ở được tổ hợp từ các đơn vị ở cấu trúc hợp lý về mặt tiết kiệm 
năng lượng, tiện nghi vi khí hậu và tổ hợp không gian. Tổ hợp các đơn 
vị theo một dãy theo chiều ngang thành nhà liên kế, các dãy theo chiều 
đứng thành nhà chung cư. 
- Danh mục nhà ở: gồm 3 kiểu loại hình 
Kiểu nhà Số lượng tính toán (%) Cộng 
Hộ 1 - 2 người Hộ 4 - 6 người 
Liên kế - khối ghép 17 16 33 
Khách sạn 12 0 12 
Căn hộ 43 12 55 
- Mô đun trong thiết kế xây dựng: lấy kích thước người nằm 0,6m x 
1,8m làm mô đun cơ sở. Căn cứ vào giải pháp tổ hợp các kích thước mô 
đun phương án tốt nhất với bước cột là 3,6m x 3,6m vì nó phù hợp và 
vừa đủ với tất cả mọi không gian sinh hoạt. 
- 04 mô hình nhà ở 
TT Loại hình 
nhà 
Đối tượng sử dụng Yêu cầu Tỷ lệ 
(%) 
1 Nhà ở 
giá rẻ 
- Gia đình công 
nhân có thu nhập 
khá, cao 
- Ưu đãi về thuế, miễn phí 
hạ tầng đô thị và chi phí 
hành chính. 
- Nguồn vốn các doanh 
nghiệp kinh doanh nhà ở. 
- Giá thành căn hộ tuân theo 
thị trường. 
- Nhấn mạnh vào tính hiệu 
quả sử dụng. 
- Diện tích 16,0 - 17,0 m2/ 
người. 
15 - 20 
 24 
2 Nhà ở 
cho thuê 
chi phí 
thấp 
- Công nhân có thu 
nhập thấp và trung 
bình. 
- Hộ độc thân hoặc 
hộ gia đình 
- Nguồn vốn các doanh 
nghiệp sử dụng lao động. 
- Diện tích 8,0 - 8,5 m2/ 
người. 
60 - 65 
3 Nhà ở 
cho thuê 
có điều 
kiện 
- Chuyên gia nước 
ngoài 
- Công nhân - viên 
chức đại diện 
- Nguồn vốn doanh nghiệp 
khu công nghiệp. 
- Diện tích 16,0 - 17,0 m2/ 
người. 
5 - 10 
4 Nhà ở tái 
định cư 
- Gia đình công 
nhân bị lấy đất 
nông nghiệp làm 
khu công nghiệp 
- Nguồn vốn doanh nghiệp 
khu công nghiệp. 
- Diện tích 12,0 - 13,0 m2/ 
người. 
5 - 10 
3.4.2. Giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng nhà ở liên kế - khối 
ghép. 
Đề xuất các giai đoạn phát triển, kiến trúc, công nghệ xây dựng nhà ở 
giá rẻ - tái định cư và cho thuê chi phí thấp - cho thuê có điều kiện. 
3.4.3. Giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng nhà ở chung cư 
Đề xuất giải pháp linh hoạt - biến đổi, kiến trúc và công nghệ xây 
dựng nhà ở. 
3.5. Ví dụ nghiên cứu cụ thể tại khu công nghiệp An Dương thành 
phố Hải Phòng. 
3.5.1. Đặc điểm chung: Vị trí, quy mô, mức độ ảnh hưởng công nghiệp. 
3.5.2. Đề xuất tổ chức khu ở công nhân khu công nghiệp An Dương: 
lựa chọn vị trí, cơ cấu tổ chức khu ở. 
3.5.3. Đề xuất giải pháp kiến trúc và công nghệ xây dựng nhà ở 
- Dự báo số lượng, diện tích các kiểu loại hình nhà ở. 
- Phương án kiến trúc, phát triển căn hộ và công nghệ kỹ thuật xây 
dựng nhà ở liên kế - khối ghép giá rẻ - tái định cư, cho thuê chi phí thấp 
- cho thuê có điều kiện. 
- Phương án kiến trúc, biến đổi, mở rộng và công nghệ kỹ thuật xây 
dựng nhà ở chung cư 5 tầng. 
 25 
3.6. Bàn luận kết quả nghiên cứu 
3.6.1. Các vấn đề đặt ra trong quá trình nghiên cứu: đó là hệ thống 
tiêu chí, giải pháp tổ chức khu ở, giải pháp kiến trúc nhà ở, giải pháp 
công nghệ xây dựng 
3.6.2. Giá trị của luận án: đó là những đóng góp đối với nhà tư vấn, 
nhà đầu tư, nhà quản lý, người công nhân. 
3.6.3. Kết quả đạt được với mục đích nghiên cứu: đánh giá sự thích 
ứng nhà ở với điều kiện kinh tế, nhu cầu ở của người lao động; công 
nghệ xây dựng đáp ứng tính linh hoạt - biến đổi của nhà ở. 
3.6.4. Khả năng áp dụng thực tiễn 
- Kết quả nghiên cứu của luận án có thể áp dụng trong việc tổ 
chức không gian khu ở, kiến trúc và công nghệ xây dựng nhà ở cho tất 
cả các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng. 
- Có thể mở rộng và phát triển ra các khu công nghiệp tại các đô 
thị khác ở Việt Nam. 
 26 
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 
I. Kết luận 
* Nghiên cứu của luận án, tác giả có 05 đề xuất mới để áp dụng 
trong thiết kế, xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp 
tập trung tại Hải Phòng: 
 1. Các quan điểm và nguyên tắc về xây dựng phát triển nhà ở công 
nhân các khu công nghiệp tập trung tại Hải Phòng; 
2. Xây dựng ra hệ thống tiêu chí gồm 4 nhóm với 18 tiêu chí để đánh 
giá tính “ thích ứng - linh hoạt” trong xây dựng nhà ở cho công nhân; 
 3. Đề xuất khu ở gắn với đô thị, đưa ra mô hình ở tương đối thích 
hợp cả về không gian và thời gian cũng như quy mô và chất lượng nhằm 
đảm bảo các tiêu chí tối thiểu về môi trường và khung cảnh sống cho 
người ở, sự phát triển bền vững của cấu trúc đô thị; 
4. Đề xuất giải pháp cung ứng nhà ở: 3 kiểu, 4 mô hình nhà ở, mô 
đun trong thiết kế xây dựng; 
5. Đề xuất giải pháp kiến trúc, lựa chọn mô hình công nghệ xây dựng 
nhà ở phù hợp với nhu cầu ở của người công nhân cũng như lọai hình 
nhà và điều kiện thực tiễn tại Hải Phòng; 
6. Việc kiểm chứng kết quả nghiên cứu được lấy ví dụ tại khu công 
nghiệp An Dương Hải Phòng; 
II. Kiến nghị 
* Về quy hoạch khu ở và kiến trúc nhà ở: có 03 kiến nghị; 
* Về công nghệ, kỹ thuật xây dựng: có 02 kiến nghị; 
* Về chính sách, quản lý: có 05 kiến nghị; 
 27 
DANH MỤC BÀI BÁO LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 
1. Thực trạng nhà ở công nhân các khu công nghiệp tại Hải Phòng các 
vấn đề cần nghiên cứu giải quyết - Tạp chí Xây dựng - Bộ Xây 
dựng, số 08/2013, trang 60 - 62. 
2. Giải pháp khu ở - cung ứng nhà ở cho công nhân các KCN tập trung 
tại Hải Phòng - Tạp chí Xây dựng - Bộ Xây dựng, số 12/2013, 
trang 97 - 99. 
3. Hệ thống tiêu chí đánh giá tính bền vững của nhà ở công nhân các khu 
công nghiệp tại Việt Nam theo hướng công nghiệp hóa - Tạp chí 
khoa học - Trường Đại học Hải Phòng, số 5/2016, trang 22 - 25. 
4. Nhà ở công nhân các khu công nghiệp tại Việt Nam - Thực trạng và 
nguyên nhân - Thông báo khoa học - Trường Đại học Hải Phòng, 
số 5/21012, trang 71 - 76.