Luận án Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm thủ đô Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI 
NCS. NGUYỄN DƯ MINH 
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT 
TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 
KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI 
LUẬN ÁN TIẾN SỸ 
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH 
Hà Nội - 2021 
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI 
NCS. NGUYỄN DƯ MINH 
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT 
TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 
KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI 
LUẬN ÁN TIẾN SỸ 
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH 
MÃ SỐ: 62.58.01.06 
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 
TS. KTS. LÊ TRỌNG BÌNH 
TS. KTS. TRẦN THỊ LAN ANH 
Hà Nội - 2021 
i 
LỜI CẢM ƠN 
Trong quá trình thực hiện Luận án, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ 
nhiệt tình và đóng góp quý báu của các tập thể cá nhân để hoàn thành Luận án 
này. 
Lời đầu tiên cho tôi bày tỏ lòng kính trọng và cảm ơn chân thành đối với 
TS. KTS. Lê Trọng Bình, TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, người Thầy, người Cô 
đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình 
thực hiện Luận án. 
Tôi xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo, đóng góp nhiệt tình của các thầy, 
cô giáo, các cán bộ thuộc khoa Sau Đại học và bộ môn Quản lý đô thị và công 
trình trường Đại học kiến trúc Hà Nội. 
Tôi xin chân thành cảm ơn. 
 Hà Nội, ngày tháng năm 2021 
 Tác giả luận án 
 Nguyễn Dư Minh 
ii 
LỜI CAM ĐOAN 
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, các 
số liệu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc và được trích dẫn rõ ràng. 
Đề tài không trùng lặp với bất kỳ công trình khoa học nào đã được công bố. 
 Tác giả luận án 
 Nguyễn Dư Minh 
iii 
MỤC LỤC 
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i 
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. ii 
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii 
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................... vii 
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii 
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ............................................................ ix 
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 
1. Sự cần thiết của đề tài ........................................................................... 1 
2. Mục đích nghiên cứu............................................................................. 3 
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 4 
4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 4 
5. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 5 
6. Các kết quả nghiên cứu và những đóng góp mới của luận án .............. 6 
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 7 
8. Các khái niệm, thuật ngữ ...................................................................... 8 
9. Cấu trúc luận án .................................................................................. 10 
NỘI DUNG ..................................................................................................... 11 
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT 
TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ ...... 11 
1.1. Phương pháp điều chỉnh đất ............................................................ 11 
1.1.1. Quá trình hình thành phát triển của phương pháp điều 
chỉnh đất .............................................................................................. 11 
1.1.2. Khái niệm về phương pháp điều chỉnh đất ............................ 13 
1.1.3. Phương thức thực hiện và nội dung của phương pháp điều 
chỉnh đất .............................................................................................. 16 
1.1.4. Đặc điểm của phương pháp điều chỉnh đất ............................ 18 
1.2. Triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị áp dụng phương pháp 
điều chỉnh đất trên thế giới .......................................................................... 20 
1.2.1. Mục tiêu và phạm vi áp dụng ................................................. 20 
iv 
1.2.2. Loại hình dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất .......... 22 
1.2.3. Quy trình triển khai dự án áp dụng phương pháp điều 
chỉnh đất .............................................................................................. 24 
1.2.4. Điều kiện thực hiện ................................................................ 25 
1.2.5. Những lợi ích khi thực hiện dự án theo phương pháp điều 
chỉnh đất .............................................................................................. 27 
1.2.6. Những khó khăn khi thực hiện dự án áp dụng phương 
pháp điều chỉnh đất ............................................................................. 30 
1.3. Đánh giá việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị 
trung tâm Thủ đô Hà Nội theo phương pháp điều chỉnh đất ...................... 34 
1.3.1. Vai trò, vị trí và tình hình đầu tư xây dựng khu đô thị tại 
đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội .......................................................... 34 
1.3.2. Sự tham gia của người sử dụng đất trong đầu tư xây dựng 
khu đô thị ............................................................................................ 38 
1.3.3. Huy động và khai thác sử dụng nguồn lực đất đai trong 
đầu tư xây dựng khu đô thị ................................................................. 39 
1.3.4. Chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan ................................... 41 
1.4. Các đề tài nghiên cứu khoa học, luận án, hội thảo khoa học tại Việt 
Nam có liên quan ........................................................................................ 44 
1.4.1. Nhóm các đề tài nghiên cứu, luận án ..................................... 44 
1.4.2. Hội thảo khoa học .................................................................. 47 
1.5. Những vấn đề cần nghiên cứu ......................................................... 49 
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU 
CHỈNH ĐẤT TRONG TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU 
ĐÔ THỊ ........................................................................................................... 50 
2.1. Cơ sở lý thuyết áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai 
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị ............................................................... 50 
2.1.1. Quy hoạch và quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô 
thị ................................................................................................ 50 
2.1.2. Quản lý và khai thác hiệu quả đất đô thị ............................... 54 
2.1.3. Vai trò của của cộng đồng trong đầu tư phát triển đô thị ...... 57 
2.1.4. Vai trò quản lý của Nhà nước ................................................ 63 
v 
2.2. Cơ sở pháp lý áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai 
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị ............................................................... 65 
2.2.1. Khung pháp lý về đầu tư phát triển đô thị ............................. 65 
2.2.2. Quản lý sử dụng đất trong đầu tư xây dựng khu đô thị ......... 68 
2.2.3. Sự tham gia của người sử dụng đất trong đầu tư xây dựng ... 72 
2.2.4. Trình tự đầu tư xây dựng khu đô thị ...................................... 76 
2.3. Cơ sở thực tiễn áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai 
dự án ......................................................................................................... 82 
2.3.1. Một số dự án tại Việt Nam có cơ chế triển khai tương 
đồng phương pháp điều chỉnh đất ....................................................... 82 
2.3.2. Một số dự án tại Thủ đô Hà Nội có cơ chế triển khai tương 
đồng phương pháp điều chỉnh đất ....................................................... 87 
2.3.3. Kinh nghiệm quốc tế về mô hình liên danh của các chủ sở 
hữu đất ................................................................................................ 90 
2.3.4. Kinh nghiệm quốc tế về chuyển đổi quyền sở hữu đất .......... 92 
2.3.5. Kinh nghiệm quốc tế về hệ thống tiêu chí quản lý dự án ...... 93 
2.4. Những yếu tố tác động khi áp dụng phương pháp điều chỉnh đất tại 
Việt Nam ..................................................................................................... 96 
2.4.1. Bối cảnh thế chế ..................................................................... 96 
2.4.2. Điều kiện về kinh tế, xã hội ................................................... 98 
2.4.3. Bộ máy quản lý .................................................................... 100 
CHƯƠNG III: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH ĐẤT TRONG 
TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TẠI ĐÔ THỊ 
TRUNG TÂM THỦ ĐÔ HÀ NỘI ................................................................ 102 
3.1. Quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc áp dụng ................................ 102 
3.1.1. Quan điểm ............................................................................ 102 
3.1.2. Mục tiêu ............................................................................... 102 
3.1.3. Nguyên tắc ........................................................................... 103 
3.2. Áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử 
dụng đất ..................................................................................................... 103 
3.2.1. Thành lập doanh nghiệp để triển khai dự án từ vốn góp 
bằng quyền sử dụng đất .................................................................... 103 
vi 
3.2.2. Phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền 
sử dụng đất ........................................................................................ 106 
3.2.3. Thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất và 
cho thuê đất ....................................................................................... 109 
3.2.4. Điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi 
hoàn thành xây dựng ......................................................................... 111 
3.2.5. Lấy ý kiến các chủ thể có liên quan ..................................... 112 
3.3. Lựa chọn dự án áp dụng ................................................................ 114 
3.3.1. Loại hình dự án áp dụng ...................................................... 114 
3.3.2. Tiêu chí đánh giá sự phù hợp của dự án .............................. 118 
3.4. Quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất 
và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất .......................................................... 123 
3.5. Áp dụng thí điểm đối với dự án “Khu nhà ở IEC” ........................ 126 
3.5.1. Nguyên tắc thực hiện thí điểm ............................................. 126 
3.5.2. Mô tả chung về dự án được chọn thí điểm .......................... 128 
3.5.3. Triển khai thực hiện thí điểm ............................................... 128 
3.5.4. So sánh hiệu quả về kinh tế sau khi áp dụng thí điểm ......... 135 
3.6. Bàn luận về các kết quả nghiên cứu của luận án ........................... 139 
3.6.1. Về áp dụng quy định góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh 
lại quyền sử dụng đất ........................................................................ 139 
3.6.2. Về việc lựa chọn khu vực và dự án áp dụng ........................ 143 
3.6.3. Về quy trình triển khai dự án áp dụng quy định góp quyền 
sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng dất .............................. 144 
3.6.4. Về kết quả áp dụng thí điểm ................................................ 145 
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................... 147 
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN 
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ................................................................................... x 
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ xi 
vii 
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT 
DNDA: Doanh nghiệp dự án 
DAĐCĐ: Dự án điều chỉnh đất 
ĐTXD: Đầu tư xây dựng 
BCNCKT: Báo cáo nghiên cứu khả thi 
GPMB: Giải phóng mặt bằng 
HTKT: Hạ tầng kỹ thuật 
HTXH: Hạ tầng xã hội 
KĐT: Khu đô thị 
KĐTM: Khu đô thị mới 
PPĐCĐ: Phương pháp Điều chỉnh đất 
PTĐT: Phát triển đô thị 
QHCĐT: Quy hoạch chung đô thị 
QHĐT: Quy hoạch đô thị 
QHPK: Quy hoạch phân khu 
QHCT: Quy hoạch chi tiết 
QSDĐ: Quyền sử dụng đất 
UBND: Ủy ban nhân dân 
VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật 
viii 
DANH MỤC CÁC BẢNG 
Bảng 1.1: Các loại hình dự án ĐTXD tại Hàn Quốc được thực hiện theo PPĐCĐ 23 
Bảng 1.2: Các loại dự án áp dụng PPĐCĐ tại Nhật Bản đến năm 2002 24 
Bảng 1.3: Thống kê số lượng các khu vực dự án áp dụng các cơ chế đất đai 
đến 2011 tại Hàn Quốc 
28 
Bảng 1.4: Tổng hợp các loại hình pháp nhân thực hiện dự án áp dụng 
PPĐCĐ tại một số quốc gia trên thế giới 
29 
Bảng 1.5: So sánh hiệu quả sử dụng đất của dự án điều chỉnh đất Misato Chuo. 30 
Bảng 1.6: So sánh tỷ lệ yêu cầu đồng thuận khi thực hiện dự án áp dụng 
PPĐCĐ tại một số quốc gia 
31 
Bảng 1.7: So sánh về tỷ lệ góp đất tại một số quốc gia 31 
Bảng 1.8. So sánh Thu – Chi của Dự án điều chỉnh đất Misato Chuo 34 
Bảng 1.9: Danh mục số lượng các dự án nhà ở, khu đô thị tại các quy hoạch 
phân khu trong khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội 
36 
Bảng 2.1: Mẫu quy định về một số thông tin trên Giấy chứng nhận QSDĐ 71 
Bảng 2.2: So sánh hiệu quả Dự án cải tạo, xây dựng lại toà I1, I2, I3 Thái Hà 88 
Bảng 3.1: Đề xuất loại hình dự án ĐTXD áp dụng thí điểm 117 
Bảng 3.2: Tổng hợp chung về các hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp 
trong dự án 
131 
Bảng 3.3: So sánh giá trị kinh tế trước và sau thực hiện dự án 132 
Bảng 3.4: Xác định tỷ lệ góp vốn theo từng phương án giá trị của QSDĐ 135 
Bảng 3.5: So sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư việc áp dụng phương án thí điểm 136 
Bảng 3.6: So sánh lợi nhuận đầu tư giữa hai phương án 137 
Bảng 3.7: So sánh phương án phân bổ lợi nhuận/ sản phẩm 138 
ix 
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ 
Hình 1.1: Sơ đồ minh họa quá trình đô thị hóa của một khu vực đô thị theo 
các kịch bản khác nhau 
12 
Hình 1.2: Trình tự 03 bước khi điều chỉnh đất 17 
Hình 1.3: Minh họa cơ chế của PPĐCĐ 18 
Hình 1.4: Dự án điều chỉnh đất để xây dựng lại Tokyo sau trận động đất Kanto 21 
Hình 1.5: Dự án điều chỉnh đất để xây dựng thành phố mới Tama. 21 
Hình 1.6: Dự án điều chỉnh đất để xây dựng, nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị 
tại thành phố Cao Hùng, Đài Loan. 
22 
Hình 1.7: Những nội dung trong hoạt động ĐTXD được điều chỉnh khi áp 
dụng PPĐCĐ trong triển khai dự án 
26  ... i. 
36. Chính phủ (2015), Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây 
dựng lại nhà chung cư. 
37. Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung 
một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. 
38. Chính phủ (2021), Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và 
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư. 
39. Chính phủ (2021), Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết 
một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng. 
40. Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13. 
41. Quốc hội (2020), Luật Đầu tư số 61/2020/QH14. 
42. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12. 
43. Quốc hội (2012), Luật Thủ đô số 25/2012/QH13. 
44. Quốc hội (2020), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây 
dựng số 62/2020/QH14. 
45. Quốc hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13. 
46. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 1259/QĐ-TTg phê duyệt 
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 
năm 2050. 
xvi 
47. Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định số 130/QĐ-TTg về Biện 
pháp, lộ trình di dời và việc sử dụng quỹ đất sau khi di dời cơ sở sản xuất 
công nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp 
và các cơ quan, đơn vị trong nội thành Hà Nội. 
48. Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố Hà Nội (2013, 2014, 2015), Báo 
cáo tổng kết tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Nội. 
49. Sở Xây dựng thành phố Hà Nội (2013, 2014, 2015), Báo cáo tổng 
kết tình hình thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị trên địa bàn thành 
phố Hà Nội. 
50. Sở Xây dựng thành phố Hà Nội (2015), Báo cáo v/v Tổng hợp kết 
quả kiểm tra, rà soát, đánh giá và các đề xuất, kiến nghị trên cơ sở danh mục 
573 dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại theo chỉ đạo của 
Đồng chí Phó Chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Ngọc Tuấn tại Thông báo 
số 165/TB-VP ngày 15/5/2015 và Văn bản số 8712/UBND-XDGT ngày 
10/11/2014, Báo cáo số 11739/BC-SXD. 
51. Sở Xây dựng thành phố Hà Nội (2019), Báo cáo tình hình thực hiện 
các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư phát triển đô thị và tình hình 
triển khai các dự án đầu tư phát triển đô thị trên địa bàn TP Hà Nội, Công 
văn số 11048/SXD-PTĐT ngày 22/11/2019. 
52. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội (2015), Báo cáo tình hình phát 
triển đô thị năm 2015, Công văn số 9454/UBND-XDGT ngày 31/12/2015. 
53. Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội (2014), Kế hoạch phát triển nhà 
ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020), 
Quyết định số 6336/QĐ-UBND. 
Tiếng Anh 
xvii 
54. Australia (Dec, 2018), Town Planning and Development Act. 
55. Australia (2003), Urban Renewal Authority Victoria Act. 
56. Bhumibol Adulyadej, Rex (Jan, 2010), Land Readjustment Act, 
B.E.2547 (Thailand). 
57. Delhi (Dec, 1957), The Delhi Development Act. 
58. Federal Ministry for Transport, Construction and Housing (1997), 
German Federal Planning Law (Baugesetzbuch, BauGB), English transcript. 
59. Felipe Francisco De Souza, Takeo Ochi, Akio Hosono (Mar, 2018), 
Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach, 
JICA Research Institute. 
60. Fukuoka Association of Land Readjustment (1999), Land 
Readjustment Law in Japan. 
61. Korea (Jan, 2012), Urban Development Act. 
62. Korea Research Institute for Human Settlements (2013), City 
Management and Urban Renewal, KRISH. 
63. Korea Research Institute for Human Settlements (2013), Housing 
Policy, KRISH. 
64. Korea Research Institute for Human Settlements (2013), Land 
Development and Management, KRISH. 
65. Japanese Ministry of Construction, Japan Land Readjustment 
Association (2002), Urban Development Project in Japan. 
66. JICA and MLIT (Mar, 2007), Urban Planning System in Japan. 
67. JICA and MLIT (Mar, 2007), Urban Land Use Planning System in Japan. 
xviii 
68. Genta Ushio (May, 2013), Land Readjustment Law, a presentation in 
Jica’s training course on Land Readjustment. 
69. HarperCollins Publishers (2018), Collins English Dictionary. 
70. Harunobu Murakami (2013), Outline of Urban Development in 
Japan, JICA materials. 
71. Hayashi, Kiyotaka (May, 2013), Land Readjustment in International 
Perpectives, Applicability and Constraints of Technology Transfer for Urban 
Development. 
72. Minoru Matsui and Chikashi Deguchi (2014), The Characteristic of 
Lan Readjustmnet Systems in Japan, Thailand and Mongolia and an 
Evaluation of the Applicability to Developing Contries, Proceeding of 
International Symposium on City Planning 2014, Ha Noi, Viet Nam. 
73. Muller Jokel (2006), German Land Readjustment - Ecological, 
Economic and Social Land Management. 
74. Muller Jokel (2004), A Win-Win-Strategy for Sustainable Urban 
Development. 
75. Nepal (1998), Town Development Act. 
76. Norihiko Yanase (1996), A Theory of Replotting Design in Land 
Readjustment: Adopting Land Readjustment in Malaysian, Federal 
Department of Town and Country Planning, Peninsula Malaysia. 
77. Robin Rajack (2014), Land Pooling and Land Readjustment: A 
Global Overview, In Land Pooling and Land Readjustment and its 
Application in the Vietnam Context, Can Tho, Vietnam. 
78. Schnidman Frank (1988), Land readjustment, In Urban land. 
xix 
79. Tashin Yomralioglu (1993), A Nominal Asset Value-Based Approach 
For Land Readjustment And Its Implementation Using GIS 
80. Tetsuo Kidokoro (2013), Participatory Community Development of 
Informal Settlements. 
81. Turkey (1985), Law on Land Development Planning and Control. 
82. Thailand (2004), Land Readjustment Act. 
83. UN-ESCAP (1995), "Selected initiatives on access to land for the 
urban poor," In Municipal land management in Asia, New York: United 
Nations. 
84. Yoshimura Hiroyuki (2013), Outline of Land Readjustment Project, 
JICA materials. 
85. William A. Doebele (Jan, 1983), Land Readjustment: A Different 
Approach to Financing Urbanization, Lexington Books. 
86. Whalen J.P. (2006), Pros and cons of land pooling programs, 
PlanPacific Inc. 
xx 
PHỤ LỤC 1. Dự án Góp đất để mở đường tại Long Biên, Hà Nội 
Dự án Góp đất để mở đường tại Long Biên, Hà Nội do cộng đồng dân cư 
thôn Tình Quang, phường Giang Biên thực hiện trên hiện trạng con ngõ dài 
70m, rộng 1,9m với mục tiêu mở rộng lòng đường cho phương tiện ôtô có thể 
lưu thông; được thực hiện từ năm 2005-2012. 
Hình PL1.1: Ngõ mới mở ở Giang Biên - Nguồn: WB, 2016. 
Trong quá trình chuyển đổi từ một xã nông thôn là Giang Biên lên 
phường đô thị năm 2003, việc tái thiết kế, tái quy hoạch tại địa phương là điều 
quan trọng. Mang đặc trưng một xã nông thôn miền Bắc, phần lớn đường giao 
thông nội bộ trong phường Giang Biên đều rất hẹp (dưới 2m) các phương tiện 
ô tô không thể lưu thông được nên việc mở rộng lòng đường là rất cần thiết. 
Cộng đồng thôn Tình Quang, Giang Biên đã đề xuất mở rộng hai ngõ bằng 
cách thuyết phục các hộ dân góp đất và góp tiền. Trong thời gian thực hiện dự 
án năm 2005-2012, một ngõ thực hiện thành công, ngõ còn lại không thành 
công. Ngõ thực hiện thành công có chiều dài 70m được mở rộng từ 1,9m 
thành 2,5m, với 34 hộ dân tham gia, trong đó 18 hộ có nhà mặt tiền đã góp 
đất, 14 hộ góp tiền, và 2 hộ từ chối đóng góp. Ngõ không thực hiện mở rộng 
được có chiều dài 74m. Do chỉ có một hộ mặt tiền từ chối góp đất, và cả 
phương án thất bại. 
xxi 
Bài học rút từ dự án: 
- Thứ nhất: Dự án đề xuất mở rộng 2 ngõ, trong đó, một ngõ thực hiện 
thành công, ngõ còn lại không thực hiện được. Điều này cho thấy vai trò rất 
lớn của cộng đồng dân cư trong sự thành công của dự án. 
- Thứ hai: Việc khởi xướng và tiến hành được thực hiện hoàn toàn bởi 
cộng đồng địa phương. Chính quyền phường chỉ can thiệp sau khi có chính 
sách chỉnh trang đô thị từ phía thành phố. Công việc của chính quyền chỉ là 
công nhận chính thức những thay đổi trong đất đai của các hộ gia đình. Các 
tình huống cho chúng ta hiểu sâu sắc hơn quá trình tham gia của các hộ dân 
trong việc thực hiện PPĐCĐ với các dự án nhỏ trong khu vực đô thị. Mặc dù 
vai trò từ phía chính quyền còn hạn chế, nhưng nhu cầu áp dụng PPĐCĐ ở 
quy mô nhỏ dành cho các đô thị lớn và đang phát triển tại Việt Nam là rất lớn. 
xxii 
PHỤ LỤC 2. Góp đất để mở hẻm ở thành phố Hồ Chí Minh 
Dự án Góp đất để mở hẻm tại thành phố Hồ Chí Minh do chính quyền và 
cộng đồng dân cư tại ngõ 162 Phan Đăng Lưu, phường 3, quận Phú Nhuận 
thực hiện. Với mục tiêu mở rộng đường cho ô tô và nâng cao dịch vụ công 
khác (điện chiếu sáng, cấp và thoát nước), trên nền hiện trạng ngõ dài 217m, 
rộng từ 1,1m đến 2m. Dự án được thực hiện trong thời gian từ 2008- 2016. 
Hình PL2.1: Phiếu đồng thuận của người dân với dự án ở TP. Hồ Chí Minh - 
Nguồn: WB, 2016 
Từ đầu những năm 2000, thành phố Hồ Chí Minh khuyến khích các hoạt 
động mở rộng đường đi, với cơ chế “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Chính 
quyền Quận đóng vai trò trung tâm trong các hoạt động này. Tại Quận Phú 
Nhuận, ý tưởng dự án xuất phát từ đề xuất của cử tri trong cuộc họp HĐND 
cấp Quận. HĐND đã thảo luận với UBND và Đảng ủy thống nhất việc mở 
rộng đường đi là nhiệm vụ chính trị quan trọng. Ngõ 162 Phan Đăng Lưu là 
một trong 100 ngõ hẻm của Quận Phú Nhuận được mở rộng trong giai đoạn 
từ năm 2000-2015. Ngõ có 75 hộ dân, trong đó có 62 hộ sống dọc đường đi 
và 14 hộ ở góc đường. Theo như chính sách của Quận, người dân góp đất làm 
đường, trong khi chính quyền có trách nhiệm xây dựng đường, hệ thống cấp 
thoát nước, chiếu sáng và di dời các kết cấu xây dựng trên bề mặt đường. 
xxiii 
Trái ngược với tình huống ở Hà Nội, dự án này có sự tham gia tích cực 
từ phía chính quyền phường và Quận. Chính quyền địa phương chuyển yêu 
cầu của người dân thành kế hoạch cụ thể. Nhóm thực hiện được thành lập, 
bao gồm đại diện từ phía Mặt trận Tổ quốc, UBND phường, Đảng và công 
dân uy tín. Nhóm thực hiện triển khai kế hoạch chi tiết, liên lạc với các hộ dân 
và chính quyền nhằm đạt được sự đồng thuận (từ ít nhất 70% các hộ dân) và 
đề xuất giải pháp cho những vấn đề phát sinh. Sau gần 8 năm chuẩn bị và thảo 
luận (2008-2016), việc mở rộng ngõ 162 Phan Đăng Lưu được đồng ý và 
hoàn thành vào cuối năm 2016. Đây là một ví dụ về cách mà chính quyền địa 
phương có thể dẫn dắt các đề xuất mở rộng ngõ xóm có sự đóng góp từ phía 
người dân. Một số bài học rút ra từ dự án nhằm giải quyết các thách thức như: 
HìnhPL2.2: Hẻm sau khi hoàn thành dự án mở rộng - Nguồn: WB, 2016. 
- Thứ nhất, một vài hẻm không thể mở rộng theo quy hoạch do chưa 
vận động và có được đồng thuận của người dân, nên đa phần các con hẻm 
không mở rộng được như quy hoạch đã phê duyệt; 
- Thứ hai, mở hẻm nâng mặt đường cần xem xét chi phí kéo theo của 
người dân. Một số cao độ của hẻm thấp hơn cao độ quy hoạch vì Phường 
muốn hạn chế chi phí của người dân cho việc nâng nền nhà. Đây là một giải 
pháp linh động và phù hợp với tình hình thực tế, tuy nhiên trong tương lai có 
thể phát sinh chi phí cho người dân và xã hội. 
xxiv 
PHỤ LỤC 3. Thu gom và tái điều chỉnh đất tại thành phố Trà Vinh 
Thành phố Trà Vinh được Ngân hàng thế giới chọn là địa phương duy 
nhất thực hiện thí điểm dự án Thu gom và điều chỉnh đất. Dự án được thực 
hiện với quy mô 24,46 ha, của khoảng 150 hộ dân tại khu dân cư Khóm 1 và 
Khóm 2 (thuộc Phường 7, thành phố Trà Vinh). Dự án triển khai thí điểm tại 
điểm khu vực 3 với diện tích 4,5ha gồm 196 thửa đất, với mục tiêu cải thiện 
cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận của từng thửa đất do Ban Quản lý dự án 
ĐTXD thành phố Trà Vinh làm chủ đầu tư trong thời gian từ năm 2003. 
Đây là dự án được phối hợp thực hiện theo phương châm “Nhà nước và 
nhân dân cùng làm”. Theo đó, chủ sở hữu QSDĐ nằm trong vùng dự án sẽ 
góp một phần đất khoảng 30% diện tích theo các phương thức khác nhau để 
dành không gian xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, công trình công 
cộng, xây dựng đường giao thông; tạo những lô đất dự trữ bán cho các mục 
đích thương mại, xây dựng nhà ở cho người thu nhập cao nhằm tích lũy 
nguồn thu và chi phí xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. 
Quá trình thực hiện thí điểm cho thấy: 
- Thứ nhất, việc thực hiện dự án bài bản có sự hỗ trợ kỹ thuật của các 
chuyên gia đã giúp đạt được sự đồng thuận cao của cả người dân và chính 
quyền đô thị. 
- Thứ hai, đây có lẽ là dự án đầu tiên tại Việt Nam được nghiên cứu thực 
hiện bài bản áp dụng cơ chế thu gom và điều chỉnh đất, có sự đồng thuận và 
tỷ lệ góp đất lớn của người dân. Tuy nhiên, để triển khai dự án, UBND thành 
phố Trà Vinh vẫn cần nguồn hỗ trợ từ ngân sách. Do không bố trì được nguồn 
hỗ trợ, ngày 22/01/2020, UBND tỉnh Trà Vinh có văn bản số 266/UBND-NN 
về việc dừng thực hiện dự án. 
xxv 
PHỤ LỤC 4. BẢNG PHÂN TÍCH LÃI LỖ 
DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở IEC (trích nguồn hồ sơ Dự án) 
T 
Nội dung Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Tổng cộng 
Doanh thu thuần: (1) - 
(2) - (3) 
467.999.800.000 
364.014.100.000 
409.005.600.000 
1.241.019.500.000 
Doanh thu từ bán căn 
hộ, dịch vụ đã có VAT 
và 2% phí bảo trì 
502.512.636.000 
391.247.937.000 
442.488.417.000 
1.336.248.990.000 
Thuế VAT đầu ra 
25.152.840.000 
19.953.555.000 
25.302.705.000 
70.409.100.000 
Phí bảo trì 2% 
9.359.996.000 
7.280.282.000 
8.180.112.000 
24.820.390.000 
I 
Tổng chi phí (chưa 
thuế VAT): (1) + (2) 
569.990.270.422 
346.496.732.183 
220.777.274.298 
1.137.264.276.903 
Chi phí đầu tư (trước 
thuế): (a) - (b) 
551.587.946.209 
346.417.590.448 
220.777.274.298 
1.118.782.810.955 
Chi phí đầu tư 
605.046.740.830 
381.059.349.493 
242.855.001.728 
1.228.961.092.051 
Thuế VAT đầu vào 
53.458.794.621 
34.641.759.045 
22.077.727.430 
110.178.281.096 
Lãi vay 
18.402.324.213 
79.141.734 
- 
18.481.465.947 
II 
Lợi nhuận trước thuế 
(I) - (II) 
 -
101.990.470.422 
17.517.367.817 
188.228.325.702 
103.755.223.097 
Lợi nhuận trước thuế 
cộng dồn 
 -
101.990.470.422 
 -
84.473.102.605 
103.755.223.097 
103.755.223.097 
V 
Thuế thu nhập doanh 
nghiệp 20% 
- 
- 
20.751.044.619 
20.751.044.619 
Lợi nhuận sau thuế 
(III - IV) 
 -
101.990.470.422 
17.517.367.817 
167.477.281.082 
83.004.178.478 
I 
Lợi nhuận sau thuế 
cộng dồn 
 -
101.990.470.422 
 -
84.473.102.605- 
83.004.178.478 
83.004.178.478 
xxvi 
PHỤ LỤC 5. BẢNG GIÁ TRỊ HIỆN TẠI THỰC CỦA DỰ ÁN 
 (trích nguồn hồ sơ Dự án) 
ST
T 
Nội dung 
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 
Tổng 
1 2 3 
1 Doanh thu B(t) 
502.512.636.000 
391.247.937.000 
442.488.417.000 
1.336.248.990.000 
2 Chi phí C(t) 
632.809.061.043 388.418.773.228 
271.786.158.347 
1.293.013.992.618 
3 
Dòng tiền B(t) - 
C(t) 
(130.296.425.043) 
2.829.163.772 
170.702.258.653 
43.234.997.382 
4 
Lũy kế dòng tiền 
B(t) - C(t) 
(130.296.425.043) 
(127.467.261.270) 
43.234.997.382 
43.234.997.382 
5 
Thời gian thu hồi 
vốn 
3 năm 
6 Hệ số k 
0,89 
0,80 
0,71 
7 
Giá trị hiện tại thực 
NPV 
(116.336.093.788) 
2.255.392.038 
121.502.495.966 
7.421.794.216 
8 Giá trị nội hoàn 15,55%