Tóm tắt Luận án Quản lý xcây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

24 
c) Nghiên cứu và báo cáo Chính phủ để thể chế hóa khái niệm Quyền 
phát triển không gian tại đô thị, t iến đến xây dựng thị trường chuyển 
nhượng quyền phát triển không gian. 
2) Kiến nghị thành phố Hà Nội: Xây dựng các cơ chế ưu đãi chỉ tiêu sử dụng 
đất cho KĐTMR quận Hà Đông, thông qua Hội đồng nhân dân thành phố 
và báo cáo Chính Phủ để cho phép thực hiện thí điểm Cơ chế chuyển 
nhượng quyền phát triển không gian và cơ chế ưu đãi HSSDĐ phù hợp với 
định hướng phát triển thành phố. 
3) Kiến nghị UBND quận Hà Đông: Xây dựng kế hoạch cụ thể thực hiện 
QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông dựa trên các nội dung đổi 
mới GPQH, GPXD gắn với các chương trình ưu đãi. 
4) Kiến nghị các đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý trực tiếp: Có các quy định 
cụ thể về chỉ tiêu HSSDĐ (brutto và netto) trong các đồ án quy hoạch, 
tránh gây nhầm lẫn trong quản lý chỉ t iêu sử dụng đất trong cấp GPXD và 
GPQH, đồng thời đề xuất một số cơ chế ưu đãi hệ số sử dụng đất phù hợp 
(nếu có). 
5) Kiến nghị các nhà đầu tư: Đầu tư và chia sẻ hài hòa lợi ích với cộng đồng 
trong phát triển đô thị, phù hợp với định hướng phát triển đô thị và tiếp tục 
kiến nghị các cơ quan chức năng hoàn thiện các cơ chế ưu đãi HSSDĐ. 
6) Kiến nghị cộng đồng dân cư: Tham gia tích cực trong QLXD theo quy 
hoạch các KGCC. Hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm của cộng đồng trong 
việc tạo dựng bản sắc riêng cho khu vực đô thị. 
1 
PHẦN I: MỞ ĐẦU 
1. Tính cấp thiết của đề tài 
Hà Nội và quận Hà Đông nói riêng đang phải đối mặt với quá trình gia 
tăng dân số, tăng mật độ xây dựng (MĐXD), chia nhỏ đất đai và bất cập trong 
quản lý xây dựng (QLXD) nói chung, trong đó có quản lý chỉ t iêu sử dụng đất , 
quản lý giấy phép quy hoạch (GPQH), giấy phép xây dựng (GPXD) và thiếu 
vắng sự tham gia của cộng đồng trong công tác QLXD theo quy hoạch... 
Yêu cầu hoàn thiện thể chế, nội dung QLXD theo quy hoạch sau khi Luật 
Xây dựng 2014 có hiệu lực. Mặt khác, yêu cầu cấp thiết trong quản lý không 
gian đô thị (phía trên và phía dưới mặt đất) đòi hỏi việc tái lập chỉ tiêu hệ số sử 
dụng đất (HSSDĐ) trong quy hoạch và QLXD theo quy hoạch. 
Theo quy hoạch chung thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 
xác định khu đô thị mở rộng (KĐTMR) quận Hà Đông nằm trong quy hoạch 
phân khu S4 (QHPK S4). Đây là một khu vực phát triển mới được xác định là 
khu nội đô mở rộng với các yêu cầu đô thị hóa cao nên rất cần có những cơ chế 
khuyến khích đầu tư xây dựng phù hợp. 
Đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng quận 
Hà Đông, thành phố Hà Nội” được lựa chọn với mục tiêu đề xuất đổi mới nội 
dung công tác QLXD theo quy hoạch gắn quản lý không gian đô thị bao gồm 
phía trên, phía dưới mặt đất với các cơ chế khuyến khích đầu tư. 
2. Mục đích nghiên cứu 
- Đề xuất đổi mới đồng bộ thể chế trong QLXD theo quy hoạch gắn với 
các chính sách ưu đãi đầu tư. 
- Đề xuất đổi mới các nội dung trong QLXD theo quy hoạch để hài hòa lợi 
ích của các bên liên quan với cơ chế khuyến khích thích hợp trong đầu tư xây 
dựng phát triển đô thị. 
2 
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLXD theo quy hoạch nói chung và 
KĐTMR quận Hà Đông nói riêng. 
- Phạm vi nghiên cứu: KĐTMR quận Hà Đông. 
- Giai đoạn nghiên cứu: đến năm 2030, tầm nhìn 2050 
4. Phương pháp nghiên cứu: 
 Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu như Tiếp cận hệ thống; Phân 
tích tổng hợp; Chuyên gia; Điều tra xã hội học; Dự báo; 
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 
- Ý nghĩa về mặt lý luận: Góp phần cụ thể hóa, bổ sung các lý luận khoa 
học và khái niệm QLXD theo quy hoạch khu đô thị mới nói chung và KĐTMR 
nói riêng. 
- Ý nghĩa về mặt thực tiễn: Góp phần hoàn thiện thể chế trong QLXD theo 
quy hoạch, hoàn thiện GPXD và GPQH; Đổi mới quản lý chỉ t iêu sử dụng đất . 
6. Những đóng góp mới của luận án 
- Bổ sung, đề xuất nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR gắn với các 
chương trình ưu đãi gồm: (1)Quản lý địa điểm theo quy hoạch; (2)Quản lý đầu 
tư xây dựng theo quy hoạch; (3)Quản lý hệ thống chỉ t iêu sử dụng đất ; (4)Quản 
lý nội dung điều chỉnh quy hoạch; (5)Quản lý các chương trình ưu đãi; (6)Quản 
lý sự tham gia cộng đồng; (7)Thanh tra kiểm tra. 
- Đề xuất đổi mới nội dung GPQH, GPXD trong QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR gắn với các chương trình ưu đãi như cơ chế ưu đãi HSSDĐ, cơ chế 
chuyển nhượng quyền phát triển không gian, cơ chế tham gia cộng đồng. 
- Đề xuất hoàn thiện Bộ máy quản lý KĐTMR; 
- Đề xuất tái lập chỉ t iêu HSSDĐ trong QCVN01:2008 làm cơ sở quản lý 
đồng bộ, xây dựng Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có quy định về t ính toán tổng diện 
tích sàn xây dựng. 
23 
tích sàn xây dựng theo quy hoạch; (4)Đổi mới nội dung giấy phép trong 
QLXD theo quy hoạch; (5)Thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát 
triển không gian; (6)Tăng cường bộ máy quản lý KĐTMR quận Hà Đông. 
5) Đề xuất bổ sung và điều chỉnh các nội dung QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông gắn với định hướng khuyến khích đầu tư, cụ thể 
gồm 07 nội dung: (1)Quản lý địa điểm theo quy hoạch; (2)Quản lý đầu tư 
xây dựng theo quy hoạch; (3)Quản lý hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất; 
(4)Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch; (5)Quản lý các chương trình 
ưu đãi; (6)Quản lý sự tham gia cộng đồng; (7)Thanh tra, kiểm tra. 
6) Việc đề xuất về QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông gắn với 
mục tiêu quản lý đầu tư phát triển đô thị, đổi mới quan điểm quản lý, đổi 
mới công cụ giấy phép, xây dựng các cơ chế ưu đãi chỉ t iêu sử dụng 
đấtlà có thể kiểm soát được, minh bạch và tiếp cận với trình độ quản lý 
của thế giới, khu vực và phù hợp với đặc thù phát triển đô thị ở Việt Nam. 
Các kết quả đề xuất cho Hà Nội có thể áp dụng được cho các KĐTMR có 
các đặc điểm tương đồng tại các đô thị khác trên cả nước. 
Kiến nghị: 
1) Kiến nghị Bộ Xây Dựng 
a) Điều chỉnh nội dung QCXDVN01:2008 trong đó tái lập chỉ t iêu 
HSSDĐ để tạo căn cứ khoa học thống nhất kiểm soát không gian và hạ 
tầng đô thị trong nội dung lập Quy hoạch và QLXD theo quy hoạch. 
b) Xây dựng “Bộ T iêu chuẩn Việt Nam có tính đến quy định “Tổng diện 
tích sàn xây dựng” và quy định về “Tổng diện tích sàn xây dựng theo quy 
hoạch” 
22 
chức năng ngoài công trình. Nội dung đổi mới là các KGCC thuộc diện tích của 
các nhà đầu tư tư nhân, được chia sẻ cho các hoạt động của cộng đồng theo các 
cơ chế ưu đãi, hài hòa lợi ích giữa Cộng đồng – Nhà quản lý – Nhà đầu tư. 
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 
Kết luận 
1) Quận Hà Đông là một khu vực đặc thù, chịu nhiều tác động của quá trình 
đô thị hóa, là hình ảnh của khu vực đô thị lịch sử Hà Nội cách đây không 
xa với cấu trúc đô thị - làng xóm đô thị hóa và các khoảng đất nông 
nghiệp bao quanh đô thị hiện hữu. Do vậy việc đề xuất các giải pháp 
QLXD theo quy hoạch KĐTMR là hết sức cần thiết. 
2) Công tác QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông với mục tiêu 
khuyến khích đầu tư xây dựng đô thị theo quy hoạch, sử dụng thống nhất 
quản lý chỉ tiêu HSSDĐ nhằm tạo tiền đề xây dựng các cơ chế ưu đãi, hài 
hòa lợi ích giữa Chủ đầu tư - Cộng đồng - Nhà quản lý. 
3) Xây dựng cơ sở đổi mới nội dung và cơ chế QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR với ba mục tiêu chính: (1) Hoàn thiện nội dung QLXD theo quy 
hoạch KĐTMR quận Hà Đông gắn với mục tiêu khuyến khích đầu tư phát 
triển; (2) Đổi mới quan điểm về quản lý không gian đô thị, khôi phục và 
phát huy vai trò chỉ tiêu HSSDĐ trong QLXD theo quy hoạch (3) Sử dụng 
các chương trình ưu đãi, khuyến khích phát triển và hoàn thiện cấu trúc 
đô thị phù hợp với định hướng quy hoạch. 
4) Nghiên cứu, đề xuất đồng bộ thể chế trong QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông là một nội dung thực tiễn, cụ thể hóa tinh thần 
đổi mới với 06 nội dung gồm: (1)Đổi mới nội dung QLXD theo quy 
hoạch; (2)Đổi mới chính sách ưu đãi; (3)Đổi mới quy định về tổng diện 
3 
- Đề xuất kiểm soát chỉ t iêu “HSSDĐ - Tầng cao” trong QLXD theo quy 
hoạch gắn với các chương trình ưu đãi trong quản lý không gian KĐTMR quận 
Hà Đông 
7. Kết cấu của luận án 
 Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, nội dung của luận án gồm có ba chương: 
- Chương 1: Tổng quan về công tác QLXD theo quy hoạch thành phố Hà 
Nội và KĐTMR quận Hà Đông, gồm 45 trang. 
- Chương 2: Cơ sở khoa học về QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà 
Đông, gồm 30 trang 
- Chương 3: Giải pháp QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông, 
gồm 56 trang 
PHẦN 2: NỘ I DUNG 
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QLXD THEO QUY 
HOẠCH THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ KĐTMR QUẬN HÀ ĐÔNG 
1.1. Tổng quan về quy hoạch và QLXD theo quy hoạch tại một số thành 
phố trên thế giới và Việt Nam. 
Luận án xem xét cơ sở thực hiện và công cụ QLXD theo quy hoạch tại 
một số thành phố London, Thượng Hải, Băng Cốc và thành phố Hồ Chí Minh 
1.2. Khái quát quy hoạch chung xây dựng thành phố Hà Nội 
* Khái quát hệ thống pháp lý trong quy hoạch xây dựng: từ sau ĐỔI MỚI 
đến nay có thể chia thành 3 giai đoạn: Từ năm 1993-2003, thực hiện theo 
Quyết định 322-BXD/ĐT; Từ năm 2003-2009 theo Luật Xây Dựng 2003; Từ 
năm 2003 đến nay: thực hiện theo Luật Xây Dựng và Luật Quy hoạch đô thị. 
* Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội trước khi mở rộng năm 2008: Trong 
giai đoạn từ 1954-2008, Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đã tiến hành 8 lần lập 
và điều chỉnh quy hoạch. 
4 
Sơ đồ 1.1 - Quá trình hoàn thiện thể chế pháp lý trong công tác QLXD ở Việt Nam 
* Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 
(QHCHN2020-2030): theo mô hình chùm đô thị, gồm: 01 đô thị trung tâm, 05 
đô thị vệ tinh, các đô thị sinh thái, thị trấn và vùng nông thôn; 
1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Hà Nội . 
 * Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Hà Nội: Cơ sở pháp lý 
gồm Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây Dựng 2014. GPQH được phân biệt 
GPQH cấp cho khu vực đô thị và GPQH Xây Dựng cấp cho khu vực chức năng 
đặc thù (trong hoặc ngoài đô thị); GPXD cấp cho khu vực dân cư hiện hữu - 
làng xóm đô thị hóa chủ yếu dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy 
hoạch xây dựng. Theo Luật Xây dựng 2014, chỉ t iêu Mật độ và HSSDĐ được 
ghi chú “nếu có” trong GPXD sẽ tạo khó khăn trong công tác thanh tra. 
- Nội dung và bộ máy thanh tra Hà Nội được quy định tại Nghị định 
số 26/2013/NĐ-CP và quyết định số 09/2014/QĐ-UBND. Bộ máy quản lý khu 
vực phát triển đô thị thực hiện theo Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV. 
 - Mô hình QLXD theo quy hoạch Hà Nội gồm 04 đơn vị chịu trách nhiệm 
chính là (1) Sở Quy hoạch Kiến trúc: quản lý về quy hoạch và cấp GPQH; (2) 
Sở Xây Dựng: quản lý về xây dựng và cấp GPXD; (3) Sở Tài Nguyên Môi 
trường: quản lý về đất đai, giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng 
21 
khu vực cần xem xét đến các yêu cầu của cộng đồng về xây dựng các chức 
năng mới và xây dựng Ban đại diện cộng đồng thực hiện quyền giám sát. 
3.5. Bàn luận về các kết quả nghiên cứu 
 * Bàn luận về yêu cầu hoàn thiện thể chế QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông: Phù hợp với thời điểm và yêu cầu đổi mới của Luật 
Xây Dựng 2014 gắn mục tiêu khuyến khích đầu tư theo kế hoạch dựa trên cơ 
chế ưu đãi, thay thế cơ chế điều chỉnh quy hoạch, cung cấp công cụ mới về 
QLXD theo quy hoạch. 
 * Bàn luận về nội dung đổi mới công tác quản lý chỉ tiêu sử dụng đất: 
Đổi mới, thống nhất kiểm soát chỉ số HSSDĐ, tổng diện tích sàn xây dựng 
nhằm hạn chế nhược điểm của quản lý theo MĐXD trong quản lý không gian 
đô thị, tái lập quản lý chỉ t iêu HSSDĐ. Đây là cơ sở đổi mới nội dung giấy 
phép, xây dựng các chương trình ưu đãi, thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền 
phát triển không gian, “Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có quy định tính toán tổng 
diện tích sàn xây dựng” góp phần bổ sung các nội dung nghiên cứu điều chỉnh 
các Quy chuẩn – Tiêu chuẩn hiện hành. 
 * Bàn về các đề xuất áp dụng ưu đãi trong QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông: Là cơ chế ưu đãi HSSDĐ, khuyến khích sự tham gia 
của nhà đầu tư trong phát triển đô thị.. gắn với đổi mới nội dung GPQH và 
GPXD. Đề xuất thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian 
dựa trên khái niệm về Quyền sở hữu không gian và Quyền chuyển nhượng đối 
với các loại tài sản trên đất theo Luật Đất Đai 2013 và có thể hiểu như Quyền 
được sở hữu và mua bán chuyển nhượng nhà ở theo Luật Nhà ở 2014. 
 * Bàn luận về tầm quan trọng của sự tham gia cộng đồng trong QLXD 
theo quy hoạch các KGCC: Yếu tố thực tế được giới hạn về địa điểm, nội 
dung, cách thức vận hành và sự tác động của công tác QLXD đều được người 
dân, cộng đồng dân cư hiểu rõ. Trong đó, sự tham gia cộng đồng chủ yếu là các 
20 
tác thanh tra tập trung vào các nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận 
Hà Đông gồm Quy trình quản lý và Nội dung quản lý và quản lý chỉ t iêu sử 
dụng đất , các cơ chế ưu đãi trong QPQH và GPXD. 
3.4. Áp dụng quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐTMR phường La Khê. 
 * Chỉ tiêu sử dụng đất KĐTMR phường La Khê 
 Khu 9 với phần lớn diện tích thuộc phường La Khê được chia thành 03 ô 
quy hoạch, trong đó ô 9-1 và 9.3 là khu vực đô thị hiện hữu và làng xóm đô thị 
hóa; ô 9-2 là các dự án phát triển khu đô thị mới. 
 * Đổi mới quản lý chỉ tiêu sử dụng đất 
 Quy đổi sang quản lý theo HSSDĐ và tầng cao trên quan điểm hạn chế gia 
tăng mật độ dân số theo quy hoạch. Đối với khu vực chưa có QHCT thì cần vận 
dụng đổi mới khi cấp GPXD trên cơ sở áp dụng QCVN01:2008 
 * Đổi mới nội dung cấp GPXD 
 - Đối với các công trình nhà ở biệt thự, liên kế, nhà vườn chiều cao dưới 9 
tầng do UBND quận cấp GPXD: đảm bảo chỉ t iêu mật độ cư trú và HSSDĐ 
không đổi khi cấp GPXD với lô đất được chia tách từ lô đất 75-200m2. 
 - Đối với các công trình nhà ở biệt thự, liên kế, nhà vườn có chiều cao 
trên 9 tầng và nhà ở chung cư, nhà ở cao tầng hỗn hợp do Sở Xây Dựng cấp 
giấy phép xây dựng. gồm các dự án phát triển nhà ở có quy mô lớn, các khu đô 
thị mới, khu giãn dân, tái định cư... được thực hiện theo các quy hoạch chi t iết , 
dự án đã được phê duyệt và các quy định liên quan về cấp GPXD. 
 - Đối với các dự án nhà ở đơn lẻ, công trình hỗn hợp, chung cư cao tầng 
xin cấp GPXD cần được đảm bảo HSSDĐ theo quy hoạch và cho phép diện 
tích sàn ưu đãi (nếu có) không quá 10% tổng diện tích sàn quy hoạch. 
 * Đổi mới quản lý có sự tham gia cộng đồng 
 Phường La Khê là khu vực có di t ích đình chùa Bia Bà được xếp hạng. Do 
vậy, việc đầu tư phát triển các công trình, không gian công cộng xung quanh 
5 
đất ; (4) Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội quản lý cấp Chỉ giới đường đỏ và 
một số nội dung liên quan. 
Nội dung Q LXD theo quy hoạch 
trên địa bàn Hà Nội 
Sở 
QHKT 
Sở 
XD 
Sở 
TNMT 
Viện 
QHXD 
Sở 
ngành 
khác 
Q uận, 
Huyện 
UBND 
TPHN 
1. Giới thiệu địa điểm (1)(4) (2) (3) (5) 
2. Giấy phép quy hoạch (1) (0) (2) 
3. Q uản lý phát triển đô thị mới, 
khu đô thị mới 
3.1 Chỉ giới đường đỏ (1) 
3.2. Lập Quy hoạch phân khu, quy 
hoạch chi tiết, Thiết kế đô thị, Tổng 
mặt bằng 
(1)(3) (4) (4) (4) (4) (2) (5) 
3.3. Dự án khu đô thị mới (0) (1) (0) (0) (0) (0) (2) 
4. Q uản lý cải tạo đô thị theo quy 
hoạch 
4.1 Chỉ giới đường đỏ (1) 
4.2 Giấy phép xây dựng côn ... máy quản lý KĐTMR quận Hà Đông. 
3.3. Nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông. 
 * Quản lý địa điểm theo quy hoạch: Nội dung thực hiện quản lý địa điểm 
quy định tại Điều 70 Luật Quy hoạch Đô thị về Giới thiệu địa điểm và Điều 46- 
Luật Xây Dựng 2014 về Giới thiệu địa điểm xây dựng và Quyết định 
72/2014/QĐ-UBND. Tăng cường sự tham gia của UBND quận Hà Đông như là 
bước đầu tiên trong cơ chế chấp thuận thỏa thuận địa điểm dự án đầu tư xây 
dựng trên địa bàn quản lý hành chính, đặc biệt tại KĐTMR quận Hà Đông. 
 * Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch: quản lý thực hiện quy hoạch 
trong các quy trình về Quản lý dự án đầu tư phát triển đô thị đã được quy định 
tại Chương 3 - Nghị định 11. Trong đó cần bổ sung thêm nội dung mới về quy 
Sở Tài 
nguyên 
Môi 
trường 
Ban Q uản lý khu vực phát 
triển đô thị 
Thành phố Hà Nội 
(Hội đồng nhân dân +Ủy ban nhân dân) 
Sở Q uy 
hoạch 
Kiến 
trúc 
Các Sở, 
Ban 
Ngành 
liên quan 
Sở Xây 
Dựng 
Bộ máy quản lý khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 
Khu vực 
đô thị hiện 
hữu, làng 
xóm đô thị 
hóa 
Khu vực 
đô thị mới 
Khu đô thị 
mới 
Các khu 
vực khác 
K
h
u
v
ự
c
p
h
á
t
Cán bộ 
ĐÔ THỊ 
Q uận Hà 
Đông 
(Hội đồng nhân 
dân +UBND) 
UBND 
Phường 
Phòng Q uản lý đô thị 
(phân công cán bộ quản lý khu đô thị mở rộng) 
16 
giá trị trong thời gian của dự án xây dựng và có thể bị thu hồi. 
 * Đổi mới quy định về tổng diện tích sàn xây dựng theo quy hoạch 
 Các tiêu chí cơ bản “Bộ T iêu chuẩn Việt Nam về t ính toán tổng diện tích 
sàn xây dựng” dựa trên mục tiêu kiểm soát diện tích sàn với các chức năng sử 
dụng ưu đãi – khuyến khích – hạn chế. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng 
(GFA) được phép, phù hợp các chỉ t iêu về HSSDĐ theo quy hoạch và các 
chương trình ưu đãi khác được tính toán theo công thức: GFA được phép = 
GFA quy hoạch + GFA ưu đãi (nếu có) 
 * Đổi mới nội dung giấy phép trong QLXD theo quy hoạch 
 - Giấy phép quy hoạch: được đổi mới gồm các ưu đãi HSSDĐ trong GCN 
ưu đãi (nếu có) được bổ sung, kèm theo là các cam kết của chủ đầu tư, nội dung 
thiết kế được khuyến khích ưu đãi hoặc các chính sách ưu đãi khác. 
 - Giấy phép xây dựng: được đổi mới gồm các ưu đãi HSSDĐ hoặc diện 
tích sàn xây dựng ưu đãi trong GCN ưu đãi (nếu có) được bổ sung, kèm theo là 
các cam kết của chủ đầu tư, nội dung đầu tư xây dựng được khuyến khích ưu 
đãi hoặc các chính sách ưu đãi khác. 
 * Thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian: cần được 
luật hóa bởi quyết định hành chính của UBND thành phố được Hội đồng nhân 
dân thành phố thông qua với khu vực gửi và khu vực nhận được xác định. Mặc 
dù cần có những nghiên cứu tiếp theo nhưng thị trường về chuyển nhượng 
quyền phát triển không gian sẽ là một nhu cầu tất yếu. Và được giao dịch như 
một tài sản trên đất qua các sàn giao dịch bất động sản và có giá quy định trên 
một m2 sàn cho từng khu vực. 
 * Tăng cường bộ máy quản lý khu đô thị mở rộng quận Hà Đông: Bộ máy 
quản lý cơ bản theo quy định tại Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV và đề 
xuất bổ sung nhân sự: Cán bộ Quản lý KĐTMR và Cán bộ Đô thị. 
9 
 Thống nhất quản lý hệ số sử dụng đất và tổng diện tích sàn xây dựng: với 
các chính sách ưu đãi HSSDĐ đòi hỏi phải có quy định về: Kiểm soát HSSDĐ 
tối ưu theo quy hoạch; Kiểm soát HSSDĐ và sử dụng hiệu quả đất đai đô thị; 
Kiểm soát HSSDĐ và hỗ trợ các xu thế mới trong quy hoạch kiến trúc; Kiểm 
soát HSSDĐ và Chính sách phát triển Nhà ở; Kiểm soát tổng diện tích sàn và 
phí, thuế từ đất đai; 
* Chính sách phát triển các chương trình ưu đãi: Dựa trên cơ chế minh 
bạch, công khai và khuyến khích nhà phát triển đô thị đầu tư đúng định hướng 
hài hòa nhu cầu và lợi ích của Nhà quản lý – Nhà đầu tư – Người dân và Cộng 
đồng. 
* Xu thế đổi mới nội dung cấp giấy phép gắn với cơ chế ưu đãi HSSDĐ: 
Tạo nên công cụ bổ sung cho nhà quản lý thực hiện các chính sách, định hướng 
phát triển đô thị phù hợp theo quy hoạch và các điều kiện thực tế. 
2.2. Cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch 
 * Luật Thủ Đô: cho phép Hà Nội quyền lớn hơn để giải quyết các vấn đề 
trong quản lý phát triển thành phố Hà Nội.... Nghị định 24/2014/NĐ-CP cho 
phép UBND Hà Nội được phép thành lập các “Cơ quan chuyên môn đặc thù” 
sẽ tạo thuận lợi cho việc đề xuất cơ chế thí điểm, ưu đãi. 
 * Luật Quy hoạch đô thị và các Nghị định: là những cơ sở pháp lý quan 
trọng trong lập các đồ án quy hoạch. 
 * Luật Xây Dựng 2014: quy định nội dung QLXD theo đồ án quy hoạch 
xây dựng tại các Điều 45,46,47,48. thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị về 
khái niệm QLXD theo quy hoạch. 
 * Nghị Định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị : xác 
định quan điểm mới gắn công tác lập quy hoạch với lập kế hoạch. 
 * Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội đến năm 
2020, định hướng đến năm 2030: Xác định các định hướng về kinh tế đô thị, 
10 
huy động vốn đầu tư phát triển đô thị; thí điểm một số hình thức đầu tư mới 
như PPP (hợp tác công - tư), TOT (chuyển giao - kinh doanh - chuyển giao)... 
 * Định hướng của QHCHN 2030-2050 cho KĐTMR quận Hà Đông: thuộc 
khu vực phát triển đô thị trung tâm và là một trong các khu vực đô thị thuộc 
chuỗi đô thị phía Đông đường vành đai 4 (khu D4 nay gọi là S4). 
 * Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 
và định hướng đến năm 2030: đề xuất rà soát các cơ chế chính sách trong việc 
xác định quyền sở hữu nhà ở à tài sản gắn với đất, nội dung cấp GPXD... 
 * Các cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch: Quản lý theo đồ án QHPK 
S4; Quản lý theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị; Quản lý theo 
GPQH; Quản lý theo GPXD. 
 * Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn: Cần xem xét tái lập chỉ t iêu 
HSSDĐ đã có trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997 - tập 1 vào 
QCVN01:2008 với một số quan điểm mới. Xây dựng “Bộ T iêu chuẩn Việt 
Nam có quy định về t ính toán tổng diện tích sàn xây dựng” 
2.3. Cơ sở thí điểm các chương trình ưu đãi KĐTMR quận Hà Đông 
* Cơ sở pháp lý xây dựng chương trình ưu đãi 
 Luật Đất Đai 2013, Luật Xây Dựng 2014, Luật Thủ Đô, Luật Nhà ở, Nghị 
định 24/2014, Nghị định 11/2013... và từng bước cơ chế pháp lý liên quan với 
một số định hướng như: Đổi mới gắn với thu hút nguồn lực đầu tư; Đảm bảo 
quyền sở hữu nhà nước về đất đai và quyền sử dụng về tài sản trên đất; Khuyến 
khích cơ chế phát triển thị trường mới tạo nên các động lực mới thúc đẩy quá 
trình phát triển đô thị theo quy 
hoạch. 
 * Quyền phát triển không 
gian: (Air Rights) là một khái Hình 2.2. Minh họa về khái niệm quyền phát 
triển không gian 
15 
 * Đổi mới chính sách ưu đãi trong quản lý xây dựng theo quy hoạch 
 - Dựa trên cơ sở thay đổi quan điểm quản lý chỉ t iêu HSSDĐ, cần tái lập 
chỉ tiêu HSSDĐ và làm rõ vai trò quản lý phát triển không gian đô thị trong 
QCVN01:2008. Quản lý sự chia sẻ các chức năng của không gian tiếp cận trên 
mặt đất , không gian đô thị và không gian ngầm đô thị. 
 - Khuyến khích đầu tư xây dựng phù hợp với định hướng phát triển của 
quy hoạch đô thị, phát triển bền vững, sáng tạo, lấy con người làm trọng tâm; 
Hài hòa lợi ích của Nhà đầu tư khi chia sẻ lợi ích cho cộng đồng đô thị như các 
KGCC, giao thông, vườn hoa cây xanhbằng các cơ chế ưu đãi HSSDĐ ; 
 - Cung cấp cho các nhà quản lý đô thị một công cụ bổ sung mềm dẻo, 
thích ứng với sự thay đổi nhu cầu đầu tư thực tế như thay đổi chiều cao, thêm 
diện tích sànmà không cần điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo thu hút đầu tư mà 
vẫn thực hiện các định hướng quy hoạch, đặc biệt trong cải tạo đô thị hiện hữu; 
 - Đề xuất 
giấy chứng nhận 
(GCN) ưu đãi hệ 
số sử dụng đất: 
được công nhận 
bởi cơ quan có 
thẩm quyền, được 
bổ sung, đính kèm 
trong GPQH hoặc 
GPXD và được 
kiểm soát phù hợp 
với từng giai đoạn 
đầu tư. GCN có 
Hình 3.1. Tác động linh hoạt của các chương trình ưu đãi HSSDĐ. 
Không gian kiến trúc đô thị được linh hoạt phù hợp đ ịnh hướng đô th ị 
và cân bằng hài hòa với các không gian ưu đãi khi chia sẻ chức năng 
phù hợp cho cộng đồng và đô thị. 
MĐXD – Tầng cao HSSDĐ –Tầng cao 
14 
 Hoàn thiện nội dung QLXD theo quy hoạch gắn với đầu tư phát triển đô 
thị, cụ thể hóa Luật Xây Dựng 2014 và Nghị định 11/2013. 
 * Đổi mới nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng 
quận Hà Đông: 
 - Hoàn thiện nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR với t iêu chí đảm 
bảo tính thống nhất của quy hoạch và thực tiễn, từ quy hoạch đến đầu tư xây 
dựng về: Chức năng sử dụng đất , chỉ t iêu sử dụng đất thông qua GPQH và 
GPXD. Trong đó, thống nhất vai trò kiểm soát phát triển không gian đô thị theo 
HSSDĐ và là cơ sở xây dựng các chương trình ưu đãi đầu tư xây dựng. 
 - Nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR bao gồm: (1)Quản lý địa 
điểm xây dựng theo quy hoạch: giới thiệu địa điểm, chức năng sử dụng đất 
theo quy hoạch xác định. (2)Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch: Quản 
lý nội dung quy hoạch theo bộ t iêu chí QLXD theo quy hoạch; Quản lý theo 
Nghị định 11, Quản lý theo các chương trình ưu đãi. (3)Quản lý hệ thống chỉ 
tiêu sử dụng đất: Quản lý hệ số sử dụng đất , tầng cao, mật độ xây dựng, tổng 
diện tích sàn. (4)Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch: Quản lý chức năng 
điều chỉnh, quản lý chỉ t iêu sử dụng đất điều chỉnh dựa trên GPQH và giấy 
chứng nhận ưu đãi (nếu có). (5)Quản lý các chương trình ưu đãi: Quản lý 
giấy chứng nhận ưu đãi HSSDĐ; Thí điểm chương trình chuyển nhượng quyền 
phát triển không gian; (6)Quản lý sự tham gia của cộng đồng: Khuyến khích 
sự tham gia cộng đồng trong QLXD các KGCC. (7)Thanh tra, kiểm tra: Đổi 
mới công tác thanh tra nội dungQLXD theo quy hoạch, nội dung thực hiện các 
chương trình ưu đãi. Thống nhất quản lý chỉ t iêu sử dụng đất trong GPQH và 
GPXD. 
 - Đề xuất bộ t iêu chí QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông với 
các tiêu chí quản lý về dân số, HSSDĐ, chiều cao, mật độ xây dựng, quy mô, 
chức năng sử dụng, không gian công cộng 
11 
niệm xuất phát từ Mỹ đi kèm với quyền sở hữu đất đai. Khái niệm về quyền sử 
dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất theo Luật Đất Đai và chuyển quyền 
sử dụng đất theo Hiến Pháp 2013 quy định ở Việt Nam là cơ sở quan trọng đưa 
khái niệm quyền phát triển không gian trong KĐTMR được công nhận, là tiền 
đề xây dựng các cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển. 
 * Cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian: (Transfer 
Development Right) là cơ chế dựa trên kinh nghiệm nước ngoài, được áp dụng 
trong nhiều lĩnh vực khác nhau trong đó có lĩnh vực quản lý đô thị. Thí điểm cơ 
chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian KĐTMR quận Hà Đông là 
cung cấp cơ chế bổ sung cho công tác quy hoạch và QLXD theo quy hoạch. 
 Nhu cầu chuyển nhượng được áp dụng cho cả hai khu vực mới và cũ, 
khuyến khích phát triển khu vực mới và hạn chế khu vực cũ, đặc biệt là khu 
vực làng xóm đô thị hóa. Chủ sở hữu chuyển nhượng quyền phát triển (quy đổi 
theo m2 sàn) hợp pháp cho một chủ sở hữu khác sẽ được coi là từ bỏ quyền 
phát triển hợp pháp của mình theo quy hoạch. 
2.4. Bài học kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch 
* Kinh nghiệm trong nước 
 Quản lý hệ số sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh: Quy chế quản lý 
không gian, kiến trúc cảnh quan đã đề xuất các cơ chế khuyến khích, ưu đãi 
HSSDĐ cho các chủ đầu tư thực hiện theo quy định như: (1) Tạo Không gian 
mở công cộng; (2) Kết nối giao thông công cộng; (3) Bảo tồn công trình kiến 
trúc lịch sử. Mức thưởng HSSDĐ được tăng thêm theo cách: HSSDĐ quy 
định (V) + 1,0 hoặc 0,25V (chọn số thấp hơn). 
 Cơ chế phát triển sạch CDM (Clean development machenism): được Việt 
Nam thông qua tại Quyết định số 130/2007/QĐ-TTg. Cơ chế này tương tự cơ 
chế “Chuyển nhượng quyền phát triển - TDR” trong lĩnh vực phát triển đô thị. 
12 
* Kinh nghiệm quốc tế 
Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Singapore: kiểm soát thống nhất 
theo HSSDĐ và chiều cao, MĐXD được quy định bởi khoảng lùi, tỷ lệ cây 
xanh, khoảng cách an toàn  Diện tích sàn như một công cụ định hướng, 
khuyến khích phát triển và có riêng hướng dẫn về t ính tổng diện tích sàn. 
Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Hồng Kong: sử dụng công cụ quản 
lý HSSDĐ kiểm soát cho các phân khu vực đều nhỏ hơn 10 lần. Trong đó, các 
khu vực mới được khống chế hệ số sử dụng đất tối đa ở mức 6,5. 
Quản lý xây dựng theo các chương trình chuyển nhượng quyền phát triển 
tại Mỹ, Nhật: Ví dụ ở nhà Ga Grand Central, NewYork cho thấy sức mạnh của 
cơ chế chuyển nhượng TDR trong bảo tồn một công trình giá trị. Dự án 
Midtown, thủ đô Tokyo, Nhật Bản cho thấy kinh nghiệm tạo nên các không 
gian công cộng cho cộng đồng thông qua cơ chế ưu đãi HSSDĐ nhà đầu tư. 
 Xã hội hóa trong công tác cấp GPXD tại Úc: thực hiện xã hội hóa cấp 
GPXD khoảng 20 năm. Nội dung cấp GPXD do cá nhân đã được cấp chứng chỉ 
hành nghề cấp phép, đại diện chính quyền và chịu trách nhiệm trước pháp luật .
Chiều cao tối đa theo quy hoạch 
Công ty Penn đề xuất xây dựng thêm 
công trình mới vào phần công trình cũ có 
giá trị 
TP NewYork mua lại quyền phát triển 
không gian phía trên địa điểm lịch sử 
này. 
Quyền phát triển này được chuyển sang 
cho các khu vực phát triển khác hoặc lân 
cận 
 Hình 2.3 Cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) ga Grand Central, 
NewYork., hình vẽ Doug Woodruff – TDR Handbook 
Kết quả, một phần Quyền phát triển 
(TDRs) được phép chuyển sang cho các 
bất động sản lân cận 
13 
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP QLXD THEO QUY HOẠCH KĐTMR QUẬN 
HÀ ĐÔNG. 
3.1. Quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc 
 * Quan điểm: (1)Hoàn thiện nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR 
quận Hà Đông gắn với mục tiêu khuyến khích đầu tư; (2)Đổi mới quan điểm, 
nâng cao chất lượng về quản lý không gian đô thị gắn với vai trò chỉ t iêu 
HSSDĐ; (3)Sử dụng các chương trình ưu đãi, khuyến khích phát triển và hoàn 
thiện cấu trúc đô thị phù hợp với định hướng quy hoạch. 
 * Mục tiêu: (1) Đổi mới cơ chế phát triển đồng bộ khu vực đô thị mới và 
khu vực đô thị hiện hữu – làng xóm đô thị hóa; (2)Đổi mới công cụ QLXD theo 
quy hoạch phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là nội dung GPQH và GPXD; (3)Xây 
dựng các cơ chế ưu đãi HSSDĐ trong đầu tư xây dựng các không gian, chức 
năng phù hợp với định hướng phát triển KĐTMR quận Hà Đông; (4)Xây dựng 
cơ chế đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà quản lý - Nhà đầu tư - Cộng đồng trong 
đầu tư xây dựng và phát triển đô thị; (5)Khuyến khích sự tham gia cộng đồng 
trong QLXD theo quy hoạch đối với các KGCC. 
 * Nguyên tắc: QLXD theo quy hoạch tuân thủ quy định tại Điều 69 – Luật 
Quy hoạch Đô thị và Điều 45 – Luật Xây Dựng 2014, và các quy hoạch được 
phê duyệt . 
 - Quản lý phát triển đô thị mới, khu đô thị mới – khu vực đô thị hiện hữu: 
theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị. 
 - Quản lý cải tạo đô thị theo quy hoạch: tuân thủ các quy định chung theo 
Điều 73 của Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định 11 đối với các dự án; và Luật 
Xây Dựng 2014 đối với các công trình đơn lẻ. 
3.2. Giải pháp về đồng bộ thể chế trong QLXD theo quy hoạch