Tóm tắt Luận án Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG 
LÊ XUÂN TRƯỜNG 
QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA 
HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM 
Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị 
Mã số: 62.58.01.05 
TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ 
Hà Nội, năm 2018 
Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Xây dựng 
Người hướng dẫn khoa học 1: PGS. TS. PHẠM HÙNG CƯỜNG 
Người hướng dẫn khoa học 2: PGS. TS. TRẦN VĂN TẤN 
Phản biện 1 : GS. TS NGUYỄN TỐ LĂNG 
Phản biện 2 : GS. TS NGUYỄN QUỐC THÔNG 
Phản biện 3 : GS. TS LÊ HỒNG KẾ 
Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp nhà 
nước họp tại Trường Đại học Xây Dựng vào hồi giờ 
ngày tháng năm 2018. 
Có thể tìm hiểu luận án tại Thư viện Quốc gia và Thư viện 
Trường Đại học Xây dựng. 
DANH MỤC BÀI BÁO VÀ CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ 
1. Lê Xuân Trường (2010), Sự biến động của hệ thống hạ tầng 
xã hội đơn vị ở tại các khu ĐTM Hà Nội hiện nay, Tạp chí Kiến trúc 
Việt Nam số 7- 2010 
2. Lê Xuân Trường (2013), Giải cứu thị trường bất động sản 
dưới góc nhìn QH đô thị, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam tháng 6/2013; 
3. Lê Xuân Trường (2013) , Vai trò “Cấp công trình” trong 
hiệu quả đầu tư xây dựng, Tạp chí Xây dựng số tháng 7-2013; 
4. Lê Xuân Trường (2013), Động lực quan trọng trong việc 
xây dựng, phát triển các khu ĐTM- Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 
9/2013 . 
5. Lê Xuân Trường (2014) , Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ Kinh 
tế đô thị, Tạp chí Kiến trúc số 8/2014. 
6. Lê Xuân Trường (2015) , Bản sắc và Kinh tế đô thị, Tạp chí 
Kiến trúc Việt Nam số 1&2 /2015. 
7. Lê Xuân Trường (2015) , Thể chế QH xây dựng và quản lý 
đô thị từ góc nhìn Kinh tế đô thị, Tạp chí Kiến trúc số 2/2015. 
8. Lê Xuân Trường (2016) , QH xây dựng khu ĐTM- Bài toán 
cư trú và phát triển kinh tế đô thị, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 
198.2016. 
1 
 MỞ ĐẦU 
1 Lí do lựa chọn đề tài 
Việt Nam đang chuyển từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh 
tế công nghiệp, hiện đại; song Quy hoạch (viết tắt là QH) đô thị vẫn 
mang nặng tính hành chính, quản lý, tập trung vào hoạt động cư trú; 
hiện nay chưa đáp ứng được các nhu cầu hiện tại và tương lai. 
Từ năm 2006 đến nay, Chính phủ, Quốc hội đã ban hành rất 
nhiều Luật, Nghị định,...về xây dựng, phát triển khu đô thị mới (viết 
tắt là ĐTM). Thực tế này cho thấy cần phải đổi mới về QH, phát triển 
đô thị và điều chỉnh mô hình phát triển khu ĐTM để phù hợp với định 
hướng mới, phù hợp với Luật, thể chế hiện hành. 
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính 
đến tháng 4/2017),...Xu hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM 
ngày càng phát triển. Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị 
lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Bởi vậy việc phát triển 
các khu ĐTM tại các đô thị đặc biệt này có thể là hình mẫu cho sự 
phát triển đô thị cho các khu vực khác. 
Các khu ĐTM thời gian qua đã phát triển đa dạng, đáp ứng nhu 
cầu nhà ở, mở rộng đô thị,..Tuy nhiên thường được QH xây dựng 
giống nhau về tính chất, theo quy chuẩn: chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú, 
kinh doanh bất động sản. 
QH xây dựng hiện nay lại chưa coi trọng đúng mức hoạt động 
kinh tế đô thị, thể hiện ở phương pháp QH hiện nay mới chỉ nói đến 
các chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người), dân số cư trú, hoạt động cư 
trú..,chưa bám sát nhu cầu của thực tiễn, bị “treo”, gây lãng phí đất 
đai, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, kém hiệu quả, bị bỏ 
hoang, 
Trên thế giới cũng xuất hiện nhiều khu đô thị "ma": đô thị không 
có người ở như khu đô thị Hồ Meixi; thành phố Ordos, Nội Mông; đô 
thị phá sản như ở Detroit Mỹ,Trong khi cũng có nhiều đô thị rất 
phát triển như: Singapo, Dubai,.. 
Gần đây Hà Nội xuất hiện 2 khu ĐTM là Royal city và Time City 
với mô hình phát triển khác biệt với một số không gian như : Siêu thị 
ngầm lớn nhất Đông Nam Á, khu vui chơi giải trí tầm cỡ thế giới, 
nhưng cũng gây sức ép, hệ luỵ tới môi trường, hạ tầng xung quanh 
như: tắc đường, ô nhiễm,... 
Trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều khu như: Thung lũng Silicon, 
Science park, Business park, khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển, 
2 
hiện chưa được nghiên cứu, nhận diện, đánh giá một cách toàn diện, 
khoa học trong QH đô thị tại Việt Nam. 
Khi không nhận diện rõ hoạt động kinh tế đô thị; không tạo 
dựng không gian cho hoạt động kinh tế phát triển; dẫn tới QH khu 
ĐTM thường giống nhau, không tận dụng lợi thế vị trí, địa điểm và có 
thể gặp nhiều vấn đề như: không chớp được cơ hội phát triển hoặc 
không kiểm soát được sự phát triển (tự phát và phát triển quá đà). 
Chính vì vậy nghiên cứu QH xây dựng khu ĐTM với tác động 
của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện Việt Nam là rất cấp thiết, 
có tính ứng dụng thực tế cao và tạo tiền đề, cơ sở cho việc nghiên cứu 
lý luận QH đô thị gắn với thực tiễn; thu hút, kiến tạo phát triển; giúp 
cho công tác nghiên cứu, đào tạo; đầu tư, thẩm định, phê duyệt và 
quản lý khu ĐTM hiệu quả hơn, bền vững hơn. 
2 Mục đích nghiên cứu 
Đề xuất lý luận, mô hình giải pháp, phương pháp QH xây dựng 
khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị. Bổ sung, hoàn thiện cho 
các lý luận, phương pháp QH đã có nhằm xây dựng phát triển đô thị 
hiệu quả hơn.. 
3 Mục tiêu nghiên cứu 
Đưa ra quan điểm, nguyên tắc phát triển; xác định các cấu trúc, 
mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị; Đề xuất 
quy trình lập QH cho mô hình phát triển tối ưu và đề xuất một số chỉ 
tiêu quy định quản lý, điều chỉnh QH. 
4 Đối tượng nghiên cứu 
QH xây dựng khu ĐTM tại các thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, 
Đà Nẵng. Nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị quan hệ tương tác với 
khu ĐTM. Nghiên cứu các mối quan hệ tương tác dưới góc nhìn, đánh 
giá tổng hợp. 
5 Phạm vi nghiên cứu 
Thời gian: Nghiên cứu đến 2030. Không gian: Chủ yếu tại Hà 
Nội, tham khảo 1 số khu tại thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. 
6 Phương pháp nghiên cứu 
Tiếp cận, nghiên cứu góc nhìn toàn diện, bền vững; sử dụng đồng 
thời nhiều phương pháp nghiên cứu: Phương pháp khảo sát thực địa: 
Phương pháp bản đồ: Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương 
pháp ma trận. Phương pháp thống kê so sánh: Phương pháp dự 
báo:Phương pháp chuyên gia. 
7 Các đề xuất mới của luận án 
3 
7.1 Khái niệm Khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị: là 
khu ĐTM có bổ sung thêm không gian giành cho hoạt động kinh tế đô 
thị phát triển nhằm đáp ứng không chỉ nhu cầu nội tại (hoạt động cư 
trú mới, chỗ ở mới) mà còn đáp ứng các nhu cầu từ bên ngoài vào khu 
ĐTM (tạo thu nhập và việc làm mới). 
7.2 Các đề xuất mới Quan điểm, Nguyên tắc, Mô hình giải 
pháp QH Khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị: 
Đề tài đề xuất: Các quan điểm mới; Các nguyên tắc; Đề xuất các 
dạng cấu trúc, mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế 
đô thị..; 
Đề xuất quy trình lập QH và một số chỉ tiêu, quy định quản lý 
QH gắn với hoạt động kinh tế đô thị cho một mô hình tối ưu. 
8 Giới thiệu bố cục của luận án: 
Luận án gồm 150 trang (không tính phần phụ lục) được bố cục 
gồm các phần: 
 Mở đầu (06 trang): Lý do lựa chọn đề tài; mục đích, mục tiêu, đối 
tượng, phạm vi, phương pháp nghiên cứu và các đề xuất mới của luận 
án. 
 Nội dung luận án (138 trang) gồm 3 chương: Chương 1: Tổng 
quan; Chương 2: Cơ sở khoa học và thực tiễn; Chương 3: Giải pháp 
và bàn luận kết quả nghiên cứu. 
Kết luận và kiến nghị (04 trang). 
Danh mục công trình của tác giả và Tài liệu tham khảo (02 trang). 
Trong đó có 94 hình vẽ và bảng biểu. 
 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 
KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH 
TẾ ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM. 
1.1 Các khái niệm 
1.1.1 Khái niệm Khu ĐTM và Đơn vị ở 
- Khái niệm Khu ĐTM quy định trong Quy chế khu ĐTM 
(Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 
năm 2006 của Chính phủ). Đơn vị ở (được quy định trong QCXDVN 
01:2008/BXD Quy chuẩn QH xây dựng). Như vậy khu ĐTM hiện 
không có giới hạn chặn trên (>= 20 ha) và đang được hiểu là đất ở 
nằm trong phần đất dân dụng của đô thị. 
1.1.2 Khái niệm liên quan đến phát triển đô thị 
Theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính 
phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. 
1.1.3 Khái niệm Khu kinh tế 
4 
Theo Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 
Khu đô thị kinh tế (trong luận án gọi tắt là khu kinh tế) là Khu 
ĐTM có chức năng chủ yếu phát triển hoạt động kinh tế, Khu đô thị 
chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển. 
1.1.4 Khái niệm Kinh tế đô thị 
+ Kinh tế đô thị (theo lý thuyết kinh tế học, kinh tế đô thị Arthur 
O’Sullivan,.. ) bao gồm 2 thành phần chính là: hoạt động kinh tế nội 
tại; hoạt động kinh tế phát triển. 
Chính phủ Việt Nam thể chế hóa, nhận diện hệ thống hoạt động 
kinh tế: gồm các 21 nhóm ngành, 642 hoạt động kinh tế (Quyết định 
số 10/2007/QĐ-TTg ngày 23/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ) 
1.2 Sự tác động từ thế giới tới quá trình QH đô thị tại Việt 
Nam. 
1.2.1 Bối cảnh chung nền kinh tế thế giới và Việt Nam. 
Kinh tế thế giới có nhiều biến động, xu hướng toàn cầu hóa phát 
triển, công nghệ phát triển, hội nhập hóa kéo theo sự liên thông, không 
biên giới, mở ra thị trường ngày càng rộng lớn nhưng tính cạnh tranh 
cũng ngày càng cao,...Việc tạo ra không gian, nắm lấy cơ hội phát 
triển, đáp ứng các nhu cầu thị trường mới phải nhanh hơn, bền vững 
hơn nếu không sẽ bị tụt hậu ngày càng xa hơn, trì trệ hơn. 
Trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động, hiện Việt Nam đang 
trong giai đoạn ‘tái cấu trúc’ toàn diện nên các cơ sở lý thuyết và thực 
tiễn về QH đô thị Việt Nam cũng biến động, thay đổi theo. 
1.2.2 Đặc điểm quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. 
Tính đến tháng 4/2017, toàn quốc có 805 đô thị (tăng thêm 08 đô 
thị loại V so với cuối năm 2016). Tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 37%. Đô thị 
hóa Việt Nam có đặc điểm bao trùm khu vực nông thôn, chuyển từ thị 
trường nông thôn sang thị trường đô thị, thị trường quốc gia, toàn cầu 
dẫn tới có sự chuyển dịch về hoạt động cư trú, hoạt động kinh tế, cơ 
cấu lao động,... và cần các không gian mới để phát triển. 
1.3 Sự hình thành và đặc điểm của các khu ĐTM tại Việt 
Nam. 
1.3.1. Khái quát tình hình phát triển đô thị tại Việt Nam từ 
1986 đến nay. 
Đô thị Việt Nam trước năm 1986 phát triển chậm và chịu ảnh 
hưởng của nền kinh tế tập trung bao cấp và chỉ do nhà nước đầu tư, 
xây dựng, quản lý. 
Từ năm 1986, Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường định 
hướng Xã hội Chủ nghĩa- đổi mới kinh tế và phát triển theo hướng đa 
5 
dạng, cho phép nhiều thành phần kinh tế đầu tư phát triển đô thị và 
nhà ở; đang tiếp tục phát triển. 
Từ năm 2011 đến 2015, các đô thị đã phát triển chậm lại do suy 
giảm kinh tế toàn cầu, Việt Nam và thị trường bất động sản đóng 
băng, giá trị bất động sản giảm sút, nhiều khu ĐTM xây xong không 
có người về ở, bị bỏ hoang, hiệu quả kém,.. 
Từ 2015 tới nay: kinh tế bắt đầu hồi phục và tiếp tục phát triển,... 
1.3.2. Tình hình phát triển khu ĐTM tại Việt Nam 
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính 
đến tháng 4/2017), trong đó có: 15 khu ĐTM quy mô hơn 1.000 ha, 94 
khu ĐTM quy mô từ 200 ha đến 1.000 ha. Tuy nhiên, các dự án hầu 
hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Xu 
hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM ngày càng phát triển. Các 
khu ĐTM hiện được QH như phần mở rộng phần đất ở của đô thị 
được quy định trong QH chung, QH phân khu. 
1.4 Thực trạng khu ĐTM với tác động của hoạt động kinh tế 
đô thị trong giai đoạn công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế ở Việt 
Nam. 
Có rất nhiều đô thị mới hình thành và phát triển đa dạng trong 
nhiều năm qua tại Hà Nội và trên các tỉnh thành khắp Việt Nam. Có 
nhiều đô thị mới phát triển tương đối thành công nhưng bên cạnh đó 
cũng có những khu ĐTM chỉ tồn tại trên giấy, trên quyết định hoặc 
treo hoặc hiện đang dở dang, chưa hoàn thiện. 
1.4.1. Phân loại Khu ĐTM 
Các khu ĐTM hiện nay chưa được phân cấp, phân loại cụ thể 
theo từng vùng, từng địa phương,.. trong khi các đô thị lõi lại được 
phân cấp, phân loại để dễ dàng quản lý hành chính. Do hầu hết các 
QH khu ĐTM chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú, kinh doanh bất động sản (ở 
+ dịch vụ ở) nên làm cho các khu ĐTM giống nhau và chưa có phân 
loại phù hợp trong khi nếu xem xét dựa trên hoạt động kinh tế đô thị 
khác nhau thì mô hình khu ĐTM phải khác nhau. 
1.4.2. Cấu trúc khu ĐTM 
Hầu hết các khu ĐTM hiện nay có cấu trúc giống nhau và lấy cấu 
trúc đơn vị ở làm cơ bản; cũng chưa quan tâm tới vị trí tương quan của 
khu ĐTM với trung tâm đô thị lõi, với hoạt động kinh tế đô thị lõi nên 
thường QH khu ĐTM thường giống nhau ở tất cả các vị trí: chủ yếu 
theo dân số cư trú, tính toán m2/người, phân bố cơ cấu sản phẩm 
giống nhau, quản lý theo mật độ xây dựng,.. Cấu trúc khu ĐTM hiện 
nay chưa có không gian riêng dành cho hoạt động kinh tế phát triển. 
6 
1.4.3. Mô hình phát triển Khu ĐTM 
Mô hình phát triển khu ĐTM phụ thuộc và thể hiện qua cấu trúc 
QH khu ĐTM. Tuy nhiên do cấu trúc QH khu ĐTM (thành phần bên 
trong) hầu như là lấy đơn vị ở làm chuẩn nên sự tác động qua lại giữa 
hoạt động kinh tế và hoạt động cư trú chưa được tính tới và khó đánh 
giá được. Do không phân loại, đánh giá các khu ĐTM gắn với vị trí, 
địa điểm, kết nối thị trường xung quanh (chủ yếu do không đánh giá 
quan hệ hoạt động kinh tế trong khu ĐTM so với bên ngoài) dẫn tới 
việc lựa chọn mô hình phát triển khu ĐTM trở lên khó khăn, không có 
định hướng phát triển rõ ràng và thiếu hiệu quả. 
1.4.4. Quy trình lập QH xây dựng khu ĐTM 
Hình B1.10: Quy trình lập QH khu ĐTM hiện nay (chưa tính theo 
hoạt động kinh tế) 
1.4.5. Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị hiện nay. 
Hoạt động kinh tế phát triển trong QH chưa được nhận diện, quy 
định rõ ràng do đó QH khu ĐTM không để dành hay bố trí không gian 
riêng cho nó. Khi không nhận diện, đánh giá đúng hoạt động kinh tế 
đô thị thì có thể bỏ lỡ cơ hội phát triển hoặc không kiểm soát được sự 
phát triển: phát triển quá mức gây ảnh hưởng, hệ lụy tới các hoạt động 
khác; tăng chi phí xã hội và các vấn đề đô thị 
1.4.6. Tác động môi trường trong QH xây dựng khu ĐTM 
hiện nay 
Trong thực tế khi các hoạt động kinh tế phát triển đô thị tự động 
xâm nhập vào khu ĐTM, dẫn tới việc điều chỉnh QH mới chỉ đáp ứng 
về mặt chức năng (thành chức năng hỗn hợp là chính) đã bị động, bỏ 
quên hoặc chưa quan tâm đúng mức tới các tác động về mặt môi 
trường của các hoạt động này. Như vậy cần phải có cách nhìn mới về 
7 
vấn đề môi trường: không chỉ tạo môi trường sinh thái phù hợp cho 
môi trường ở và sinh hoạt của người dân mà còn phải chủ động quản 
lý, kiểm soát một cách phù hợp các hoạt động kinh tế trong khu ĐTM 
(môi trường hoạt động kinh tế đô thị). 
1.4.7. Quản lý, khai thác và cơ chế chính sách phát triển khu 
ĐTM 
Việc quản lý khai thác khu ĐTM hiện nay mới chú trọng tới 
quản lý khu vực đất ở, đáp ứng hoạt động cư trú và khu vực hạ tầng 
kỹ thuật. Quản lý hiện nay chưa tạo ra cơ hội, sự thúc đẩy hoạt động 
kinh tế phát triển một cách cân bằng, bền vững. Phải điều chỉnh QH 
nhiều lần vì thực tế c ... oạt động kinh tế đô thị diễn ra. 
Hệ thống hạ tẩng cũng chia làm 3 khu: hệ thống hạ tầng khu ở 
mang tính ổn định cao; Hệ thống hạ tầng khu phát triển hỗn hợp mang 
tính biến động và hệ thống hạ tầng khu phát triển kinh tế đô thị mang 
tính linh hoạt và dự trữ cao. 
Công nghệ thông tin kết nối và công nghệ thông tin nội bộ sẽ là 
nền tảng để hoạt động kinh tế đô thị tối ưu hóa, hiện đại hóa và quản 
lý đô thị, tổ chức “đô thị thông minh”. Tính an ninh an toàn thông tin 
19 
được coi trọng, phát triển cũng tạo sự ổn định xã hội, ổn định kinh 
doanh và đạt được các mục tiêu khác của đô thị như: phát triển nhân 
lực, dịch vụ công nghệ , đào tạo nghiên cứu công nghệ và tăng cường 
tính cạnh tranh cho các hoạt động kinh tế đô thị. 
3.5 Một số giải pháp quản lý trong quá trình lập QH, thực hiện và 
khai thác, vận hành khu ĐTM 
Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội (để lựa chọn giải pháp, mô hình phát 
triển trước khi triển khai cho đúng) và Điều chỉnh QH trong quá trình khai thác 
(cho phù hợp với thực tiễn phát triển) là các điểm mấu chốt, là đóng góp thực 
tiễn đảm bảo tính khả thi, hiệu quả và bền vững. 
3.5.1 Giải pháp quản lý QH thông qua đánh giá hiệu quả kinh tế xã 
hội 
Hiệu quả tổng thể của xã hội là điểm thỏa mãn đồng thời 3 hiệu quả: của 
nhà nước, của chủ đầu tư và của cộng đồng dân cư. Hiệu quả tổng thể của 
phương án nào càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh tế đô thị càng cao, bền vững,.. 
3.5.2 Giải pháp điều chỉnh QH trong quá trình khai thác, 
vận hành 
Điều chỉnh quy hoạch là điều chỉnh các hoạt động kinh tế đô thị vào các 
khu đô thị mới và Chỉ điều chỉnh quy hoạch tại các khu vực hỗn hợp và khu 
vực phát triển kinh tế cho phù hợp với từng thời kỳ, từng nguồn lực, nền tảng 
kết cấu hạ tầng và đảm bảo phát triển bền vững, cân đối giữa quyền lợi của cả 3 
chủ thể: nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư. 
3.6 Bàn luận về kết quả nghiên cứu 
3.6.1 Quan điểm, bối cảnh nghiên cứu 
Lý luận QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị là vấn đề 
mới, phù hợp với quy luật phát triển của thị trường, của xã hội và quá 
trình đô thị hóa tại Việt Nam. 
Đề tài nghiên cứu QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị 
đã bắt đầu từ hơn 5 năm trước và vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật 
QH có hiệu lực từ 01/01/2019 khẳng định xu hướng QH tích hợp: phối 
hợp đồng bộ các ngành có liên quan. 
Các đề xuất mới về QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô 
thị từ tính chất, phân loại, cấu trúc và 05 mô hình phát triển làm thay 
đổi cách đặt vấn đề, từ mục tiêu đến cách tiếp cận. 
3.6.2 Giới hạn và thực tiễn 
Thực tiễn vừa qua cho thấy các mô hình khu ĐTM không có 
không gian hoạt động kinh tế phát triển thường bị động, không bền 
vững và bị tác động của hoạt động kinh tế các vùng lân cận. 
20 
Các khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế phát triển sẽ tạo ra việc 
làm tại chỗ cho người dân, tạo động lực, sức sống cho đô thị đồng thời 
cũng giảm sự dịch cư lao động, giảm “giao thông con lắc”, giảm tắc 
đường và các tác động gây ô nhiễm môi trường,... 
Kết quả nghiên cứu QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô 
thị đã chỉ ra 05 mô hình phát triển. Dựa vào đó có thể giúp cho nhà 
đầu tư, nhà quản lý, người dân chủ động, lựa chọn, tham gia, thúc đẩy 
quá trình đầu tư xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác khu ĐTM 
ngày càng có hiệu quả hơn. 
Mô hình khu ĐTM cân bằng mang tính lý tưởng, mong muốn và 
là mô hình cơ bản để xây dựng các chỉ tiêu đánh giá và điều chỉnh các 
mô hình khác,.. 
Cần khảo sát, đánh giá, dự báo các hoạt động kinh tế phát triển 
vào trong khu ĐTM một cách chủ động, phù hợp và phải được bố trí 
không gian riêng biệt,..Điều này giúp nhận diện rõ 4 loại khu vực 
không gian (khu vực phát triển+ khu vực hỗn hợp+ khu vực cư trú+ 
không gian hạ tầng kỹ thuật); sự phát triển của từng khu vực không 
gian có tính biến động khác nhau (không thể chỗ nào cũng là không 
gian hỗn hợp) và có quy định quản lý khai thác phù hợp với từng loại 
không gian đó. 
Quản lý QH khu ĐTM chủ yếu là quản lý sự thúc đẩy, tạo điều 
kiện cho hoạt động kinh tế phát triển tối ưu nhất, phù hợp nhất.. 
Trong khuôn khổ điều kiện nghiên cứu hiện tại, đề tài đề xuất 
được 5 mô hình giải pháp phù hợp với giai đoạn này tuy nhiên trong 
tương lai có thể có thêm các giải pháp khác tùy theo điều kiện phát 
triển mới, đặc thù của từng khu vực, từng đô thị. 
3.6.3 Xu hướng, điều chỉnh và ứng dụng 
Trong quá trình hội nhập quốc tế, tăng năng lực cạnh tranh quốc 
gia và nâng cao chất lượng sống không chỉ thể hiện trên cơ sở dân số, 
hình ảnh, tiện nghi môi trường sống,.. mà còn là sự cạnh tranh của các 
hoạt động kinh tế phát triển trong khu ĐTM. 
Xu hướng phát triển cách mạng công nghệ 4.0 của thế giới và sự 
chuyển động của kinh tế Việt Nam đi cùng các cuộc cách mạng công 
nghiệp, các dòng chảy kinh tế cũng sẽ làm thay đổi các nhận thức, 
xuất hiện nhiều ngành kinh tế mới, các hình thức tổ chức cuộc sống, 
việc làm mới,.. và làm cho QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô 
thị ngày càng trở nên thiết thực, phát huy tối đa hiệu quả. 
21 
Hoạt động kinh tế phát triển không chỉ tạo nên diện mạo, sự kết 
nối với bên ngoài mà còn là động lực, tiền đề đầu tiên để xây dựng 
khu đô thị thông minh theo chiến lược phát triển đô thị hiện nay. 
Lý luận QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị là cách 
tiếp cận mới, bổ xung lý thuyết và thực tiễn QH xây dựng khu ĐTM 
góp phần xác định định hướng đầu tư, thẩm định, phê duyệt và quản lý 
khai thác khu ĐTM có hiệu quả hơn. Các đề xuất này có thể phổ biến 
đào tạo cho các thế hệ Kiến trúc sư, nhà QH, nhà quản lý ứng dụng 
trong việc thay đổi tư duy tiếp cận, thay đổi giáo trình giảng dậy, thay 
đổi quy định, quy trình lập QH, thực hiện và quản lý phát triển. 
Có thể áp dụng, đề xuất cho Hà Nội như: thay khu công nghệ cao 
Hòa Lạc sang phát triển tại khu vực Đông Anh, Sóc Sơn (nơi gần cảng 
hàng không, kết nối với trung tâm Hà Nội cũ dễ dàng,...)... 
 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 
KẾT LUẬN: 
QH xây dựng khu ĐTM hiện nay có sự đơn giản hoá trong nhận 
thức, nhận diện hoạt động kinh tế (gộp hoạt động kinh tế phát triển 
với hoạt động kinh tế nội tại); chưa bám sát thực tiễn (chỉ nhìn nhận 
trên phương diện quản lý nhà nước mà chưa nhìn nhận trên các 
nguyên tắc thị trường...). Khi đơn giản hoá, không nhận diện rõ hoạt 
động kinh tế phát triển; không nghiên cứu sự tác động của các hoạt 
động kinh tế dẫn tới QH khu ĐTM thường giống nhau (chủ yếu là đơn 
vị ở); không tận dụng lợi thế vị trí, địa điểm; gây biến động không 
gian, lãng phí đất đai, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đô thị bỏ 
hoang, bị “treo”, kém hiệu quả. 
Nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị trong QH khu ĐTM góp 
phần làm rõ các quy luật, tư duy phát triển khu ĐTM và có thể dự báo 
các mô hình, kịch bản phát triển 1 cách hiệu quả hơn, bền vững hơn. 
Bởi vậy việc đổi mới toàn diện quan điểm, lý luận QH các khu ĐTM 
từ chỉ phục vụ nhu cầu cư trú sang phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế 
đô thị, có hiệu quả hơn và bền vững hơn trở nên cấp thiết. 
Lịch sử đã minh chứng: cùng với sự phát triển của công nghệ, 
toàn cầu hóa, hiện đại hóa thì việc gắn kết hoạt động kinh tế và hoạt 
động cư trú mang tính tất yếu trong quá trình phát triển đô thị. Các 
nước phát triển trên thế giới đã giải quyết các vấn đề của khu ĐTM 
trên quan điểm tổng hợp các hoạt động cư trú, hoạt động kinh tế, hoạt 
động văn hóa, hoạt động khác,.. trong nhiều trường hợp hoạt động 
kinh tế đóng vai trò chủ đạo như chủ nghĩa đô thị mới, như business 
park, science park,... Bởi vậy QH khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế 
22 
đô thị có tính ứng dụng cao, phù hợp với thực tiễn từng vùng từng địa 
phương , từng thời kỳ khác nhau tại Việt Nam và nâng cao tính cạnh 
tranh, hội nhập quốc tế. 
Khu ĐTM hiện nay không chỉ là nơi cung cấp chỗ ở cho người 
dân, người lao động tại các khu công nghiệp,tại đô thị lõi,...mà còn là 
nơi cung cấp không gian hoạt động kinh tế đô thị đáp ứng lao động 
dịch vụ ngày càng tăng, tạo lập việc làm cho người dân ngay tại bên 
trong khu ĐTM. 
Mối quan hệ giữa hoạt động kinh tế đô thị với QH khu ĐTM là 
mối quan hệ mang tính hữu cơ, phụ thuộc lẫn nhau và phụ thuộc vào 
nền tảng hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị tổng thể. Phát triển các khu 
ĐTM sẽ gắn liền với các yếu tố của thị trường và cơ chế quản lý của 
nhà nước; đảm bảo cân bằng quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ thể: Nhà 
quản lý; Nhà đầu tư và Người dân (xã hội). 
QH xây dựng khu ĐTM là việc tổ chức không gian tạo điều kiện, 
cơ hội cho hoạt động kinh tế phát triển tối đa, tối ưu; đồng thời đảm 
bảo sự hài hòa với các hoạt động đô thị khác một cách bền vững. Các 
khu ĐTM ở các địa phương khác nhau thì phát triển khác nhau và cần 
được phân loại quản lý đầu tư khác nhau bởi hoạt động kinh tế phát 
triển ở mỗi nơi là khác nhau. 
Đề tài đã đưa ra một số quan điểm, nguyên tắc để thay đổi tư duy 
QH khu ĐTM; đồng thời đưa ra cấu trúc và 05 mô hình phát triển khu 
ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị nhằm giúp cho các chủ thể có 
thể lựa chọn cách đầu tư, phát triển và quản lý khu ĐTM phù hợp, 
hiệu quả và bền vững hơn. 
Cấu trúc khu ĐTM cần bổ sung Không gian dành cho hoạt động 
kinh tế phát triển riêng biệt, có tính linh hoạt, thích ứng cao; bổ sung 
Không gian hỗn hợp nằm giữa, chuyển tiếp Không gian kinh tế phát 
triển với Không gian cư trú. Không gian hoạt động cư trú cần được 
kiểm soát và hạn chế biến động tối đa,... 
Năm mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô 
thị bao gồm : +Khu ĐTM thuần ở (nằm gần khu công nghiệp, trung 
tâm dịch vụ đô thị); +Khu đô thị thiên về hoạt động cư trú - Khu đô thị 
ở lớn (Hoạt động kinh tế phát triển nhỏ hơn hoạt động cư trú); +Khu 
đô thị cân bằng giữa Hoạt động kinh tế phát triển và Hoạt động cư trú 
(Khu đô thị cân bằng); +Khu đô thị thiên về Hoạt động kinh tế (Hoạt 
động kinh tế lớn hơn hoạt động cư trú- Khu đô thị phát triển); +Khu 
đô thị chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển (Khu kinh tế, Hoạt động 
cư trú chuyển sang dịch vụ lưu trú, du lịch) là 5 mô hình bao trùm sự 
23 
phát triển của khu ĐTM. Các chủ thể có thể dựa vào điều kiện, vị trí, 
quy mô, dự báo, nguồn lực, thời gian,....của khu ĐTM để lựa chọn 1 
mô hình cho phù hợp để QH có hiệu quả. 
Quy trình QH cũng cần được bổ sung, khảo sát, đánh giá, dự báo 
về vị trí, quy mô, tính chất,.. của hoạt động kinh tế phát triển trong và 
ngoài khu ĐTM. Cách tính toán dân số trong QH khu ĐTM gắn với 
hoạt động kinh tế là Dân số = Dân số cư trú + Khách lưu trú, du lịch + Dân 
số vãng lai. Cơ chế quản lý mang tính kiến tạo phát triển theo từng khu 
vực: Khu vực kinh tế phát triển được ưu tiên kết nối thị trường, Khu 
vực cư trú được ưu tiên về điều kiện sống, môi trường; Khu vực hỗn 
hợp nằm giữa khu vực hạt động kinh tế phát triển và hoạt động cư trú 
nhằm bổ trợ cho cả 2 hoạt động này,.. đảm bảo cân bằng (giữa chỗ ở 
và việc làm tại chỗ), bền vững của khu ĐTM và đô thị. 
Cần quản lý, kiểm soát sự phát triển các hoạt động trong khu 
ĐTM một cách cân bằng giữa cư trú, kinh tế, môi trường, hình thành 
các yếu tố văn hóa mới,...; cân bằng giữa khu ĐTM với toàn đô thị 
trong khu vực, thành phố và gia tăng tính kết nối thị trường, con 
người, văn hóa của khu ĐTM với các khu vực khác. 
Trong nền kinh tế hiện đại, kinh tế số thì hiệu quả của hoạt động 
kinh tế đô thị ngày càng phụ thuộc vào sự chủ động về công nghệ cao, 
hệ thống không gian ảo, liên kết thị trường trong và ngoài đô thị. Bởi 
vậy các không gian chức năng trong khu ĐTM cần có sự đa dạng 
không gian, liên kết cả không gian nổi, ngầm và ảo. 
Khi gắn các mô hình phát triển kinh tế với giải pháp không gian; 
tạo sự cân bằng lợi ích giữa các bên, cân bằng giữa nhu cầu ở (hoạt 
động kinh tế nội tại) với nhu cầu phát triển kinh tế (hoạt động kinh tế 
phát triển) sẽ tăng tính khả thi, tính hiệu quả, giúp ổn định xã hội, phát 
triển văn hóa mới và giảm thiểu hậu quả tới môi trường, tới hệ thống 
hạ tầng, tránh được “QH treo”, bị bỏ hoang và nhiều vấn đề khác. 
Lý luận, giải pháp QH khu ĐTM gắn với Hoạt động kinh tế đô 
thị áp dụng tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã, 
đang và sẽ là hình mẫu cho sự phát triển đô thị cho các khu vực khác 
tại Việt Nam và còn có thể áp dụng cho một số nước đang phát triển 
trên thế giới, nơi mà quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh, áp lực tăng 
trưởng kinh tế, mở rộng đô thị, đáp ứng nhu cầu mới của dân cư đô thị 
rất cấp thiết. 
Việc tái phát triển đô thị cần được xác định là việc cần bổ sung 
các hoạt động kinh tế mới vào các khu đô thị đã có (bởi các đô thị cũ 
24 
đã hết động lực phát triển,..) và thay vào đó là các hoạt động kinh tế 
đô thị mới có hiệu quả hơn. 
Đề tài là nền tảng, sự khởi đầu cho các nghiên cứu khoa học sau 
này bổ sung, hoàn thiện lý thuyết QH xây dựng đô thị với tác động 
của hoạt động kinh tế đô thị phù hợp hơn với từng thời kỳ, nguồn lực, 
từng địa phương và nền kinh tế thị trường. 
KIẾN NGHỊ: 
Kiến nghị Quốc hội, Chính phủ bổ sung, hoàn thiện các văn bản 
pháp luật nhằm thống nhất, lồng ghép giữa QH không gian đô thị và 
QH chuyên ngành một cách phù hợp với từng vùng, từng địa phương; 
làm căn cứ để phân loại khu ĐTM theo cấp đô thị, theo điều kiện kết 
cấu hạ tầng; theo điều kiện phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa,..của địa 
phương (Hướng dẫn cụ thể hơn Luật QH 2017 cho phù hợp với hệ 
thống luật chuyên ngành như: QH đô thị, luật Xây dựng,.. kết hợp với 
hoạt động kinh tế đô thị từng địa phương, từng vùng,..) 
Kiến nghị Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, quy định, 
nguyên tắc QH xây dựng đô thị gắn với hoạt động kinh tế đô thị: tính 
toán theo chỉ tiêu dân số lưu trú; tạo lập không gian cho hoạt động 
kinh tế phát triển và quản lý theo hướng kiến tạo, linh hoạt, thúc đẩy 
hoạt động kinh tế phát triển mà vẫn đáp ứng các yêu cầu về môi 
trường, phát triển bền vững. 
Bổ sung vào quy trình lập, thẩm định, phê duyệt QH đô thị: công 
khai nhiệm vụ thiết kế QH; tham vấn ý kiến của nhà đầu tư, doanh 
nghiệp,.. và khảo sát, đánh giá các chỉ tiêu liên quan hoạt động kinh tế 
đô thị .một cách công bằng, minh bạch, cạnh tranh,..tạo sự phát triển, 
hiệu quả tổng thể cao nhất và bền vững cho khu ĐTM. 
Kiến nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn 
cứ vào các điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương 
mình để đưa ra các phân loại, quy định về phát triển khu ĐTM gắn với 
hoạt động kinh tế đô thị thông qua các chỉ tiêu như : nguồn lực, sự 
đóng góp về GDP, về việc làm mới, về thu nhập ngân sách, thu nhập 
bình quân đầu người, an sinh xã hội, môi trường,.. nhằm lựa chọn nhà 
đầu tư, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể và mục tiêu phát triển 
bền vững. 
Kiến nghị các trường đại học đào tạo kiến trúc sư QH xây dựng 
đô thị thay đổi chương trình, giáo trình đào tạo gắn với kinh tế đô thị 
và các hoạt động khác, lĩnh vực khác như kinh tế, văn hóa, môi 
trường, an ninh quốc phòng,.. nhằm tăng hiệu quả của sản phẩm tư 
vấn, quản lý QH kiến trúc đô thị.