Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới tại Việt Nam

 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI 
ĐINH DOÃN TÚ 
QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG 
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM 
LUẬN ÁN TIẾN SĨ 
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH 
Hà Nội – 2020 
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI 
ĐINH DOÃN TÚ 
QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG 
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM 
LUẬN ÁN TIẾN SĨ 
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH 
MÃ SỐ: 62.58.01.06 
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 
1. PGS.TS. TRỊNH QUỐC THẮNG 
2. PGS.TS. BÙI MẠNH HÙNG 
Hà Nội - 2020 
 LỜI CAM ĐOAN 
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số 
liệu, kết quả được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa 
từng để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào. 
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã 
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn 
gốc. 
Hà Nội, ngày . tháng  năm 2020 
Tác giả luận án 
Đinh Doãn Tú 
 MỤC LỤC 
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. 
MỤC LỤC .......................................................................................................... 
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ................................................................. 
DANH MỤC BẢNG .......................................................................................... 
DANH MỤC HÌNH VẼ .................................................................................... 
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 
2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................... 5 
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 5 
4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 6 
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 6 
6. Đóng góp mới của luận án ............................................................................ 7 
7. Cấu trúc của luận án ...................................................................................... 7 
NỘI DUNG ....................................................................................................... 8 
CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY 
DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI .............................................................. 8 
1.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................ 8 
1.1.1. Khái niệm Khu đô thị mới ............................................................... 8 
1.1.2. Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới .......................... 8 
1.2. Phân loại kế hoạch xây dựng ................................................................... 16 
1.2.1. Phân loại theo cấp độ quản lý ...................................................... 16 
1.2.2. Phân loại theo giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng ............. 16 
1.2.3. Phân loại theo mức độ chi tiết ...................................................... 19 
1.3. Căn cứ quản lý kế hoạch xây dựng .......................................................... 21 
1.3.1. Giai đoạn lập dự án đầu tư ........................................................... 21 
1.3.2. Giai đoạn thiết kế .......................................................................... 21 
1.3.3. Giai đoạn đấu thầu ....................................................................... 22 
1.3.4. Giai đoạn thi công......................................................................... 22 
 1.4. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài ...................... 22 
1.4.1. Các công trình nghiên cứu về lập kế hoạch xây dựng .................. 23 
1.4.2. Các công trình nghiên cứu về dự báo ........................................... 25 
1.4.3. Các công trình nghiên cứu về bài toán quy hoạch động .............. 28 
1.4.4. Các công trình nghiên cứu về kế hoạch nguồn vốn đầu tư .......... 30 
1.4.5. Các công trình nghiên cứu về lập kế hoạch tiến độ xây dựng bằng 
lý thuyết mờ ............................................................................................. 33 
1.4.6. Các công trình nghiên cứu về kiểm soát chi phí bằng EVM và kiểm 
soát tiến độ bằng ES ................................................................................ 35 
1.4.7. Đánh giá chung các công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài .. 38 
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY 
DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM .............................. 39 
2.1. Thực trạng công tác xác định trình tư xây dựng công trình của dự án khu 
đô thị mới ........................................................................................................ 39 
2.1.1. Phương pháp xác định trình tự xây dựng của các chủ đầu tư hiện 
nay ........................................................................................................... 39 
2.1.2. Thực trạng xác định trình tự xây dựng các công trình hạ tầng kỹ 
thuật, hạ tầng xã hội ............................................................................... 39 
2.1.3. Các công trình nhà ở .................................................................... 44 
2.1.4. Phân tích nguyên nhân của các tồn tại ......................................... 45 
2.2. Thực trạng công tác lập và kiểm soát nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án 
khu đô thị mới ................................................................................................. 47 
2.2.1. Lập kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư .................................... 47 
2.2.2. Thực trạng kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng ............................. 52 
2.2.3. Phân tích nguyên nhân của những tồn tại .................................... 53 
2.3. Thực trạng công tác lập và kiểm soát tiến độ xây dựng dự án KĐTM ... 55 
2.3.1. Thực trạng tiến độ thực hiện dự án............................................... 55 
2.3.2. Thực trạng xác định thời gian thực hiện các công việc ................ 56 
 2.3.3. Phân tích nguyên nhân của những tồn tại .................................... 57 
2.4. Nhận xét chung và những vấn đề luận án nghiên cứu giải quyết ............ 59 
2.4.1. Nhận xét chung .............................................................................. 59 
2.4.2. Những vấn đề luận án nghiên cứu giải quyết ............................... 59 
CHƯƠNG III CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC VỀ LẬP VÀ KIỂM 
SOÁT KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ............... 61 
3.1. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 61 
3.1.1. Hệ thống Luật ................................................................................ 61 
3.1.2. Hệ thống Nghị định ....................................................................... 62 
3.2. Các phương pháp lập kế hoạch tiến độ xây dựng .................................... 62 
3.2.1. Nhóm phương pháp thể hiện tiến độ theo đường thẳng ............... 62 
3.2.2. Nhóm phương pháp tiến độ theo sơ đồ mạng ............................... 64 
3.2.3. Phương pháp sơ đồ mạng CPM (Critical Path Method) .............. 65 
3.2.4. Đánh giá các phương pháp lập và kiểm soát tiến độ xây dựng .... 69 
3.3. Cơ sở lý luận về lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng dự án ...................... 71 
3.3.1. Các nội dung của kế hoạch huy động nguồn vốn ĐTXD dự án ... 71 
3.3.2. Lập kế hoạch huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng .................... 72 
3.3.3. Phương pháp xác định nhu cầu vốn đầu tư xây dựng .................. 73 
3.4. Các công cụ kiểm soát thực hiện kế hoạch xây dựng .............................. 74 
3.4.1. Phương pháp giá trị thu được EVM ............................................. 74 
3.4.2. Phương pháp tiến độ đạt được ES ................................................ 80 
3.4.3. Đánh giá các phương pháp kiểm soát thực hiện KHXD .............. 82 
3.5. Bài toán quy hoạch động ......................................................................... 83 
3.5.1. Khái niệm bài toán tối ưu ............................................................. 83 
3.5.2. Nguyên lý tối ưu Bellman .............................................................. 83 
3.5.3. Phương pháp quy hoạch động ...................................................... 84 
3.5.4. Các bước thược hiện quy hoạch động .......................................... 87 
3.6. Lý thuyết Mờ ........................................................................................... 88 
 3.6.1. Lý thuyết tập mờ ............................................................................ 88 
3.6.2. Các đặc trưng của tập mờ ............................................................. 89 
3.6.3 Các kiểu hàm thuộc của tập mờ ..................................................... 90 
3.6.4. Các phép toán trên tập mờ ............................................................ 91 
3.6.5. Lý thuyết đo độ mờ ........................................................................ 93 
3.7. Nhân tố ảnh hưởng tới lập KHXD và kiểm soát KHXD ......................... 94 
3.8. Nhận xét chung về khả năng vận dụng cơ sở lý luận để thực hiện các giải 
pháp ................................................................................................................. 97 
CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN 
KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI VIỆT NAM ......................................................... 99 
4.1. Định hướng đề xuất giải pháp .................................................................. 99 
4.1.1. Mục tiêu hướng tới của các giải pháp .......................................... 99 
4.1.2. Các nguyên tắc khi đề xuất giải pháp ........................................... 99 
4.1.3. Danh mục các giải pháp đề xuất của luận án............................... 99 
4.2. Giải pháp xác định trình tự xây dựng các công trình của KĐTM 101 
4.2.1. Các nguyên tắc xác định trình tự xây dựng các công trình của khu 
đô thị mới .............................................................................................. 101 
4.2.2. Xác đinh cầu thị trường đối với các sản phẩm xây dựng của khu 
đô thị mới .............................................................................................. 101 
4.2.2.1. Quy trình dự báo cầu thị trường .............................................. 101 
4.2.2.2. Xây dựng mô hình các nhân tố tác động ................................. 105 
4.2.2.3. Áp dụng mô hình dự báo đối với chung cư thương mại .......... 112 
4.2.3. Thiết lập mô hình thuật toán xác định trình tự xây dựng các công 
trình của khu đô thị mới ........................................................................ 119 
4.3. Giải pháp lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng dự án .............................. 122 
4.3.1. Lập kế hoạch đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn ....................... 122 
4.3.2. Điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng .......................... 122 
4.3.3. Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả nguồn vốn đầu tư 
 xây dựng ................................................................................................ 123 
4.4. Lập kế hoạch tiến độ bằng phương pháp lý thuyết tập mờ.................... 124 
4.4.1. Xác định phân bố thời gian hoàn thành dự án ........................... 124 
4.4.2. Xác định đường Găng mờ ........................................................... 126 
4.4.3. Ra quyết định về khả năng hoàn thành dự án ............................. 129 
4.5. Giải pháp kiểm soát thực hiện xây dựng dự án khu đô thị mới ............. 129 
4.5.1. Đề xuất khắc phục nhược điểm của phương pháp tiến độ đạt được
 ............................................................................................................... 129 
4.5.2. Đề xuất hệ thống phương pháp kiểm soát chi phí và thời gian hoàn 
thành dự án ........................................................................................... 131 
4.6. Giải pháp nâng cao năng lực của Chủ đầu tư ........................................ 132 
4.6.1. Giải pháp về nguồn nhân lực ...................................................... 132 
4.6.2. Giải pháp về cơ cấu tổ chức bộ máy ........................................... 138 
4.7. Giải pháp hoàn thiện thể chế đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới .... 141 
4.7.1. Xác định rõ nguồn vốn nhà nước trong dự án đầu tư xây dựng khu 
đô thị mới .............................................................................................. 142 
4.7.2. Xây dựng và ban hành khung pháp lý cho việc hình thành và phát 
triển các dự án khu đô thị mới .............................................................. 143 
4.7.3. Thường xuyên thanh tra, kiểm tra việc đầu tư xây dựng dự án khu 
đô thị mới .............................................................................................. 145 
4.7.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về đầu tư xây dựng dự án khu đô 
thị mới ................................................................................................... 147 
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 149 
KẾT LUẬN ................................................................................................... 149 
KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 149 
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA 
TÁC GIẢ ...................................................................................................... 151 
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 152 
 PHỤ LỤC ........................................................................................................... 
PHỤ LỤC 1 ....................................................................................................... i 
PHỤ LỤC 2 ...................................................................................................... x 
PHỤ LỤC 3 .................................................................................................... xx 
PHỤ LỤC 4 ............................................................................................... xxxiii 
PHỤ LỤC 5 ............................................................................................... xxxiv 
PHỤ LỤC 6 ............................................................................................... xxxiv 
 DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT 
Chữ viết tắt Tên đầy đủ 
ACWP 
Actual Cost of Work Performed 
(Chi phí thực tế cho công việc đã thực hiện) 
BCWP 
Budgeted Cost of Work Performed 
(Dự toán chi phí cho công việc đã thực  ...  thêm; A là mức năng suất bình quân chung; 
K là vốn cố định; L lao động làm việc; X là yếu tố khác; hệ số đóng góp 
của vốn;  hệ số đóng góp của lao động. 
 Biến đổi (1) bằng cách logarit hai vế: 
LnY = LnA + LnK + βLnL+λX (2) 
Tham số A và các hệ số , , λ có thể tính được trên cơ sở áp dụng 
phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS). 
 Áp dụng dụng (2) để ước lượng ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng 
đến chủ đầu tư trong việc lập và kiểm soát kế hoạch xây dưungj để phân tích 
ảnh hưởng đến quá trình đầu tư xây dựng khu ĐTM của chủ đầu tư, cụ thể 
như sau: 
 Mô hình ước lượng có dạng: 
LnVAi = β0 + β1LnKi + β2LnQuymoi + β3trinhdoi + βtangtruongi + 
β5Chinhsachi + β6Laisuati + β7Nhansui + β8Hotroi + β9Phoihopi + 
β10Lienketi + β11Nhansui + ei (3) 
Trong đó, i là chỉ số chủ đầu tư; 
 xlii 
+ LnVA là logarit của giá trị gia tăng. Giá trị gia tăng của doanh nghiệp 
(LnVA) được tính theo phương pháp thu nhập, bằng thu nhập của người lao 
động + thu nhập của doanh nghiệp + hao mòn tài sản + Tổng thuế và các 
khoản phí, lệ phí phải nộp Nhà nước – Thuế VAT bán hàng nội địa – Thuế 
tiêu thụ đặc biệt. 
+ Số lao động bình quân (LnL): Là số lao động trung bình trong năm, 
được tính bằng trung bình cộng số lao động đầu năm và số lao động cuối năm 
trong doanh nghiệp; 
+ Vốn (LnK): được tính toán bằng bình quân giữa tổng tài sản tại thời 
điểm đầu năm và cuối năm. Tài sản bao gồm các khoản phải thu, hàng tồn 
kho, tài sản cố định (Tài sản cố định hữu hình, thuê tài chính, cố định vô hình, 
chi phí xây dựng cơ bản dở dang). Biến này thể hiện mức độ mở rộng hay thu 
hẹp SXKD thì ảnh hưởng như thế nào tới nhu cầu lao động trong doanh 
nghiệp; 
Các biến số khác được thể hiện ở bảng dưới đây 
Tên biến Giải thích các biến 
 Danso - Sự tăng trưởng về dân số 
 Tangtruong - Tăng trưởng kinh tế 
 Chinhsach - Chính sách, pháp luật của nhà nước 
 Laisuat - Lãi suất ngân hàng 
 Hotro - Gói hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản 
 Trinhdo - Trình độ chuyên môn nghiệp vụ 
Nhansu - Bộ máy nhân sự thực hiện 
 Phoihop - Sự phối hợp giữa các bộ phận có liên quan 
 Lienket - Khả năng liên kết các nguồn lực 
Kết quả ước lượng từ mô hình trên sẽ cung cấp thông tin về tác động 
của biến độc lập lên biến phụ thuộc, ví dụ tác động của biến Trinhdo (biến 
độc lập) đến biến Y sẽ được xác định bằng công thức sau: 
 xliii 
Tương tự đối với các biến số khác, sẽ có hệ số tác động tương ứng là 
đạo hàm riêng của hàm LnVA theo biến độc lập. 
Phương pháp ước lượng: 
Phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) được sử dụng để ước lượng 
mối tương quan giữa các biến khác nhau. 
- Mô hình hồi quy mẫu có một biến phụ thuộc (Y) và biến giải thích là 
vector (X). 
- Mô hình có dạng: Yi = 1 + 2 Xi + ui 
- Với mẫu W = {(Xi, Yi), i = 1÷ n}, tìm 1ˆ , 2ˆ sao cho Yi = 1ˆ + 2ˆ Xi 
+ ei phản ánh xu thế biến động về mặt trung bình của mẫu. 
Phương pháp bình phương nhỏ nhất sẽ tìm 1ˆ , 2ˆ sao cho Q = 

==
=−
n
i
i
n
i
ii eYY
1
2
1
2)ˆ(
→ min 
Lấy đạo hàm riêng của Q theo ˆ 1 vµ ˆ 2 và cho bằng 0: 
Q/ ˆ 1 = -2 (Yi - ˆ 1 - ˆ 2Xi) = 0 
Q/ ˆ 2 = -2 Xi (Yi - ˆ 1 - ˆ 2Xi) = 0 
 ˆ 1n + ˆ 2Xi = Yi 
ˆ 1Xi + ˆ 2Xi2 = XiYi 
Đặt: X = (Xi)/n; Y = (Yi)/n; YX = (XiYi)/n; 
2X = (Xi2)/n 
 xliv 
 2ˆ = 
22 )(XX
YXXY
−
−
 ; 1ˆ = XY 2ˆ− 
 Đặt xi = Xi– X ; yi = Yi– y; yˆ i = Yˆ i – Y 
 → 2ˆ = 


=
=
n
i
i
n
i
ii
x
yx
1
2
1
 → yˆ i = ˆ 2xi 
1ˆ , 2ˆ ước lượng bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất nên được gọi là 
các ước lượng bình phương nhỏ nhất (OLS) của 1 và 2. 
Số liệu: 
Số liệu sử dụng trong xây dựng mô hình là dữ liệu thu thập từ điều tra 
doanh nghiệp hàng năm của Tổng cục Thống kê năm 2018. 
Đối tượng và đơn vị điều tra là Chủ đầu tư dự án khu ĐTM. 
Từ cơ sở dữ liệu này, nghiên cứu lựa chọn các chủ đầu tư dự án đô thị là 
đối tượng nghiên cứu chính, do hạn chế về nguồn lực nghiên cứu tiến hành 
khảo sát và thu thập thông tin của 655 chủ đầu tư với các thông tin về yếu tố 
ảnh hưởng đến việc lập và kiểm soát kế hoạch xây dựng chủ đầu tư. Thông 
qua mã số thuế (MST) nghiên cứu ghép thông tin thu thập được ở mỗi chủ 
đầu tư với thông tin của điều tra doanh nghiệp, khi đó nghiên cứu có một cơ 
sở dữ liệu đầy đủ để phân tích. Thông tin để đánh giá ảnh hưởng của những 
yếu tố này phản ánh trực tiếp đến hiệu quả của chủ đầu tư, đo lường bằng giá 
trị gia tăng tính theo phương pháp thu nhập. 
Kết quả cho thấy các giá trị trung bình (Mean); độ lệch chuẩn (Std. Dev) 
giá trị nhỏ nhất (Min) và giá trị lớn nhất (Max): 
 xlv 
Bảng 6.1: Mô tả thống kê các biến sử dụng trong mô hình 
Variable Obs Mean Std. Dev. Min Max 
lnVA 655 10.032 0.204 9.657 12.247 
trinhdo 655 4.8916 2.349 1.000 9.000 
lnK 648 8.507 1.566 3.942 14.382 
lnlabor 656 2.188 1.324 0.000 6.561 
Tangtruong 655 2.595 1.111 1.000 5.000 
Chinhsach 655 2.843 0.908 1.000 5.000 
Laisuat 655 2.666 1.118 1.000 5.000 
Nhansu 655 3.124 1.097 1.000 5.000 
Hotro 655 3.043 1.154 1.000 5.000 
Phoihop 655 4.192 1.229 1.000 5.000 
Lienket 655 3.345 1.498 1.000 5.000 
Từ mẫu khảo sát 655 chủ đầu tư và đánh giá của các chủ đầu tư về 
những yếu tố ảnh hưởng đến việc lập và kiểm soát kế hoạch xây dựng cho 
thấy: 
Bảng 6.2: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới công tác lập và kiểm soát kế 
hoạch xây dựng khu ĐTM 
Yếu tố quyết 
định 
Mức đánh giá của doanh nghiệp 
Tổng 1 2 3 4 5 
Tangtruong 
Số doanh nghiệp 124 184 214 99 34 655 
% 18.9 28.1 32.7 15.1 5.2 100 
Chinhsach 
Số doanh nghiệp 40 191 274 132 18 655 
% 6.1 29.2 41.8 20.2 2.7 100 
Laisuat 
Số doanh nghiệp 114 176 217 111 37 655 
% 17.4 26.9 33.1 16.9 5.6 100 
Nhansu 
Số doanh nghiệp 53 131 221 182 68 655 
% 8.1 20.0 33.7 27.8 10.4 100 
Hotro 
Số doanh nghiệp 64 153 206 155 77 655 
% 9.8 23.4 31.5 23.7 11.8 100 
Phoihop 
Số doanh nghiệp 38 49 68 94 406 655 
% 5.8 7.5 10.4 14.4 62 100 
Lienket 
Số doanh nghiệp 117 91 114 115 218 655 
% 17.9 13.9 17.4 17.6 33.3 100 
 xlvi 
Kết quả từ mẫu 655 chủ đầu tư cho thấy giá trị gia tăng tính theo phương 
pháp thu nhập của Tổng cục thống kê có mối tương quan chặt với mức độ 
cảm nhận của chủ đầu tư đối với các yếu tố ảnh hưởng đến lập và kiểm soát 
kế hoạch xây dựng của các chủ đầu tư. Giá trị gia tăng bình quân của một chủ 
đầu tư là 23,49 tỷ, giá trị này có sự khác biệt theo các nhóm chủ đầu tư mà có 
mức đánh giá khác nhau. 
Đối với các chủ đầu tư đánh giá về nội dung ”tăng trưởng” ở mức không 
tán thành có giá trị gia tăng (VA) bình quân là 21.9 tỷ; ở nhóm chủ đầu tư có 
cảm nhận tốt nhất (nhóm 5) là 34,8 tỷ. 
Tương tự khi xem xét giá trị VA bình quân của các nhóm chủ đầu tư 
chia theo các mức độ đánh giá các vấn đề về chính sách, lãi suất, nhân sự, hỗ 
trợ, phối hợp và liên kết, các kết quả đều cho thấy một xu hướng nếu các chủ 
đầu tư có nhận thức, đánh giá tán thành về các yếu tố ảnh hưởng đến việc lập 
và kiểm soát kế hoạch thì VA có xu hướng cao hơn so với nhóm đánh giá 
thấp (xem bảng dưới). 
Bảng 6.3: Giá trị gia tăng bình quân năm phân theo các yếu tố quyết định và 
mức độ đánh giá của các chủ đầu tư 
Đơn vị: triệu đồng/năm 
Mức đánh giá của doanh nghiệp 
Tổng 1 2 3 4 5 
Tangtruong 21,909 22,867 23,080 23,630 34,836 23,492 
Chinhsach 21,387 22,468 23,551 25,426 23,935 23,492 
Laisuat 21,731 21,880 22,551 24,952 37,719 23,492 
Nhansu 21,563 22,958 22,716 23,470 28,602 23,492 
Hotro 21,639 21,719 22,497 23,505 31,189 23,492 
Phoihop 21,783 22,157 22,184 22,256 24,318 23,492 
Lienket 21,526 21,811 22,014 22,708 26,434 23,492 
Kết quả ước lượng mô hình 
Trước khi sử dụng mô hình, nghiên cứu kiểm định một số khuyết tật của 
mô hình như hiện tượng đa cộng tuyến, hiện tượng phương sai sai số không 
 xlvii 
đồng đều 
Kết quả kiểm định đa cộng tuyến 
Kết quả kiểm định với hệ số phóng đại VIF cho thấy các giá trị của 
VIF<5 nên mô hình không có hiện tượng đa cộng tuyến. 
Bảng 6.5: Kiểm định đa công tuyến với hệ số phóng đại 
Variable VIF 1/VIF 
lnfixed_asset 1.35 0.7421 
lnlabor 1.34 0.7456 
Laisuat 1.07 0.9307 
Lienket 1.07 0.9383 
Hotro 1.07 0.9389 
Nhansu 1.05 0.9545 
trinhdo 1.03 0.9687 
Tangtruong 1.03 0.9704 
Chinhsach 1.02 0.9778 
Phoihop 1.02 0.9818 
Mean VIF 1.1 
Kết quả kiểm định phương sai 
Nghiên cứu sử dụng kiểm định Breusch-Pagan cho mô hình này, kết quả 
như sau: 
Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity 
 Ho: Constant variance 
 Variables: fitted values of lnVAinc 
 chi2(1) = 1408.98 
 Prob > chi2 = 0.0000 
Kết quả kiểm định cho thấy giá trị Prob>chi2=0,0000 nhỏ hơn 5%, nên ở 
độ tin cậy 95% bác bỏ giả thuyết cho rằng phương sai sai số không đổi hay 
mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi. 
Để khắc phục vấn đề phương sai, nghiên cứu sử dụng cách ước lượng 
với phương sai mạnh (robust). Kết quả ước lượng mô hình cuối cùng được thể 
hiện như bảng dưới đây. 
Kết quả ước lương được thể hiện ở bảng dưới đây, thông tin ở bảng dưới 
 xlviii 
đây cho thấy: 
Mô hình được ước lượng bảng dưới cho thấy Giá trị F(10,641) = 17,45 
với giá trị Prob>F=0,000 nhỏ hơn 5%, nên ở độ tin cậy 95%, có thể khẳng 
định tồn tại biến độc lập tác động đến biến phụ thuộc. R2=0,55 cho thấy các 
biến độc lập trong mô hình giải thích được 55% sự thay đổi của biến phụ 
thuộc. 
Bảng 6.6: Phân tích ảnh hưởng đến giá trị gia tăng của chủ đầu tư 
 Number of obs = 655 
 F(10, 641) = 17.45 
 Prob > F = 0.000 
 R-squared = 0.550 
 Root MSE = 0.130 
LnVA Coef. Robust 
Std. Err. 
t P>t [95% Conf. Interval] 
trinhdo 0.008 0.002 3.900 0.000 0.004 0.012 
lnK 0.034 0.005 6.400 0.000 0.023 0.044 
lnQuymo 0.061 0.006 11.060 0.000 0.050 0.072 
Tangtruong 0.023 0.007 3.450 0.001 0.010 0.035 
Chinhsach 0.012 0.005 2.270 0.023 0.002 0.022 
Laisuat 0.027 0.005 5.150 0.000 0.017 0.037 
Nhansu 0.009 0.006 1.680 0.093 -0.002 0.021 
Hotro 0.024 0.005 5.000 0.000 0.015 0.034 
Phoihop 0.011 0.004 3.200 0.001 0.004 0.018 
Lienket 0.012 0.003 4.450 0.000 0.007 0.017 
_cons 9.217 0.096 96.100 0.000 9.029 9.405 
 Dấu của các hệ số ước lượng được trong mô hình trên đều phù hợp về lý 
thuyết, hệ số dương phản ánh các biến số có tác động cùng chiều với giá trị 
gia tăng, hệ số âm tác động ngược chiều. Các hệ số có giá trị p value (hay 
 xlix 
p>t) rất nhỏ, nhỏ hơn 5%, vì vậy các hệ số khác 0 có ý nghĩa thống kê ở độ tin 
cậy 95%. 
 Yếu tố vốn: Đóng vai trò quan trọng đối với chủ đầu tư, các chủ đầu tư 
có lợi thế về vốn cũng sẽ có lợi thế trên thị trường, khả năng tiếp cận tín dụng 
tốt hơn, các đối tác tin tưởng hơn, và việc các chủ đầu tư có quy mô vốn lớn 
càng đòi hỏi chủ đầu tư có kế hoạch hoạt động cụ thể để có thể sử dụng hiệu 
quả nguồn lực này. Kết quả cho thấy việc tăng vốn thêm 10% thì giá trị gia 
tăng trong chủ đầu tư tăng thêm khoảng 0,34%. 
 Quy mô của dự án: Tính theo quy mô dự án cũng phản ánh mức độ lớn 
nhỏ của chủ đầu tư, các chủ đầu tư đầu tư xây dựng dự án khu ĐTM quy mô 
lớn thường đi kèm với chi phí lao động rất lớn, do đó việc xảy ra bất cứ sai 
sót sẽ gây ra lãng phí về nguồn lực con người, tăng chi phí lao động, giảm 
năng suất. Do vậy các chủ đầu tư càng lớn, thì càng làm ăn bài bản, có kế 
hoạch cụ thể cho mọi hoạt động đầu tư xây dựng. Kết quả cho thấy quy mô 
của dự án đo bằng số lao động càng lớn thì giá trị gia tăng của chủ đầu tư 
càng tăng. 
 Tăng trưởng kinh tế: Niềm tin của chủ đầu tư vào tăng trưởng kinh tế là 
động lực để chủ đầu tư tìm kiếm cơ hội phát triển, đây là chỉ số rất quan trọng 
giúp chủ đầu tư lập kế hoạch phát triển. Khi nền kinh tế tăng trưởng tốt thì 
chủ đầu tư kỳ vọng vào khả năng thanh khoản các dòng tiền, cũng như khả 
năng tiêu thụ sản phẩm xây dựng của mình. Nếu chủ đầu tư tăng trưởng tốt 
cũng đem lại hiệu quả cho chủ đầu tư (hệ số ước lượng cho biến số này mang 
dấu dương). 
 Chính sách, pháp luật của nhà nước: Sẽ điều chỉnh cách thức hoạt 
động của chủ đầu tư theo các thời kỳ, do vậy việc lập kế hoạch bám vào sự 
thay đổi về chính sách pháp luật sẽ đem lại hiệu quả cho chủ đầu tư. Những 
chủ đầu tư nhìn nhận đây là vấn đề quan trọng, họ cũng có những kế hoạch cụ 
 l 
thể để điều chỉnh theo chính sách mới, và đem lại hiệu quả hơn cho chủ đầu 
tư. 
 Lãi suất: sự tăng giảm lãi suất ngân hàng sẽ quyết định đến khả năng 
huy động vốn do đó chủ đầu tư sẽ lập kế hoạch để sử dụng hiệu quả nguồn 
lực tài chính. Nếu lãi suất thị trường tăng lên, nghĩa là giá vốn sẽ tăng nếu các 
chủ đầu tư không dựa trên thông tin này để tính toán và lập kế hoạch cho sản 
xuất thì có thể phải trả giá đắt thông qua việc tăng chi phí do kéo dài hoạt 
động của dự án. Nhưng nếu các chủ đầu tư xử lý thông tin về lãi suất tốt qua 
đó có kế hoạch thực hiện dự án chặt chẽ sẽ tiết kiệm được chi phí, đem lại 
hiệu quả cho chủ đầu tư. 
 Bộ máy nhân sự của chủ đầu tư: có tác động tích cực đến giá trị gia 
tăng của chủ đầu tư, nếu bộ máy nhân sự đủ về số lượng và đảm bảo chất 
lượng để thực hiện kế hoạch thì tất yếu chủ đầu tư sẽ có bản kế hoạch tốt, sẽ 
quản lý giám sát được việc thực hiện kế hoạch, qua đó sẽ phát hiện được 
những rủi ro trong quá trình hoạt động từ đó kịp thời điều chỉnh kế hoạch để 
giúp chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án một cách có hiệu quả nhất. 
 Sự phối hợp giữa các bộ phận có liên quan: Sẽ tạo ra bản kế hoạch của 
chủ đầu tư hoàn hảo hơn. Một bản kế hoạch tốt đòi hỏi phải có sự kết hợp từ 
các bên liên quan của dự án, từ nội bộ doanh nghiệp, từ khách hàng, từ chính 
quyền địa phương và các bên liên quan khác. Khi đó chủ đầu tư sẽ hiểu và 
năm bắt được nhu cầu của các bên liên quan với các góc độ chuyên môn khác 
nhau, qua đó chủ đầu tư sẽ có bản kế hoạch mà chứa đựng ý kiến tiếp thu từ 
các bên liên quan sẽ giảm thiểu được sự phản đối của các bên, kết quả là chủ 
đầu tư sẽ hoạt động hiệu quả hơn. 
 Khả năng liên kết các nguồn lực: Là vấn đề quan trọng có tác động tích 
cực đến hoạt động của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư đánh giá cao vai trò của sự 
liên kết về nguồn lực như tài chính, con người sẽ giúp chủ đầu tư lập kế hoạch 
 li 
chi tiết trong việc khai thác lợi thế của chính mình và tận dụng nguồn lực của 
các đối tác. 
Kết quả ước lượng mô hình khi chưa sử dụng phương sai mạnh 
Source SS df MS Number of obs = 655 
 F(10, 641) = 97.77 
Model 16.50551 10 1.651 Prob > F = 0.000 
Residual 10.73659 636 0.017 R-squared = 0.606 
 Adj R-squared = 0.600 
Total 27.2421 646 0.042 Root MSE = 0.130 
LnVA Coef. Std. Err. t P>t [95% Conf. Interval] 
trinhdo 0.010 0.002 4.580 0.000 0.005 0.014 
lnK 0.029 0.004 7.670 0.000 0.022 0.037 
lnQuymo 0.054 0.005 11.900 0.000 0.045 0.063 
Tangtruong 0.005 0.001 4.460 0.000 0.003 0.007 
Chinhsach 0.002 0.001 1.990 0.047 0.000 0.004 
Laisuat 0.011 0.002 4.590 0.000 0.006 0.016 
Nhansu 0.004 0.002 2.370 0.018 0.001 0.007 
Hotro 0.011 0.002 4.860 0.000 0.007 0.016 
Phoihop 0.006 0.002 2.550 0.011 0.001 0.011 
Lienket 0.022 0.002 9.520 0.000 0.018 0.027 
_cons 9.158 0.044 205.830 0.000 9.071 9.245